Hiện tượng “lạ” thị trường bất động sản: Giao dịch giảm, giá vẫn tăng

Từ đầu năm 2022 đến nay, cơn sốt bất động sản diễn ra tại nhiều nơi. Các chuyên gia nhận định, trong đại dịch Covid-19, dòng tiền không đổ vào kinh doanh, sản xuất vì lo ngại rủi ro mà đổ vào bất động sản. Đến những tháng đầu năm nay, dòng tiền vẫn tiếp tục trú ẩn vào kênh bất động sản do lo ngại lạm phát và vấn đề địa chính trị. Điều này đã tiếp tục đẩy giá bất động sản tiếp tục tăng.

Giao dịch giảm, giá vẫn tăng

Trong 4 tháng đầu năm 2022, nhu cầu tìm mua nhà đi xuống trên chợ online, cụ thể nhà riêng giảm 9%, đất nền giảm 8% so với cùng kỳ năm ngoái, số liệu theo Batdongsan.com.vn. Cùng với đó, mức độ quan tâm đất nền bán trên cả nước giảm 18% so với tháng 3 và giảm 8% so với cùng kỳ năm ngoái. Diễn biến này cho thấy thị trường tài sản có biến động tâm lý nhanh chóng vì cuối quý I, lượt tìm kiếm đất nền trên cả nước vẫn tăng 4%.

Không những vậy, mua bán trực tiếp ở kênh thứ cấp cũng chững lại. Báo cáo thị trường tháng 4 của DKRA Việt Nam, thanh khoản đất nền trên thị trường thứ cấp nhà đầu tư mua đi bán lại hầu như không ghi nhận phát sinh nào trong tháng qua.

Nguyên nhân là mặt bằng giá đang bị đẩy lên cao khi thị trường TP.HCM xuất hiện nhiều thông tin định hướng phát triển các huyện ngoại thành lên quận. Việc một số địa phương dừng cấp phép hoạt động tách thửa khiến nguồn cung đất nền sụt giảm mạnh có thể tác động đến lượng tiêu thụ sụt giảm theo trên thị trường thứ cấp.

Trái ngược với phân khúc đất nền, biệt thự, liền kề lại ghi nhận lượng quan tâm tăng trung bình 7% trên cả nước. Cùng chiều, giá bán biệt thự, liền kề cũng tăng đáng kể, đặc biệt là tại các quận, huyện ở Hà Nội và TP.HCM. Giá rao bán biệt thự, liền kề tại Gia Lâm, Hoàng Mai, Hoài Đức (Hà Nội) tăng lần lượt là 82%, 46%, 39%. Chỉ số này ở Tân Bình, Quận 7, Quận 9 (TP.HCM) cũng ghi nhận mức tăng 60%, 35% và 25%.

Bên cạnh đó, chung cư tại các đô thị lớn vẫn đang trên đà tăng giá. Giá rao bán trung bình của chung cư Hà Nội và TP.HCM trong 4 tháng đầu năm 2022 tăng lần lượt là 9% và 3,4% so với trung bình giá cả năm 2021.

Đâu là nguyên nhân?

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, vấn đề của thị trường bất động sản hiện nay là mất cân đối giữa cung - cầu.

“Sự chênh lệch lớn vì nhu cầu đầu tư lớn, nhà nhà người người thích đi đầu tư bất động sản, không muốn đầu tư kinh doanh sản xuất bởi hiệu quả thấp, bấp bênh, hiện sức mua còn yếu.

Thứ hai, tâm lý muốn làm gì cho kiếm tiền nhanh, do đó họ dồn tiền đi đầu tư bất động sản. Vì thế, dẫn đến nguồn cầu tăng khủng khiếp trong khi nguồn cung quá thấp, gần như không có. Từ việc không có nguồn hàng dẫn đến cứ chỗ nào có hàng, có dự án đều đưa ra giá cao.

Do đó xảy ra việc đi săn tìm những nơi thị trường ra hàng, nhất là những chỗ giá đang ở mức thấp chưa được đầu tư nhiều. Nhiều môi giới, đầu cơ tìm cách thổi, đẩy giá như Mê Linh, Sóc Sơn, Đông Anh... nhờ vào thông tin quy hoạch, chủ trương”, ông Đính chia sẻ.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.

Chủ tịch VARS nói thêm, phải nhìn nhận rằng từ chủ trương đến thực thi các quy hoạch nó còn một câu chuyện dài, để mà từ nông thôn thành đô thị thì phải đầu tư dài hơi, tạo ra hạ tầng, công trình giao thông. Để chờ đến giai đoạn thành một đô thị chắc chắn phải đến 10-20 năm, môi giới, đầu cơ dựa vào đấy để tạo ra kỳ vọng, niềm tin cho nhà đầu tư.

Theo ông Đính, có những dự án mới chỉ manh nha, mới đền bù giải phóng mặt bằng, cùng lắm san lấp, làm mấy con đường, chưa có giá trị gì ở đó nhưng cũng trở thành hàng hiếm, hàng khan trên thị trường và tăng giá.

“Chính điều này kéo theo đà tăng giá đất ngoài luồng, nhà đầu tư nghĩ không có hàng chính quy thì đi mua hàng ngoài luồng như đất đai trong dân. Do đó, đầu nậu, đầu cơ nhảy vào thổi giá tạo sóng. Với những nơi sốt, giá neo mức quá cao sẽ không có người mua, thanh khoản giảm”, ông Đính nhấn mạnh.

Ông Đính cho rằng, muốn giải quyết được vấn đề hiện nay của thị trường thì Nhà nước cần điều chỉnh chính sách, điều tiết các dự án, đưa lượng hàng vào thị trường mạnh hơn. Từ đó, thị trường sẽ điều tiết, cân đối lại cung và cầu. Thứ hai, cần có chính sách kích thích hoạt động sản xuất bằng việc điều tiết chính sách thuế để hạn chế đầu cơ, tích trữ.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho hay, hoạt động thị trường bất động sản dưới tác động từ việc tạm dừng phân lô, tách thửa; siết tín dụng vào bất động sản… sẽ bị ảnh hưởng ít nhất cho đến khi có những chính sách khác. Tuy nhiên, cũng cần nhìn nhận một thực tế là với những khu vực có tiềm năng tăng trưởng, hoạt động mua bán đối với những sản phẩm có sổ đỏ, pháp lý rõ ràng, với các nhà đầu tư có lượng tiền nhàn rỗi vẫn đang diễn ra.

Đứng trước thực trạng hiện nay của thị trường bất động sản, ông Matthew Powell, Giám đốc Công ty Savills Hà Nội đưa ra khuyến cáo, các nhà đầu tư cần có chiến lược bài bản, chuẩn bị sẵn sàng cho sự biến động cả về giá lẫn thanh khoản của thị trường. Đầu tư thận trọng, tránh đi theo tâm lý đám đông hay đặt kỳ vọng cao, chạy theo sốt đất bởi dễ sa lầy và bị chôn vốn, lãi ảo.