Giá căn hộ khu Nam Sài Gòn đang tăng "nóng", cung không đủ cầu

“Tỉ lệ tiêu thụ cao đạt 90-100% được ghi nhận tại một số dự án của chủ đầu tư uy tín và vị trí tốt”, CBRE Việt Nam nhận định. Phú Mỹ Hưng là một trường hợp điển hình cho những giá trị khác biệt đó. Từ đầu năm 2018 đến nay, 6 đợt chào bán dự án mới của chủ đầu tư này đều có tỉ lệ hấp thụ gần 100%, trong đó khách mua là người nước ngoài chiếm hơn 20%.

Một tín hiệu khả quan ở khu vực này là dù dự án chào bán không nhiều như nhưng tỷ lệ bán được và số người đang chờ đợi để mua dự án sau đều rất cao. Và khi quỹ đất phát triển bất động sản tại TP.HCM ngày càng khan hiếm thì những dự án có vị trí nằm không quá xa khu đô thị Phú Mỹ Hưng gần như trở thành 'hàng hiếm'. Quy tụ nhiều thế mạnh, không khó đoán khi những dự án mới được đông đảo người mua có nhu cầu ở thực lẫn nhà đầu tư săn đón.

Theo nhận định của các chuyên gia, với hàng loạt cơ sở hạ tầng đột phá, thị trường BĐS khu Nam TPHCM sẽ thu hút nhà đầu tư cuối năm 2019 đến 2020. Ghi nhận, mức giá đất nền, nhà phố tại khu vực tăng khoảng 18-22%, căn hộ tăng trên 20% so với cùng kỳ năm ngoái. So với các khu vực khác, giá BĐS khu Nam không tăng đột biến mà luôn giữ mức tăng ổn định, tăng đều ở các giai đoạn. Do đó, dòng tiền của nhà đầu tư ít bị biến động. Đặc biệt, giá đất nền khu Nam sẽ tăng mạnh khi các dự án kết nối hạ tầng giao thông được triển khai.

Trong 10 năm trở lại đây, hạ tầng khu vực phía Nam Sài Gòn có sự phát triển nhanh như vũ bão với loạt công trình giao thông được đầu tư nâng cấp tạo nên sự đồng bộ, kết nối cho khu vực. Trong năm 2018, khu vực phía Nam Sài Gòn tiếp nhận kinh phí đầu tư lên đến hơn 5 tỷ USD, để phát triển loạt dự án như: Hệ thống hầm chui - cầu vượt tại ngã tư Nguyễn Văn Linh - Nguyễn Hữu Thọ; mở rộng đường Huỳnh Tấn Phát lên 30m.

Hay như dự án đầu tư mở rộng đường Nguyễn Tất Thành lên 45m; mở rộng đường Đào Trí lên 35m. mở rộng đường trục Bắc - Nam đoạn từ Hoàng Diệu đến Nguyễn Văn Linh; mở rộng quốc lộ 50 thành 6 làn xe và dự án đường song hành quốc lộ 50; xây Cầu Thủ Thiêm 4 nối quận 7 - quận 2; dự án tuyến Metro số 4 (Thạnh Xuân - Nguyễn Hữu Thọ - Khu đô thị Hiệp Phước) có kinh phí đầu tư hơn 97.000 tỷ đồng…

Căn hộ khu Nam đang thiết lập mặt bằng giá mới.

Theo nhận định của ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc công ty Property X, thị trường BĐS thời điểm càng về cuối năm càng sôi động do doanh nghiệp bung hàng "hot" để đón nhận dòng tiền lớn trong dân. Bởi lẽ, người dân sau 1 năm tích lũy, dành dụm, tự tin mở hầu bao mua nhà để đón năm mới nhiều may mắn, tài lộc trong căn nhà mơ ước. Với nhiều bạn trẻ từ các tỉnh, thành đến TPHCM lập nghiệp, sở hữu nhà ở cũng là cách để khẳng định sự thành đạt trong sự nghiệp của bản thân đối với gia đình, bạn bè.

Cũng theo ông Hiền, thị trường hiện nay có thể nói là vẫn đang còn trong giai đoạn rất khó khăn từ việc chính quyền TPHCM siết chặt các thủ tục đầu tư dự án nhà ở mới. Tuy nhiên, ngay sau khi nhiều dự án đã được "tháo khoán", các chủ đầu tư lập tức tung ra thị trường đón dòng tiền. "Theo quan sát, ngoài việc thủ tục pháp lý đang được tháo gỡ theo hướng thuận lợi hơn rất nhiều cho nhà đầu tư, việc hàng loạt dự án "chết lâm sàn" được mua bán, chuyển nhượng cũng đang làm cho thị trường đang dần sôi động", ông Hiền nói.

Theo đó, từ đầu quý 2/2019 đến nay, hàng loạt dự án nhà ở cùng các dự án phục vụ cộng đồng dân cư như trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí… cũng được nhiều doanh nghiệp quyết định đầu tư, phần lớn tập trung tại khu Nam khiến cả khu vực này đang "thay da đổi thịt" từng ngày.

Qua tìm hiểu thực tế gần đây, được biết nguồn cung căn hộ tại quận 7 không đáp ứng được nhu cầu của khách hàng, trong khi giá bán đang được thiết lập lên một mức mới. Theo đó, một số dự án nằm trên đường Nguyễn Hữu Thọ hiện giá chào bán từ 65-85 triệu/m2, với một số dự án đất nền hiện giá niêm yết khoảng 65-70 triệu/m2. Trong khi đó, tại trục đường Nguyễn Lương Bằng, chỉ có 3 dự án đang được chào bán trên thị trường, với giá từ 45-60 triệu/m2, biệt thự và nhà phố có giá 7-12 tỷ đồng/căn.

