Giải mã chuyện sốt đất đầu năm 2022: Nhà đầu tư luôn có tâm lý đón đầu thị trường?

Từ đầu năm đến nay, giá bất động sản nhiều tỉnh thành trong cả nước tiếp tục tăng mạnh. Đặc biệt là sản phẩm đất nền đã thu hút được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm. Nhiều chuyên gia cho rằng, sốt đất chủ yếu xuất phát từ yếu tố tâm lý, các nhà đầu tư luôn có tâm lý muốn đón đầu thị trường.

Hiện đất đấu giá tại nhiều địa phương cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm. Mới đây, tại Gia Lai đã diễn ra cuộc đấu giá 104 lô đất thuộc phường Chi Lăng, cách trung tâm TP.Pleiku khoảng 10 km và gây nên một cơn "sốt đất".  Thông tin từ Trung tâm phát triển quỹ đất TP. Pleiku cho biết: 104 lô đất được đem ra đấu giá lần này có tổng giá khởi điểm hơn 21,7 tỉ đồng được đội giá lên gấp nhiều lần. Chẳng hạn, một lô đất có diện tích thấp nhất là hơn 130 m2 với giá khởi điểm 175 triệu đồng nhưng được đấu lên tới giá cả tỉ đồng. Hay có lô với diện tích hơn 210 m2 được đấu lên đến giá hơn 3 tỉ đồng. Trong khi qua tìm hiểu thì chỉ vài tháng trước đất khu vực này có giá chỉ khoảng 200 - 300 triệu đồng/lô với diện tích tương tự.

Tương tự, tại Nghệ An mới đây đấu giá thành công 59 thửa đất thuộc khu quy hoạch Ruộng Bông - Trọt Hồ tại xã Lưu Sơn, huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An. Khu đất có tổng diện tích 10.263,85 m2, có giá khởi điểm thấp nhất là 1,76 tỷ đồng, lô có giá khởi điểm cao nhất là 3,091 tỷ đồng, tương đương từ 8 đến 20 triệu đồng/m2. Người tham gia đấu giá phải đặt cọc 246 - 630 triệu đồng, tùy vị trí và diện tích của từng lô đất. Kết quả, 9 lô đất được đấu giá thành công với số tiền vượt giá khởi điểm là hơn 61%. Lô đất có giá thấp nhất được bán 2,048 tỷ đồng với diện tích 154 m2. Đặc biệt, một lô đất có diện tích 170,5 m2 được đấu giá thành công với số tiền 6,188 tỷ đồng, cao hơn giá khởi điểm 3,41 tỷ đồng. Mức giá kỷ lục này thuộc về một nhà đầu tư ở huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An.

Ngoài những địa phương trên, khu vực Phan Thiết, La Gi, Hàm Thuận Nam, Hàm Thuận Bắc của Bình Thuận đã xảy ra những cơn sốt đất cục bộ. Ở những vùng xa hơn như Bảo Lộc, Lâm Đồng, Buôn Ma Thuột…. tình trạng cũng tương tự. Sốt đất cũng đang Tại khu vực miền Trung, miền Bắc cũng đang xuất hiện các cơn sốt đất, giá biến động tăng nhanh.

Giải mã nguyên nhân cơn sốt đất đang có dấu hiệu lan dần ra các tỉnh thành ngay đầu năm 2022, các chuyên gia cho rằng, sốt đất chủ yếu xuất phát từ yếu tố tâm lý. Các nhà đầu tư luôn muốn đón đầu thị trường, đây cũng chính là nguyên nhân gây nên những cơn sốt đất âm ỉ suốt thời gian qua.

"Thực chất sốt đất thời kì này chủ yếu là "sốt đất tâm lý". Bởi lẽ nhà đầu tư nào cũng muốn đón đầu thị trường, muốn có mặt ở những khu vực được dự báo tăng trưởng tốt, hứa hẹn nhiều tiềm năng phát triển", ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam chia sẻ.

