Góc nhìn chuyên gia: Thị trường bất động sản “nghỉ ngơi” tạm thời và sẽ không rơi vào trạng thái “đóng băng”

23/12/2022 08:08
Giới chuyên gia bất động sản chung nhận định thị trường bất động sản đang bước chu kỳ suy giảm. Tuy nhiên, bối cảnh thị trường hiện nay khác nhiều so với giai đoạn suy thoái 2011-2013. Cho nên, thị trường sẽ không rơi vào trạng thái "đóng băng" như 10 năm trở về trước mà sẽ rơi vào trạng thái "nghỉ ngơi".

Trước lo ngại về việc thị trường bất động sản có thể rơi vào khủng hoảng giống cách đây 10 năm, giới chuyên gia bất động sản đã đưa ra những nhận định về vấn đề này.

Theo nhận định của nhóm phân tích của CTCP Chứng khoán VNDirect, ngành bất động sản đang bước vào chu kỳ suy giảm.

Thứ nhất, các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tái cơ cấu nợ do các khoản vay ngân hàng vào bất động sản bị thắt chặt và việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) được giám sát chặt chẽ. VNDirect ước tính khoảng 46.145 tỷ đồng TPDN bất động sản sẽ đáo hạn trong nửa đầu 2023 và 64.185 tỷ đồng đáo hạn trong nửa cuối 2023, gây ra áp lực thanh khoản trả nợ vay cho các chủ đầu tư.

Thứ hai, lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà.

Thứ ba, nguồn cung mới có thể sụt giảm khi quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật đất đai sửa đổi.

Qua phân tích bối cảnh chu kỳ hiện tại và chu kỳ suy thoái gần nhất của thị trường bất động sản Việt Nam vào 2011 - 2013, nhóm phân tích của VNDirect đánh giá chu kỳ giảm này có thể khác với đáy của chu kỳ trước, một phần bởi tình trạng tài chính của các doanh nghiệp bất động sản hiện tốt hơn.

"Do đó, chu kỳ suy giảm hiện tại sẽ ít thiệt hại hơn và diễn ra ngắn hơn; tình trạng “đóng băng” nếu xảy ra có thể ngắn hơn so với trước đây", VNDirect nhận định.

Cũng đưa ra nhận định về vấn đề này tại một hội nghị diễn ra gần đây, ông Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV đã chỉ ra 4 khác biệt cho thấy thị trường sẽ không lặp lại "vết xe đổ" của năm 2011-2013.

Thứ nhất, 10 năm trước, khủng hoảng tài chính toàn cầu lan sang Việt Nam khiến chúng ta thực sự gặp khó khăn về hệ thống tài chính ngân hàng sau đó lan sang bất động sản. Lạm phát thời điểm này rất cao (18-20%), lãi suất trên 20%. Tăng trưởng kinh tế rất thấp chỉ 5,25% năm 2012, sau đó nhích lên 5,5-5,6%.

Với thị trường hiện tại, khó khăn không nằm ở lĩnh vực tài chính - ngân hàng mà do dịch bệnh, do tác động từ bên ngoài (xung đột Nga - Ukraine) cùng với 2 yếu tố nội tại: thị trường phải điều chỉnh rất mạnh sau hơn 2 năm tăng nóng và Chính phủ chấn chỉnh một số vụ việc vi phạm.

Thứ hai là khác biệt liên quan đến nguồn cung: 10 năm trước thị trường dư cung, tồn kho hàng nghìn tỷ đồng, còn hiện tại nhu cầu có nhưng cung ở một số phân khúc bị thiếu.

Thứ ba là kinh nghiệm điều hành của cả Chính phủ và doanh nghiệp đã tốt hơn rất nhiều, đặc biệt sau 2 năm dịch bệnh các doanh nghiệp đã tích lũy không ít kinh nghiệm để thích ứng các vấn đề bất ổn, bất định của thị trường.

Thứ tư, nền tảng vĩ mô, nền tảng doanh nghiệp hiện nay cũng tốt hơn trước rất nhiều. Nếu 10 năm trước, tình hình nội tại các doanh nghiệp rất sập xệ thì hiện tại những doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán ghi nhận lợi nhuận bình quân 9 tháng đầu năm vẫn tăng 14-15%.

Những khác biệt trên là cơ sở để dự báo thị trường sẽ không rơi vào khủng hoảng mà chỉ suy giảm với lý do rõ ràng gồm nguyên nhân bên ngoài, nguyên nhân nội tại, tình trạng vi phạm của một số doanh nghiệp... Những vấn đề này đều đã được Chính phủ và doanh nghiệp nhận diện và năm 2023 sẽ có sự chấn chỉnh, khắc phục để thị trường tốt lên.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Bất động sản BHS (BHS Group) cho rằng, bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay khá khác so với giai đoạn khủng hoảng trước.

