Giá nhà tăng không hướng tới người mua là điểm nghẽn lớn nhất trên thị trường bất động sản

Chồng chéo quy định pháp luật

Một trong những vướng mắc lớn nhất của thị trường địa ốc hiện tại là sự chồng chéo của các quy định pháp luật.

Đến nay, sự chồng chéo quy định trong Luật Đất đai và Luật Xây dựng đã gây nên khó khăn trong quá trình xin phê duyệt cho các chủ đầu tư trong và ngoài nước.

Bên cạnh đó, Luật quy hoạch còn quy định chưa rõ ràng. Điều này tác động mạnh đến thị trường bất động sản.

Ông Neil MacGregor từng cho rằng, quy trình phê duyệt quy hoạch tổng thể cần được sắp xếp hợp lý hơn so với hiện tại. Theo vị chuyên gia này, năm 2020, nhiệm vụ lập Quy hoạch tổng thể quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 được phê duyệt. Tuy nhiên, tiến độ lập quy hoạch thời kỳ 2021-2030 rất chậm khi đến cuối tháng 5 mới có 7/111 quy hoạch được quyết định, phê duyệt. Từ đó, làm ảnh hưởng tiến độ các dự án.

Còn theo TS Cấn Văn Lực, hiện hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản chưa đồng bộ, rõ ràng và còn phức tạp, sửa đổi không kịp thời, như quy định về condotel (căn hộ và khách sạn), officetel (văn phòng và khách sạn) đã nhắc đến 5 năm rồi nhưng đến này chưa có gì cả.

Thiếu vốn

Các chính sách thắt chặt dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản đang đặt ra lo ngại cho kênh đầu tư có giá trị vốn hoá này.

Nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản từ tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp vẫn đang được kiểm soát chặt chẽ. Lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành mới nhìn chung có sự sụt giảm so với các năm trước, cụ thể là trong 4 tháng đầu năm 2022 gần như không có doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu riêng lẻ. Bên cạnh đó, ngân hàng Nhà nước vẫn đang định hướng kiểm soát chặt chẽ hơn vốn tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao, trong đó có một số phân khúc của bất động sản và chứng khoán vì có thể sẽ gây khó khăn cho việc tiếp cận nguồn vốn và ảnh hưởng tới nguồn cung của một số loại hình bất động sản trong thời gian tới.

Khi vốn không được bơm nhiều thì những nhà đầu tư lướt sóng hoặc sử dụng vốn vay từ ngân hàng lớn sẽ gặp khó khăn. Vốn tập trung đến lúc nào đó mất thanh khoản làm cho không thu hồi lại được, đó là lý do tại sao thấy khó khăn vốn cho bất động sản.

Không chỉ vậy mà ngay cả các công ty bất động sản cũng sẽ gặp "tai nạn" với việc kiểm soát tín dụng. Kịch bản của việc đói vốn đó là giá bất động sản gặp áp lực khó thanh khoản, buộc phải cắt phải cắt lỗ.

Giá nhà tăng không hướng tới người mua

Một điểm đáng lo ngại của thị trường đó là giá bất động sản tăng kéo dài do tình trạng đầu cư. Giá thị trường không hướng tới người mua cuối cùng được coi là gốc rễ của sự phát triển không lành mạnh, thiếu ổn định trong dài hạn.

Các chuyên gia cho rằng, thị trường không thể bền vững nếu không hướng tới người mua cuối cùng.

Thực tế, thị trường bất động sản đang cho thấy chỉ số ghi nhận thực trạng chưa phát triển minh bạch, lành mạnh. Điều này biểu hiện rất rõ nét qua tình trạng chênh lệch nguồn cung tại các phân khúc. Môthống kê của CBRE cho thấy, phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tới 55% tổng nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm nay. Nguồn cung căn hộ giá thấp từ cuối năm 2021 đã hoàn toàn biến mất.

Tại TP.HCM, nguồn cung nghiêng về phân khúc cao cấp còn nhà ở có giá vừa túi tiền chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở trong năm 200 và tới 2021 thì con số này ghi nhận ở mức 0%.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, sự lệch pha cung cầu với tình trạng khan hiếm nguồn cung đẩy giá nhà tăng cao liên tục trong 5 năm qua, vượt quá khả năng thu nhập của đa số người dân.

Theo đơn vị này, môi trường đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản vẫn chưa thực sự thông thoáng, công bằng. Có không ít doanh nghiệp bất động sản yếu kém năng lực, thiếu tính chuyên nghiệp đi đôi với tình trạng "đầu nậu", "cò đất" hoạt động trái pháp luật, "phân lô bán nền" tràn lan gây "sốt ảo" giá đất tại nhiều địa phương gây thiệt hại cho khách hàng, nhà đầu tư, tác động tiêu cực đến sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.