Hậu "sốt đất" ven đô: Giá vẫn cao vót, nhà đầu tư bẻ "sóng"

Giá đất một số nơi vẫn cao chót vót khi thị trường qua cơn "sốt"

Cuối năm 2020 đến đầu năm nay, sau khi thông tin hàng loạt huyện ngoại thành Hà Nội sẽ lên quận và việc công bố các đồ án quy hoạch đô thị khiến cho thị trường các quận, huyện nói trên nổi cơn "sốt đất" trên diện rộng, kéo theo việc giá đất nền tăng vùn vụt, vượt ngưỡng dự đoán của các chuyên gia bất động sản (BĐS).

Tuy nhiên, khi cơn "sốt đất" qua đi, thị trường đất nền trong hơn tháng gần đây lại bước vào thời kì ảm đạm khiến một số NĐT nhỏ lẻ đã bắt đầu rao bán đất nền dự án, đất thổ cư với mức giá thấp hơn rất nhiều so với thời kì "sốt đất" vì quá sốt ruột. Mặc dù vậy, vẫn có một số nơi giá đất dự án, đất thổ cư ít giao dịch nhưng vẫn được rao bán với giá cao chót vót.

Theo thông tin mua bán trên batdongsan.com.vn và một số website về nhà đất uy tín gần đây, tại Đông Anh, nếu như vào thời điểm đỉnh "sốt đất" hồi tháng 3/2021, đất nền dự án có giá trung bình từ 50 – 80 triệu đồng/m2; thì hiện tại, mặc dù đã "hạ nhiệt", các giao dịch ngày càng vắng bóng nhưng giá đất khu vực đường Quốc lộ 23B, xã Tiên Dương vẫn ở mức thời kì "sốt đất".

Đối với đất thổ cư, thời kì "sốt đất" có giá từ 40 – 150 triệu đồng/m2 (nhất là các khu vực như Xuân Nộn, Kim Chung, Nguyên Khê), nhưng ở thời điểm hiện tại được rao bán ở mức 25 – 100 triệu đồng/m2. Tuy nhiên vẫn có một số nơi như mặt đường Ấp Tó, xã Uy Nỗ và khu vực mặt hồ Phương Trạch, xã Vĩnh Ngọc, đất thổ cư được rao bán với giá cao chót vót là 60 – 140 triệu đồng/m2.

Tại huyện Mê Linh, trái ngược với khung cảnh đìu hiu, vắng bóng NĐT giữa bối cảnh dịch COVID -19 và những ảnh hưởng mà "cơn sốt đất" trong Quý I/2021 để lại; giữa thời tiết nắng nóng trên 40 độ vẫn có nhiều top NĐT đi tìm hiểu đất dự án ở khu vực xã Tiền Phong sau khi có thông tin về việc có một số "ông lớn" BĐS đang chuẩn bị triển khai dự án tại khu vực này.

Hiện tại giá đất dự án ở khu vực này đang được rao bán ở mức 20 – 30 triệu đồng/m2, thậm chí có "cò đất" còn cho rằng mức giá trên sẽ tiếp tục được nâng lên khi các dự án chính thức được công bố. Tuy nhiên, nhiều người cho rằng các thông tin trên chưa được kiểm chứng và lượng giao dịch thành công rất ít.

Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, toàn huyện Mê Linh hiện có khoảng 50 dự án tập trung tại các xã ven đại lộ Võ Văn Kiệt như Tiền Phong, Tráng Việt, Thanh Lâm, Đại Thịnh, thị trấn Quang Minh. Trong đó có khoảng 20 dự án lớn, quy mô từ vài chục đến vài trăm hecta, tập trung nhiều nhất tại xã Tiền Phong. Tuy nhiên, hầu hết các dự án hiện nay đều đang "đắp chiếu" hoặc triển khai dang dở và gần như không có hạ tầng.

Mặc dù giá đất ở vị trí đắc địa tại một số quận, huyện Hà Nội nêu trên không có sự dao động mạnh so với thời kì "sốt đất" . Do đó, không ít NĐT bắt đầu cẩn trọng hơn trong việc chi tiền đầu tư.

Mặt khác, thay vì bán đất nền thổ cư, nhiều NĐT lại chuyển sang hình thức bỏ vốn xây dựng nhà để bán. Vì theo giới kinh doanh, việc tách đất thổ cư thành các lô, xây sẵn căn nhà 3-5 tầng bán, NĐT có thể sớm hoàn vốn mà lại có tỷ suất sinh lời hơn khi giá đất đang chững.

Theo một sàn môi giới tại Kiến Hưng (Hà Đông), tính đến tháng 1/2021, đơn vị này chính thức phân phối hơn 600 căn nhà đất tại khu vực Hà Đông, Yên Nghĩa. Trong khi đó, riêng La Phù (Hoài Đức), vào thời điểm đầu năm 2021, một công ty môi giới bất động sản cung ứng tới hơn 50 căn nhà xây thương mại trong vòng hơn 1 tháng.Theo khảo sát của một số trang tin BĐS, xu hướng xây nhà thương mại trên tập trung chủ yếu ở các khu vực ven đô như quận Nam Từ Liêm, điển hình là Xuân Canh, Tây Mỗ (từ 2,7 – 3,2 tỷ đồng/căn); huyện Hoài Đức ví dụ như La Phù (1,4 – 1,8 tỷ đồng/ căn), An Khánh (1,6 – 1,8 tỷ đồng/căn), Vân Canh; quận Hà Đông có khu vực Dương Nội (2 – 2,5 tỷ đồng/ căn),…

Ông Nguyễn Thành, môi giới nhà xây thương mại tại khu vực Hà Nội chia sẻ, nhà xây thương mại thị trường ngách sinh lời rất tốt bởi đánh đúng và trúng vào nhu cầu ở thực của các hộ gia đình trẻ. Bởi theo ông này, trước đây các sàn giao dịch chủ yếu phân phối đất thổ cư nhưng nhận thấy, đa phần là giao dịch giữa các NĐT nên tỷ suất sinh lời không ổn định. Trong khi đó, thị trường lại rất thiếu sản phẩm nhà đất, đáp ứng nhu cầu ở thực cho người trẻ.

" Tâm lý của người dân vẫn là "ăn chắc, mặc bền", chuộng mua nhà đất. Trong khi đó, mức giá tầm 1,5-2 tỷ đồng/căn phù hợp với tài chính của nhiều hộ gia đình. Nếu so sánh với một căn hộ chung cư 1,5 tỷ thì rõ ràng bỏ tiền vào nhà đất không chỉ phục vụ nhu cầu để ở mà còn có giá trị sinh lời. Với sự kết hợp giữa môi giới và nhân viên tín dụng, khách hàng chỉ phải bỏ ra 300 - 400 triệu đồng đã có thể sở hữu căn nhà đất 4 tầng nhờ hình thức giải ngân song song của ngân hàng. Nhiều lợi thế khiến nhà xây thương mại rất đắt hàng", ông Thành phân tích.