Cũng theo vị chuyên gia này, suốt 2 năm dịch Covid -19 hoành hành, khiến nhiều ngành kinh tế bị ảnh hưởng, nhiều kế hoạch đầu tư hạ tầng và dự án bị đình trệ. Do đó khoảng thời gian này, khi Việt Nam bắt đầu mở cửa nền kinh tế, các địa phương ồ ạt công bố kế hoạch đầu tư hạ tầng, quy hoạch, kế hoạch triển khai dự án, thì các nhà đầu tư bắt đầu chú ý và xây dựng chiến lược đón đầu, họ đua nhau đổ xô vào những khu vực xuất hiện thông tin quy hoạch. Vì thế mà giá bất động sản ở những khu vực này bị đẩy lên cao.

Chưa kể, bối cảnh các yếu tố địa chính trị, ảnh hưởng của dịch bệnh và khó khăn trong hoạt động kinh doanh đã đẩy các nhà đầu tư, doanh nghiệp vào bài toán đầu tư sinh lời ít rủi ro. Và lúc này bất động sản và chứng khoán là những kênh được lựa chọn đổ tiền vào đầu tiên.

Ngoài ra, thời gian qua thị trường chứng khoán đã ghi nhận những số liệu tăng trưởng ấn tượng, với quy mô thị trường ngày càng được mở rộng. Trong khi đó, chứng khoán và bất động sản là hai lĩnh vực liên thông nhau, nếu chứng khoán tăng trưởng thì bất động sản sẽ được hưởng lợi. Do đó, từ đầu năm 2022 đến nay, rất nhiều nhà đầu tư đã chuyển phần lợi nhuận từ chứng khoán sang bất động sản -  kênh đầu tư ít rủi ro hơn để bảo toàn tài sản, theo tâm lý cố hữu.

Theo các chuyên gia phân tích, sốt đất hầu hết diễn ra là do yếu tố nền tảng về tâm lý. Bởi trường hợp xung đột giữa Nga - Ukraine không kéo dài, nhưng hệ quả để lại là vấn đề lạm phát, khiến các nhà đầu tư luôn có tâm lý tìm kênh trú ẩn dòng tiền an toàn.

Trước tình trạng sốt đất lan rộng, mới đây nhiều địa phương đã dùng biện pháp ngăn chặn. Mới đây, TP. Hà Nội đã yêu cầu tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất có đất ở và đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở; chỉ tiếp nhận, giải quyết với đất ở đảm bảo theo quy định pháp luật hiện hành.

Tương tự, Thành phố Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước trước đó cũng ban hành công văn hỏa tốc tạm dừng tách thửa đối với các thửa đất nông nghiệp.

Hay, tỉnh Khánh Hòa thì yêu cầu tăng cường kiểm tra, kiểm soát các hồ sơ xin chuyển mục đích của hộ gia đình, cá nhân, nghiêm cấm việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các thửa đất nằm ngoài khu vực dân cư hiện có.

UBND tỉnh Lâm Đồng cũng chỉ đạo tạm dừng toàn bộ việc tiếp nhận, xem xét, giải quyết các thủ tục liên quan đến việc tách thửa đất để chuyển nhượng, xây dựng nhà ở hình thành các khu, điểm dân cư mới tại nông thôn trên địa bàn toàn tỉnh, sau khi báo chí liên tục phản ánh về việc hiến đất làm đường giao thông mới, tách thửa đất, xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn nhưng thực chất là biến tướng để đầu tư dự án BĐS quy định trên địa bàn.

Tuy nhiên, theo một số chuyên gia, tạm dừng chỉ là giải pháp mang tính tạm thời, vì thực tế pháp luật hiện nay không cấm hoạt động này. Vì vậy, giải pháp lâu dài là Nhà nước cần phải xây dựng công cụ thuế để ngăn chặn việc đầu cơ đất đai.

Nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, thời gian qua, tốc độ đô thị hóa ở nhiều khu vực nông thôn diễn ra mạnh mẽ, kết hợp với hệ thống hạ tầng kết nối liên vùng được mở ra đã tác động mạnh đến sự phát triển của BĐS. Theo đó, giá đất đã tăng mạnh, nhiều vùng quê trước kia giá đất chỉ vài trăm nghìn đồng/m2 thì nay có nơi đã đến vài chục triệu đồng/m2.

Hệ quả là khi giá đất thiết lập một mặt bằng mới, vượt xa thu nhập của người dân và không ít người dù có nhu cầu ở thực cũng không thể mua nổi đất.