Dự án căn hộ tái khởi động tại Tp.Thủ Đức, điều gì đang xảy ra khi “mỏi mắt” tìm giá trên dưới 50 triệu đồng/m2?

Báo cáo thị trường BĐS căn hộ Tp.HCM tháng 1 và 2 của DKRA Vietnam cho thấy, nguồn cung mới 2 tháng đầu năm tiếp tục sụt giảm so với cuối năm 2021. Các dự án tập trung ở phân khúc căn hộ hạng A khu vực TP. Thủ Đức và khu Tây thành phố, các khu vực còn lại khan hiếm nguồn cung mở bán mới. Theo đơn vị này, nút thắt pháp lý phần nào được tháo gỡ, tạo tiền đề cho một số dự án trên địa bàn thành phố tái khởi động triển khai trong năm 2022.

Tuy vậy, tại Tp.Thủ Đức – khu vực thường xuyên "sáng giá" về nguồn cung BĐS của thị trường Tp.HCM cũng rơi vào tình trạng khan hiếm dự án mới rõ nét trong những năm qua. Bên cạnh khan cung mới thì hiếm dự án có giá vừa tầm cũng là câu chuyện đáng nói ở khu vực này.

Quả thực, sự biến động giá BĐS tại Tp.Thủ Đức có thể nói là "chóng mặt" bởi các thông tin về quy hoạch mang lại. Liên tiếp xuất hiện các dự án căn hộ hạng A với giá trên 100 triệu đồng/m2 đến các BĐS hàng hiệu (branded residences) từ 200-400 triệu đồng/m2. Ở phân khúc hạng B mặt bằng giá trung bình cũng đã đẩy lên từ 60 -75 triệu đồng mỗi m2. Chẳng hạn, tại khu vực Q.9 (cũ) giá một căn hộ trung cấp, nằm ở tuyến đường lớn đã chạm mức 65 triệu đồng/m2. Để tìm một BĐS còn ngưỡng giá từ 49-52 triệu đồng/m2 tại khu vực này không còn dễ dàng, có thể gọi là "hàng hiếm" ở thời điểm này. Theo chuyên gia trong ngành, nếu còn sở hữu mặt bằng giá này khi nằm ở các tuyến đường lưu thông thuận tiện, cư dân đồng bộ, thì đây chính là lợi thế rất lớn của chủ đầu tư đưa dự án ra thị trường Tp.Thủ Đức ở giai đoạn này.

Căn hộ giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 hiện chỉ "đếm trên đầu ngón tay" tại Tp.Thủ Đức

Tính đến đầu năm 2022, tại Tp.Thủ Đức, một số dự án căn hộ rục rịch tái khởi động ra thị trường. Tuy vậy, như câu chuyện vừa nói, nguồn cung giá vừa tầm (trên dưới 50 triệu đồng/m2) chỉ "đếm trên đầu ngón tay". Ghi nhận cho thấy, tại tuyến đường Tô Ngọc Vân, P.Tam Phú, ngay trung tâm khu Tây Bắc Tp.Thủ Đức, hiện Hưng Phú Invest và Thang Long Real Group đang giới thiệu dự án căn hộ Fiato Premier ra thị trường với mức giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 (tuỳ loại hình căn hộ 2-3 phòng ngủ). Đây được xem là mức giá còn khá dễ chịu ở khu vực này, so với các dự án cùng tuyến đường và tuyến lân cận. Gần như mặt bằng giá tại các tuyến lân cận đều rơi vào khoảng 65-100 triệu đồng/m2 (đã bán cách đây 1-2 năm) thì ngưỡng giá sơ cấp mà CĐT này chào bán ra thị trường giai đoạn này được xem là hấp dẫn. Được biết, dự án này có quy mô hơn 1,6 ha với hơn 400 sản phẩm, là dòng căn hộ đầu tiên của doanh nghiệp này tiên phong ứng dụng giải pháp công nghệ vào toàn bộ toà nhà.

Tại khu vực Q.9 (cũ) trên tuyến đường Trường Lưu, P.Long Trường, dự án MT Eastmark City cũng đang rục rịch ra thị trường với mức giá trên dưới 40 triệu đồng/m2. Đây cũng đang là giá "hiếm hoi", dễ chịu tại khu vực Tp.Thủ Đức tính đến thời điểm này. Tuy vậy, so với các khu vực như Q.Thủ Đức, Q.2 (cũ), có sự đồng bộ về cư dân, gần trung tâm thì dự án này khoảng cách vào trung tâm khá xa, nên CĐT để mức giá này. Nếu đường vành đai 3 hình thành, đây cũng được xem là dự án hưởng lợi, mặt bằng giá thứ cấp dự báo sẽ biến động tăng.

Thực tế, một số dự án mới khởi động tại Tp.Thủ Đức đầu năm 2022 đang là giá sơ cấp (tức CĐT chào bán giai đoạn đầu) cho nên mức giá còn dễ chịu. Với mặt bằng giá BĐS nói chung tại Tp.Thủ Đức, cùng với các thông tin tốt về quy hoạch, hạ tầng giao thông thì các dự án này dự báo sẽ tiếp tục biến động giá trên thị trường thứ cấp trong tương lai.

