Hiểm họa cháy chung cư từ chiêu trò cắt giảm phí quản lý

Rủi ro trong vận hành quản lý nhà chung cư trong vấn đề cháy nổ không phải là câu chuyện mới mẻ. Tuy nhiên, vụ cháy chung cư Carina mới đây, với thiệt hại lớn về người và của trở thành hồi chuông cảnh tỉnh đối với người dân và cơ quan chức năng.

Xung quanh vấn đề an toàn cháy nổ ở chung cư báo VietNamNet có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Duy Thành, Tổng Giám đốc Công ty Global Home.

Ông đánh giá thế nào về thực trạng an toàn cháy nổ chung cư hiện nay?

- Chung cư hiện nay đang tồn tại rất nhiều bất cập về an toàn cháy nổ, xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Trong đó, có bất cập từ phía chủ đầu tư (CĐT), khi công trình xây dựng bị lỗi thiết kế, bất hợp lý trong việc sử dụng vận hành thực tế. Điển hình là hành lang chung các tầng nhỏ hẹp thiếu ánh sáng dẫn đến việc cư dân phải mở cửa thoát hiểm lấy gió và ánh sáng. Đầu báo cháy trong căn hộ gần khu vực bếp nấu ăn dẫn đến khói bếp khi nướng, chiên xào… tạo ra khói nhiều dẫn đến báo cháy giả, đều này dễ tạo tâm lý cho Ban quản lý tắt thiết bị báo cháy để không xảy ra hiện tượng báo cháy giả liên tục. Không lắp đặt hệ thống loa thông báo trong trường hợp khẩn cấp xảy ra.

Khu vực nhà thu gom rác, khu vực phòng kỹ thuật, khu sân thượng, khu nhà sinh hoạt cộng đồng, khu vực đốt giấy vàng mã theo nhu cầu tâm linh… đều không được bố trí hợp lý. Khu vực tầng hầm luôn quá tải xe và hệ thống thông gió được lắp đặt còn nhiều hạn chế khi vận hành thực tế.

Có trường hợp CĐT tăng tầng cao, tăng số lượng căn hộ so với thiết kế ban đầu đã được phê duyệt rồi hợp thức hóa bằng giấy phép xây dựng mới nhưng thể tích bể nước sinh hoạt và bể nước PCCC không được thay đổi để phù hợp với số lượng thực tế căn hộ phát sinh. Điều này đã được cơ quan cấp nước cảnh báo và Ban quản trị đã gửi đơn đến cơ quan chức năng nhưng không được giải quyết triệt để…

Một nguyên nhân quan trọng khác đến từ đơn vị quản lý đầu tiên, khi chung cư mới đi vào hoạt động. Ở giai đoạn này, nhiều chung cư do CĐT tự quản còn thiếu kinh nghiệm và kiến thức pháp luật hạn chế, nên tồn tại nhiều sai phạm trong giai đoạn đầu. Đơn cử việc cho phép cư dân làm cửa sắt 2 lớp ngay cửa ra vào căn hộ, cho phép cư dân làm “chuồng cu” khu ban công, đặt cục nóng máy lạnh trong cầu thang bộ thoát hiểm, cho phép cư dân trồng cây cảnh trên lan can, phân chia chỗ để xe không hợp lý cản trở lối thoát hiểm hoặc lối vào khu kỹ thuật… những thói quen ban đầu đã tạo nên nhiều khó khăn cho đơn vị quản lý sau này muốn triển khai quy trình quản lý an toàn và đúng quy định pháp luật.

Bên cạnh đó, công tác tuyên truyền PCCC và diễn tập PCCC rất ít khi được nhiều cư dân quan tâm hưởng ứng tham gia. Mặt khác, việc đấu thầu lựa chọn đơn vị quản lý vận hành giá rẻ thường đi đôi với năng lực hạn chế. Và khi nguồn thu phí quản lý vận hành không đủ bù đắp cho chi phí vận hành thực tế, thì khả năng cắt giảm quy trình làm mất an toàn rất cao. Đặc biệt là những chung cư không có nguồn kinh phí bảo trì 2% hoặc nguồn kinh phí bảo trì 2% đã bị lạm chi hết trước đó.

- Nhiều ý kiến cho rằng cắt giảm phí quản lý tối đa là yếu tố chính khiến độ an toàn trong vận hành chung cư bị ảnh hưởng. Quan điểm của ông như thế nào?

Việc cắt giảm chi phí quản lý tối đa chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến chất lượng quản lý vận hành chung cư và ảnh hưởng nghiêm trọng đến an toàn của thiết bị kỹ thuật. Lúc chọn nhà thầu quản lý, cư dân khó phân biệt được đơn vị quản lý có trách nhiệm và vận hành an toàn - hiệu quả - chuyên nghiệp. Đến khi có sự cố xảy ra như trường hợp chung cư Carina thì mọi việc đã quá muộn, chi phí khắc phục còn cao hơn nhiều so với việc thuê đơn vị quản lý chuyên nghiệp và làm việc có tâm để nâng tầm chất lượng quản lý chung cư.

Nguyên nhân này cũng bắt nguồn từ quy định phải lựa chọn đơn vị quản lý vận hành thông qua đấu thầu và được hội nghị cư dân thông qua. Thực tế, nhiều chung cư hiện nay ban quản trị thường lúng túng khi quyết định lựa chọn đơn vị quản lý chuyên nghiệp, vì sẽ bị 1 số cư dân chất vấn tại sao không chọn đơn vị giá rẻ? Hay ban quản trị có lợi ích cá nhân gì khi chọn đơn vị quản lý vận hành?…

Khi chi phí quản lý vận hành được cắt giảm tối đa thì dẫn đến việc “người mua nhầm, người bán không nhầm”. Đơn vị quản lý sẽ bỏ qua việc bảo trì, bảo dưỡng thiết bị và vận hành kiểm tra thiết bị định kỳ.

- Vậy theo ông làm sao để, người dân có thể chọn chung cư an toàn PCCC?

Để lựa chọn chung cư an toàn PCCC phải xem việc đầu tư hệ thống PCCC của chung cư có đạt tiêu chuẩn đã công bố ban đầu và hành lang các lối thoát hiểm có đảm bảo tiêu chuẩn an toàn thoát hiểm hay không?

Cũng cần lưu ý, hiện nay có 1 số chung cư có đường nội bộ bao quanh chung cư dưới 5m thì xe chữa cháy sẽ không thể vào tiếp cận chữa cháy và xe thang sẽ không thể vào cứu hộ. Khi chọn mua chung cư, tâm lý nhiều người chọn mua căn hộ tầng cao nhưng không quan tâm đến tình huống giả định khi cháy xảy ra thì thoát hiểm bằng cách nào?
Khi quyết định mua chung cư cần quan sát khu vực hệ thống an toàn PCCC có để chế độ “auto” để đảm bảo hệ thống luôn sẵn sàng vận hành khi có sự cố cháy nổ xảy ra. Chung cư có đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp và minh bạch từng chi phí quản lý để không xảy ra trường hợp “cắt xén” chi phí cho các hoạt động bảo trì, bảo dưỡng thiết bị an toàn PCCC.

- Xin cảm ơn ông!