Hệ lụy condotel tăng trưởng nóng

Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM vừa có các đề xuất về giải pháp nhằm hoàn thiện cơ sở pháp lý để phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững loại hình căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), và bảo vệ lợi ích chính đáng của nhà đầu tư.

Cơn sốt đầu tư condotel phát triển mạnh tại các khu vực ven biển trên cả nước, trong đó Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc đang là 3 địa bàn phát triển nóng. Theo số liệu thống kê của 16 tỉnh, thành phố, các khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn đã có 77 dự án, gồm 16.537 phòng khách sạn, 12.056 căn hộ condotel, 11.174 biệt thự nghỉ dưỡng. Ngoài ra, còn có hơn 120 dự án khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô vừa và nhỏ, có diện tích dưới 50 ha/khu.

Nguồn cung trên thị trường rất lớn

Từ năm 2015 đến tháng 9/2017, cả nước đã có 71 dự án condotel, officetel được cấp phép với tổng số 25.639 căn, trong đó, có 15.010 căn hộ condotel. Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong hai năm 2018, 2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 20.000 căn hộ condotel được mở bán, với diện tích căn hộ khoảng trên dưới 45 m2.

Theo Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, tại Việt Nam, tỷ lệ căn hộ condotel đang chiếm 56%, phòng khách sạn chỉ chiếm 44%. Đây là điều không bình thường, vì ở các nước khác, tỷ lệ phòng khách sạn bao giờ cũng cao hơn căn hộ condotel. Ngoài ra, hiện còn xuất hiện một dạng khác của căn hộ condotel là "căn hộ hometel" được chủ đầu tư cam kết có sổ đỏ quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. 

Nhưng điểm khác biệt mà chủ đầu tư công bố là người sở hữu căn hộ hometel được quyền sử dụng căn hộ để nghỉ dưỡng (như là căn nhà thứ 2), hoặc tự cho thuê và chỉ nộp phí quản lý theo thỏa thuận với chủ đầu tư khu du lịch nghỉ dưỡng.

Thị trường condotel đang chững lại và đối diện với nhiều thách thức, khó khăn. Trước hết là hiệu quả kinh doanh, tính thanh khoản, thực hiện cam kết đảm bảo lợi nhuận và cấp sổ đỏ cho khách hàng.

Thời gian qua, condotel và căn hộ cao cấp đã thu hút lượng lớn nguồn vốn của xã hội và tín dụng. Tiếp đó là, chủ đầu tư dự án condotel đã đạt được lợi nhuận rất lớn, do giá bán căn hộ condotel tương đương giá bán căn hộ trung cao cấp tại Tp.HCM, trong lúc giá thành thấp và nghĩa vụ của doanh nghiệp nộp tiền thuê đất dự án vào ngân sách nhà nước chưa tương xứng. 

Theo Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, với loại hợp đồng mua bán căn hộ condotel có cam kết lợi nhuận, nhưng chưa thấy chủ đầu tư đề cập các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết trả lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp, cũng như chưa có thỏa thuận cụ thể về việc hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận.

Bổ sung các quy định quản lý

Đến nay, không có khoảng trống pháp luật, bởi lẽ các quy phạm pháp luật hiện hành về cơ bản đã có thể điều chỉnh được loại hình căn hộ condotel, nhưng cần được tiếp tục sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện.

Cụ thể, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Văn hóa, thể thao, du lịch để hoàn thiện bộ quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng cụ thể đối với loại hình căn hộ condotel. Bổ sung "đất sử dụng cho du lịch" vào Điều 153 Luật Đất đai 2013 để thống nhất quản lý.

Hiệp hội cũng đề nghị tiếp tục áp dụng chế độ sử dụng đất có thời hạn tối đa 50 năm đối với đất du lịch, trong đó có đất du lịch dùng để phát triển condotel. Đồng thời tính toán lại mức thu hợp lý để không bị thất thoát nguồn thu ngân sách với đất du lịch dùng để phát triển condotel. Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM nhấn mạnh, vấn đề cấp bách hiện nay là cần giải quyết cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua căn hộ condotel. 

Theo đó, thực hiện quy định tại Khoản (1.c) điều 32 Nghị định 43/CP quy định cá nhân trong nước được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình không phải là nhà ở khi đã có "Giấy tờ mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế công trình xây dựng theo quy định của pháp luật đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định"; và khoản 22 điều 2 Nghị định 01/CP đã bổ sung khoản 4 vào điều 32 Nghị định 43/CP.

Điều khoản bổ sung này có nội dung như sau: "Đối với dự án có nhiều hạng mục công trình được thể hiện trong quyết định phê duyệt dự án đầu tư, quyết định đầu tư dự án, giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư do cơ quan có thẩm quyền cấp, quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết, giấy phép xây dựng nếu chủ đầu tư có nhu cầu và có đủ điều kiện thì được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho từng hạng mục công trình hoặc từng phần diện tích của hạng mục công trình đó". 

Như vậy, trước hết, chủ đầu tư dự án condotel xin cấp sổ đỏ căn hộ condotel, rồi tiến hành thủ tục xin cấp sổ đỏ cho nhà đầu tư thứ cấp.

Bộ Xây dựng cần yêu cầu các chủ đầu tư dự án condotel có trách nhiệm công bố đầy đủ thông tin về dự án, về quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn khi bán để tránh nhầm lẫn. Công bố các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết lợi nhuận theo hợp đồng mua bán căn hộ condotel.

Công bố minh bạch các chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý trong quá trình kinh doanh, các quyền lợi mà nhà đầu tư thứ cấp được hưởng. Thống nhất với khách mua về việc khai thác, kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết thời hạn cam kết. Bỡi lẽ, trong vài năm tới, nguồn cung căn hộ condotel có dấu hiệu vẫn tiếp tục phát triển nóng, có thể dẫn đến tình trạng cung vượt cầu. 

Trong khi đó, hiệu quả khai thác, kinh doanh có thể không đạt như kỳ vọng dẫn đến một số chủ đầu tư dự án có thể không thực hiện được cam kết lợi nhuận với khách hàng sẽ gây ra tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản du lịch.