Từ khi chính thức Thành lập thành phố Thủ Đức năm 2020, thị trường nhà đất tại quận 2, quận 9, Thủ Đức (cũ) biến động mạnh. Thời điểm này, dù ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, giá bán nhà vẫn liên tục bị đẩy lên. Riêng với thị trường căn hộ, nếu so với năm 2019, giá căn hộ tại Tp.Thủ Đức năm 2020 đã lên gấp đôi, thậm chí một số dự án tăng gấp 3 lần. Nhiều chung cư cũ, đã giao nhà 5-10 năm trước giá cũng lên gần 200%. Đà tăng này tiếp diễn vào năm 2021 (thậm chí đột biến khi đấu giá đất Thủ Thiêm lên đến 2.4 tỉ đồng/m2) và dư chấn tăng giá vẫn diễn ra thời điểm này.

Từ năm 2020, rất nhiều dự án căn hộ được mở bán tại Thủ Thiêm (quận 2 cũ) và trung tâm quận Thủ Đức cũ có mức giá 100-160 triệu đồng/m2. Mức giá từ 60-90 triệu/m2 hiện xuất hiện rất nhiều ở quận 9 và quận Thủ Đức (cũ), khác xa định vị trước đó, khu vực này phần lớn phát triển các dự án nhà ở vừa túi tiền. Đáng chú ý, các dự án chung cư cũ giá đã bị đẩy lên chóng mặt. Theo báo cáo diễn biến tăng giá căn hộ tại TP.Thủ Đức được Rever thực hiện, tốc độ tăng giá căn hộ đặc biệt cao tại quận 9 và Thủ Đức, trong đó, rất nhiều dự án giá tăng hơn 100% đến 200%.

Theo DKRA Vietnam, đầu năm 2022, một số dự án căn hộ khởi động lại, nguồn cung chủ yếu tập trung tại Tp.Thủ Đức

Báo cáo biến động giá nhà tại Tp.HCM của Hội Môi giới Bất động sản Việt Na cho thấy, Tp.Thủ Đức là một trong những khu vực có mức độ tăng giá bất động sản mạnh nhất Tp.HCM. Cách đây 4 năm, giá căn hộ tại Tp.Thủ Đức cao nhất khoảng 35 triệu đồng/m2. Tuy nhiên từ giữa năm 2021, giá căn hộ mở bán mới tại đây ghi nhận mức thấp nhất 45 triệu đồng/m2. Tính trung bình, giá căn hộ chung cư ở khu vực này đã lên 60 triệu đồng/m2. Khu vực này đã không còn nhà giá rẻ mà ngày càng nhiều dự án cao cấp xuất hiện.

Lý giải giá căn hộ tại khu vực Thủ Đức tăng mạnh, ngoài thành lập TP mới, hạ tầng được đầu tư bài bản, các doanh nghiệp còn cho rằng do định vị trước đây là nhà ở tầm trung, nên tổng giá trị căn hộ tại khu vực này du tăng nhưng lại vừa túi tiền, nên người có thu nhập tầm trung có thể mua được. Số liệu từ các công ty nghiên cứu thị trường cho thấy từ khi thành lập TP, mức độ quan tâm tìm mua căn hộ Tp.Thủ Đức tăng 58% so với cùng kỳ. Loại hình căn hộ, tầm giá từ 50-70 triệu đồng/m2 có lượng quan tâm tăng 50%. Nếu so với khu vực trung tâm Tp.HCM, nhu cầu tìm mua căn hộ tại Tp.Thủ Đức hiện cao gấp đôi, nhất là ở mảng nhà ở trung – cao cấp.

Như vậy, để thấy, kể từ thời điểm năm 2021 đến nay, để tìm căn hộ ở ngưỡng giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 tại Tp.Thủ Đức là khó khăn, "mỏi mắt". Và với bối cảnh như hiện nay, có thể mức giá này sẽ tuyệt chủng trên thị trường căn hộ Thủ Đức trong tương lai gần.

Báo cáo mới nhất của DKRA Vietnam cũng chỉ ra, trong 2 tháng đầu năm có 7 dự án căn hộ Tp.HCM chào bán (trong đó có 1 dự án mới và 6 dự án tiếp theo), chủ yếu tập trung tại Tp.Thủ Đức. Tỉ lệ nguồn cung hạng A chiếm đến 66%, hạng B và hạng sang chiếm lần lượt 18% và 16%, hạng C không có dự án nào. Riêng tỉ lệ nguồn cung tại khu Đông chiếm 45% trên tổng nguồn cung của Tp.HCM. Trong khi, mặt bằng giá bán sơ cấp ở hầu hết các dự án được nâng lên, cá biệt một số dự án có mức tăng lên đến 5% – 8% so với giai đoạn trước đó mở bán trong giai đoạn 2020 – 2021. Đáng chú ý, tâm lý lo ngại lạm phát khiến một bộ phận nhà đầu tư chọn bất động sản làm nơi trú ẩn, đặc biệt là phân khúc bất động sản căn hộ.

Theo hầu hết các chuyên gia trong ngành, một điều chắc chắn là càng lạm phát, vật giá càng leo thang, người có tiền lại càng không giữ tiền mà bỏ hết vào tài sản, trong đó bất động sản luôn đóng vai trò chủ lực để tích trữ tài sản chống trượt giá.