Giá chung cư ở Hà Nội năm 2024 (bài 3): Dẹp nạn "thổi giá", đâu là giải pháp?

Giá chung cư ở Hà Nội năm 2024 "tăng ảo", người mua càng khó có nhà

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, việc giá chung cư ở Hà Nội năm 2024 liên tục tăng sẽ tạo "sóng" kích thích nhu cầu nhà đầu tư bất động sản.

Tuy nhiên, thời điểm này lại là điều kiện "lý tưởng" để giới đầu cơ nhân cơ hội “thổi giá" ở những dự án chung cư đã qua sử dụng, bởi việc mua đi bán lại càng khiến giá tăng cao.

Trong bối cảnh này, nếu có dự án mới ra, sản phẩm bán ra cũng sẽ gặp tình trạng “tát nước theo mưa” để đưa giá bán cao theo mặt bằng chung.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhận định, giá chung cư ở Hà Nội năm 2024 đang "tăng ảo", nếu tiếp tục diễn ra tình trạng này, người dân ngày càng xa tầm với với phân khúc căn hộ chung cư, loại hình đáp ứng lớn nhu cầu ở thực.

"Giá chung cư tăng ảo cũng là vấn đề lo ngại của thị trường bất động sản. Khi giá tăng vượt quá mức chịu đựng của người mua thì chung cư sẽ mất thanh khoản. Khi đó, doanh nghiệp cũng sẽ không có vốn để tái đầu tư hay xây dựng dự án khác. Tình trạng này sẽ gây tổn hại lớn đến các doanh nghiệp cũng như sự phục hồi của thị trường bất động sản", ông Thịnh nhận định.

Nhiều chuyên gia kinh tế lo ngại chung cư nếu tiếp tục bị "thổi giá" sẽ gây ra nhiều tác động xấu tới thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế, như giảm hiệu quả đầu tư và dẫn đến phân bổ vốn sai. Do bất động sản như chung cư có thể dễ định giá và là tài sản thế chấp tốt để đi vay. Vì thế, giá bất động sản tăng ảo có thể kéo theo việc định giá sai đối với sản phẩm, điều này dễ dẫn đến những sai phạm khi doanh nghiệp vay thế chấp với ngân hàng.

Nhiều chính sách, giải pháp gỡ khó cho bất động sản nhưng thị trường cần thời gian để "ngấm"

Giá chung cư ở Hà Nội năm 2024 được xác định đang "tăng ảo". Theo các chuyên gia phân tích, do hàng loạt doanh nghiệp và sàn giao dịch bất động sản "tổn thương" bởi sự trầm lắng của thị trường trong thời gian qua. Dẫn đến, hàng loạt dự án chung cư bị chủ đầu tư "đẩy giá" nhằm thu lời tối đa để duy trì dòng vốn tạo cơ hội tái đầu tư.

Trong bối cảnh đối mặt với các vướng mắc, lĩnh vực bất động sản đã được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ quan tâm chỉ đạo sát sao và quyết liệt nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường.

Trong đó, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; trong đó, xác định rõ các nhiệm vụ, giải pháp nhằm tái cơ cấu thị trường bất động sản, đảm bảo thúc đẩy nâng cao tỷ trọng nhà ở xã hội và nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp, khu kinh tế, hướng tới minh bạch, cân đối cung cầu thị trường. Ngoài ra, Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 được thông qua hứa hẹn tạo hiệu ứng tích cực và tháo gỡ bất cập lớn nhất về pháp lý cho thị trường.

Các chuyên gia nhận định, một số chính sách tháo gỡ rất chậm và triển vọng mới lại chưa thực sự rõ ràng. Thị trường đang ở giai đoạn thay đổi, định hình lại theo hướng bền vững hơn, nhưng vẫn còn nhiều vướng mắc về pháp lý.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc CBRE Vietnam, thời điểm này đang là giai đoạn giao thoa để doanh nghiệp định hình lại chiến lược phát triển và đầu tư, cần tái cơ cấu kế hoạch kinh doanh để có thể đối phó với những thách thức, rào cản phía trước.

"Khi các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành các bộ luật được ban hành, sẽ có nhiều quy định mới ảnh hưởng đến việc định hình phát triển thị trường. Đơn cử, quy định chủ đầu tư không được thu tiền đặt cọc quá 5% giá trị bất động sản cho đến khi ký hợp đồng mua bán, buộc các chủ đầu tư phải tính toán lại dòng tiền. Hay các quy định tại Luật Đất đai 2024 sẽ tác động đến việc phê duyệt dự án", ông Kiệt nhận định.

Ông Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam cho rằng, Quốc hội đã thông qua 3 luật quan trọng giúp thúc đẩy thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trước mắt có thể sẽ còn gian nan, bởi vẫn còn những điểm chồng chéo chưa được sửa đổi một cách triệt để và việc thực thi sẽ phát sinh nhiều vấn đề trong thực tế. Cụ thể là, vướng pháp lý, chậm thủ tục dự án, khó nguồn vốn và "bí" về thanh khoản.