“Khác ở chỗ, nguồn cung tiền mặt ở Việt Nam bơm ra ngoài thị trường vẫn ở trong giới hạn. Đặc biệt, ngay từ đầu quý 2, Chính phủ đã chỉ đạo cho NHNN chặn room tín dụng và trong tương lai còn thắt chặt hơn. Thế nên, có thể nói, việc xảy ra khủng hoảng lần này Việt Nam đã sử dụng các phương án đánh chặn từ trước với những nguy cơ từ bên ngoài vào. Cho nên, lãi suất sẽ không thể tăng một cách "phi mã" như lần trước”, ông Tuyển chia sẻ.

Bên cạnh đó, Chủ tịch BHS Group cho rằng, việc lạm phát ở thời điểm hiện tại chủ yếu do các yếu tố đầu vào về nguyên vật liệu của thế giới, không phải do chúng ta đang bị thừa nhiều tiền cần thu về. Hơn nữa, việc tăng lãi suất đâu đó là câu chuyện về tỷ giá chứ không phải là một câu chuyện dài hạn để mà điều tiết nền kinh tế. Do đó, tăng trưởng vẫn tốt đồng nghĩa với việc người dân vẫn có tiền. Và, khi người dân có tiền thì nhu cầu đầu tư khi nào cũng có. Chính vì thế, thị trường sẽ không rơi vào trạng thái "đóng băng" như 10 năm trở về trước mà sẽ rơi vào trạng thái "nghỉ ngơi".

Tin mới

"Gà đẻ trứng vàng" của VinFast đến tay khách Indonesia, hãng xe Việt chạy nước rút bàn giao 80.000 chiếc
5 giờ trước
Mở rộng và thu hút tại nhiều thị trường cùng với kỷ lục về doanh số trong các tháng cho thấy VinFast đang bứt tốc cho mục tiêu 80.000 xe bàn giao cho khách hàng đến cuối năm nay.
Phụ phẩm tôm lâu nay toàn bỏ đi hóa ra giá trị cả tỷ USD
4 giờ trước
Với sản lượng hàng trăm nghìn tấn mỗi năm, phụ phẩm tôm đem chế biến sâu sẽ cho ra những sản phẩm có giá trị cao gấp nhiều lần, mang về cả tỷ USD mỗi năm. Tuy nhiên, thực tế hiện giá trị phụ phẩm tôm mang lại còn quá khiêm tốn, hiện 70% chỉ dành cho chăn nuôi.
Chủ xe Defender lái 7.000km xuyên Việt Nam - Thái Lan: ‘Chạy địa hình sướng, có đoạn vượt 4.000 khúc cua, vẫn còn điểm bất tiện’
3 giờ trước
Anh Nguyễn Hoàng Anh - Chủ nhân chiếc Porsche 911 Dakar đầu tiên Việt Nam, vừa hoàn thành chuyến đi từ Việt Nam qua Lào rồi Thái Lan bằng chiếc Defender.
Hiện tượng lạ thường về xuất khẩu cà phê Việt Nam
2 giờ trước
Hiện tượng khác thường là giá cà phê tăng cao nhưng sản lượng xuất khẩu giảm mạnh so với cùng kỳ năm ngoái, nguyên nhân vì sao?
Đại biểu Quốc hội đề xuất lùi thời gian đánh thuế tiêu thụ đặc biệt với bia
2 giờ trước
Theo Đại biểu Quốc hội, doanh nghiệp phải có thời gian nhất định để cơ cấu lại sản phẩm, nếu áp dụng thuế tiêu thụ đặc biệt với bia ngay từ 2026 thì không hợp lý.

Tin cùng chuyên mục

Đại lý báo Toyota Fortuner Legender thêm bản máy xăng tại Việt Nam: Đắt hơn máy dầu 5-45 triệu, bán ra tháng sau cạnh tranh Everest
9 phút trước
Nhiều thông tin từ phía đại lý cho thấy Toyota Fortuner Legender sẽ có thêm tùy chọn máy xăng 2.7L, giá bán tăng nhẹ so với tùy chọn máy dầu đang bán trên thị trường.
Trung Quốc tự đẩy mình vào 'thời khắc sinh tử': 300 startup xe điện chỉ còn 7 hãng lớn có thể tồn tại, chiến trường xe điện khốc liệt hơn bất kỳ lúc nào
16 giờ trước
Chỉ những công ty có thể duy trì hoạt động mà không cần đến nguồn tài trợ bên ngoài mới có thể tiếp tục cuộc đua, trong bối cảnh nỗi lo về tình trạng dư thừa công suất luôn rình rập.
SUV điện cỡ lớn Hyundai Ioniq 9 chính thức ra mắt: Tầm di chuyển 620 km, đấu trực tiếp với VinFast VF 9
1 ngày trước
Mẫu xe này sẽ được bán tại Mỹ, Hàn Quốc từ đầu năm 2025 trong khi các thị trường khác phải đợi đến cuối năm.
Báu vật tâm linh: Thế giới chỉ 2 nước có, Việt Nam sở hữu cá thể 700 tuổi, thuộc hàng Tứ Thiết quý hiếm
1 ngày trước
Cá thể cổ thụ này được xếp hạng là Cây Di sản Việt Nam.