Chẳng hạn, ngay tại dự án căn hộ Hưng Phúc Happy Residence Premier nằm trên mặt tiền đường Nguyễn Lương Bằng, phường Tân Phú, quận 7, TP.HCM. Đây cũng là dự án do Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng làm chủ đầu tư. Ghi nhận thực tế cho thấy, giá bán của dự án này hiện đang được giao dịch trên thị trường khoảng 85 triệu đồng/m2. Hay như dự án Urban Hill ngay mặt tiền đường Nguyễn Văn Linh, ghi nhận tiến độ thực tế cho thấy, giá bán của dự án này khoảng 70-89 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

Một dự án đang "tạo sóng" khác của Phú Mỹ Hưng là The Peak tại tuyến đường số 16, phường Tân Phú, quận 7, TP.HCM. Dự án do Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng hợp tác với ba đối tác phát triển bất động sản tại Nhật Bản và do nằm tại cung đường tài chính của khu Nam nên giá bán hiện khá cao, thấp nhất khoảng 70 – 75 triệu đồng/m2, cao nhất 85-90 triệu/m2 tùy vị trí.

Trong khi đó, nằm cạnh tổ hợp The Peak không bao xa, dự án Sunshine City Sài Gòn rộng khoảng gần 10ha với diện tích mặt sàn gần 67.000m2, gồm 9 tháp cao từ 26 tầng, giá bán hiện nay của dự án này khoảng 50-65 triệu đồng/m2 tùy vị trí. 

Đặc biệt, nằm cách Phú Mỹ Hưng chỉ một cây cầu Phú Thuận, khu vực đường Đào Trí cũng đang rất sôi động, giá bán đang được thiết lập một mức mới. Một số sàn môi giới cho biết chỉ mới khoảng 10 ngày trước đây, giá chào bán chỉ 30-35 triệu đồng/m2, nhưng hiện nay đã "vọt" lên gần 40 triệu đồng/m2. Theo một số nhân viên môi giới, mặc dù nguồn cung căn hộ đang tập trung nhiều tại khu vực quận 7, nhưng do mỗi dự án đều có số lượng căn được bán ra, do vậy giá bán ở thị trường thứ cấp đang có chiều hướng tăng.

Ngay trục đường Đào Trí, nhờ triển vọng và tiến độ thi công của một số dự án lớn, giá bán tăng cao so với hồi đầu năm 2019. Theo khảo sát, giá bán căn hộ hiện nay vào khoảng 50-70 triệu/m2 tuỳ vào số tầng và hướng nhìn. Ở thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ đang có chiều hướng tăng từ 3-5% mỗi căn hộ. Hay như ngay Sunshine Diamond River, giá bán lúc dự án vừa được giới thiệu ra thị trường khoảng 40-50 triệu/m2, thì hiện nay đã tăng khoảng 50-60 triệu đồng/m2 trong khi sở hữu lợi thế nằm dọc bờ sông Sài Gòn, cạnh dự án 6 tỷ đô Mũi Đèn Đỏ của "đại gia" Vạn Thịnh Phát...

Cũng tại con đường này, Hưng Thịnh Corp., đang mở bán hơn 700 căn hộ thuộc dự án Q7 Boulevard. tại trục đường Nguyễn Lương Bằng, chỉ có 3 dự án đang được chào bán trên thị trường, với giá từ 45-60 triệu/m2, biệt thự và nhà phố có giá 7-12 tỷ đồng/căn.

Theo khảo sát thực tế tại một số dự án ven sông tại TP.HCM, căn hộ view trực diện sông đến lúc bàn giao có giá bán chênh 200 - 500 triệu so với giai đoạn đầu khá phổ biến. Mặc dù nguồn cung bất động sản mặt tiền sông đang tăng lên trong hiện tại nhưng về lâu dài nguồn cung của loại tài sản này sẽ khan hiếm. Bởi lẽ, các nhà đầu tư đang đua nhau để được sở hữu các bất động sản ven sông vì nhìn thấy được quỹ đất ven sông tại đô thị này không còn nhiều.

Dưới góc độ nhà nghiên cứu thị trường, Bà Đỗ Thu Hằng, giám đốc bộ phận nghiên cứu & tư vấn Savills, nhận định mặc dù không có đợt giảm giá trực tiếp nào diễn ra nhưng thị trường căn hộ đã có chuyển biến tích cực hơn, trong đó các dự án căn hộ cao cấp với những chiêu thức khác nhau đang thu hút một lượng khách hàng nhất định. 

Ngoài ra, lãi suất tiền gửi giảm xuống cũng là một trong những yếu tố khiến những người có thu nhập ổn định, cân nhắc chuyển hướng đầu tư vào bất động sản để cho thuê. Điều này đã phần nào tác động đến thị trường căn hộ, giúp nhiều dự án tại khu vực phía Đông thành phố, cụ thể là tại quận 2, và khu vực phía Nam, cụ thể là "vùng lõi" quanh khu đô thị Phú Mỹ Hưng vẫn tìm được lối ra cho sản phẩm của mình.

Theo bà Hằng, nhu cầu ở phân khúc căn hộ cao cấp vẫn có, vấn đề là chủ đầu tư phải cho thấy họ đang có gì và làm gì để kéo khách hàng đến với mình. Nhìn vào những chuyển động trên thị trường vừa qua có thể thấy, hầu hết những dự án bán được hàng là những dự án có chủ đầu tư uy tín, đã xây dựng hoàn chỉnh hoặc đang trong giai đoạn hoàn thành và có tình trạng pháp lý rõ ràng, bản thân dự án có vị trí tốt và quy hoạch – thiết kế có nhiều ưu điểm nổi trội.