“Kể cả khi các luật đã được thông qua bắt đầu có hiệu lực, tôi cho rằng thị trường vẫn cần thời gian để thích nghi và còn rất khó khăn ở giai đoạn tới. Để giải quyết đồng bộ các vấn đề thì còn rất nhiều việc phải làm. Đã có 20 chính sách mới đã được triển khai, song việc thực thi trong thực tế cũng không đơn giản. Ngay cả việc định giá, dù có ra Luật thì triển khai vẫn không hề dễ dàng. Do vậy, vẫn cần thêm các giải pháp để hỗ trợ kịp thời cho các doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản”, ông Lộc nhấn mạnh.

Còn theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang chờ các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành các luật để có thể phát triển ổn định, minh bạch thì các doanh nghiệp vẫn đang đối mặt với thách thức. Cụ thể, hậu đại dịch Covid-19 khiến thị trường, doanh nghiệp không còn khả năng chống chịu về tài chính, nhân lực, dẫn đến các dự án bị ngưng trệ.

Bên cạnh đó, sau khi thị trường bắt đầu có những dấu hiệu phục hồi, các chủ đầu tư đang dồn sức chuẩn bị cho chu kỳ mới, thị trường lại giảm sút mạnh, đẩy các doanh nghiệp vào tình thế khó khăn. Nhiều doanh nghiệp không có phương án dự phòng, vì trong giai đoạn thị trường “sốt nóng” từ năm 2021 - 2022 đã không tính đến rủi ro, không kịp trở tay ứng phó về tài chính, nguồn lực. Điều này có thể thấy rõ, từ khi có đến hàng loạt doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn, thậm chí phá sản vì chờ thị trường hồi phục, trong khi không có dòng tiền từ những dự án "đắp chiếu".

"Khó khăn trong việc tiếp cận vốn, bao gồm phát hành trái phiếu, tín dụng và vốn từ khách hàng... đã và đang khiến các doanh nghiệp hết khả năng hoạt động. Trái phiếu doanh nghiệp là kênh quan trọng để huy động vốn triển khai các dự án dài hạn, nhưng trong tình hình phải trả nợ ngắn hạn, các doanh nghiệp gặp áp lực từ các vụ án, chính sách thay đổi, dẫn đến việc mất nguồn vốn, không có đủ tiền để trả lương, phải cắt giảm lao động hoặc chuyển sang ngành nghề khác", ông Quốc Anh nhận định.

Minh bạch thị trường bất động sản để ngăn "thổi giá"

GS.TS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, chung cư bị "thổi giá" tác động xấu đến thị trường bất động sản và người dân có nhu cầu mua nhà ở thực. Do đó, cần phải công khai, minh bạch giá chung cư để ngăn chặn việc giá "tăng ảo" trong thời gian tới.

"Giống như các quốc gia trên thế giới, chúng ta cần phải công khai các dự án chung cư khi mở bán. Ví dụ, một dự án chung cư mới phải đưa lên sàn bất động sản chung có niêm yết giá bán và các thông tin chi tiết dự án đó được truyền tải tới các sàn khác để người muốn mua nắm bắt được giá bán. Việc này Nhà nước cần chủ trì thực hiện thì khi thông tin chính thống từ cơ quan nhà nước công bố kịp thời thì phần nào đó sẽ góp phần ngăn chặn hành vi thao túng, thông đồng làm giá để bán sản phẩm", ông Võ kiến nghị.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, để thị trường bất động sản minh bạch thông tin góp phần hạn chế tình trạng "thổi giá", đòi hỏi cần có hệ thống thu thập, cập nhật thông tin.

"Các quy định trước đây về quản lý, thu thập thông tin bất động sản qua nhiều năm thực hiện nhưng chưa hiệu quả vì không thể yêu cầu chủ đầu tư, các đơn vị liên quan cung cấp dữ liệu định kỳ hằng tháng, hằng quý về giao dịch, mua bán và các thay đổi khác. Cần quy định của pháp luật cần bảo đảm đồng bộ, tránh việc yêu cầu quá khó khiến các chủ thể liên quan không muốn làm hoặc thực hiện được cũng rất phức tạp, tốn kém và không có chế tài bắt buộc phải làm. Bên cạnh đó, cần quan tâm đến ứng dụng công nghệ để thu thập thông tin nhanh nhất, khi có giao dịch, có thay đổi là tự động cập nhật lên hệ thống", ông Đính nhận định.

Giải quyết tình trạng giá chung cư ở Hà Nội năm 2024 "tăng ảo", nhiều chuyên gia cũng kiến nghị, cần có báo cáo cụ thể về thị trường bất động sản hằng quý. Trong đó, không chỉ có thông tin về giá thị trường sơ cấp, mà còn có các thông tin về thị trường thứ cấp, giá giao dịch mua đi bán lại, số lượng giao dịch hay thanh khoản các dự án ra sao,... Điều này phải làm chi tiết hơn thì thông tin thị trường bất động sản mới rõ ràng.