Hoán nợ trái phiếu bằng bất động sản, trái chủ sẽ phải đối mặt với những rủi ro gì?

13/03/2023 09:00
Theo Vars, việc cho phép trái chủ thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác như bất động sản là hoàn toàn hợp lý trong bối cảnh thị trường khó khăn như hiện nay. Tuy nhiên, việc định giá chính xác bất động sản để trả nợ cho trái chủ sẽ là bài toán “đau đầu".

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 08/2023/NĐCP ngày 05/3/2023 sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Đáng chú ý, Nghị định số 08/2023/NĐ-CP bổ sung quy định: Đối với trái phiếu chào bán tại thị trường trong nước, trường hợp doanh nghiệp phát hành không thể thanh toán đầy đủ, đúng hạn nợ gốc, lãi trái phiếu bằng đồng Việt Nam theo phương án phát hành đã công bố cho nhà đầu tư theo quy định tại Điều 17 Nghị định này, doanh nghiệp có thể đàm phán với người sở hữu trái phiếu để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản theo các nguyên tắc sau:

a) Tuân thủ quy định của pháp luật dân sự và pháp luật có liên quan. Đối với ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện thì còn phải tuân thủ quy định của pháp luật về ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện đó.

b) Phải được người sở hữu trái phiếu chấp thuận nó.

c) Doanh nghiệp phát hành phải công bố thông tin bất thường và chịu hoàn toàn trách nhiệm về tình trạng pháp lý của tài sản sử dụng để thanh toán gốc, lãi trái phiếu theo quy định của pháp luật.

Thời gian vừa qua, nhiều doanh nghiệp lựa chọn phương án tái cấu trúc nợ trái phiếu bằng hình thức hoán đổi sang tài sản khác như bất động sản. Nếu được nhà đầu tư chấp thuận, đây là hướng giải quyết các khoản nợ trong bối cảnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp trầm lắng, khá nhiều doanh nghiệp phải "khất nợ" trái phiếu đến hạn thanh toán.

Báo cáo về thị trường trái phiếu doanh nghiệp tháng 01/2023 của FiinRatings cho thấy, tháng 01/2023 toàn thị trường chỉ ghi nhận duy nhất một lô trái phiếu được phát hành riêng lẻ thành công, thuộc về nhóm ngành xây dựng. Hai tháng đầu năm 2023, ngành bất động sản chỉ ghi nhận một lô trái phiếu được phát hành riêng lẻ thành công của Công ty CP Bất động sản Sơn Kim, với tổng giá trị phát hành lên tới 500 tỷ đồng. Lô trái phiếu này có lãi suất phát hành 13,5% một năm và trái chủ được trả lãi định kỳ 6 tháng một lần.

Trong khi đó, lượng trái phiếu đáo hạn rất lớn - khoảng 205.000 tỷ đồng, trong đó có 104.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn của các doanh nghiệp bất động sản. Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) vừa công bố danh sách các tổ chức phát hành chậm thanh toán gốc, lãi trái phiếu trong khoảng thời gian từ ngày 16/9/2022 đến 31/01/2023. Theo đó, có 54 doanh nghiệp chậm trả gốc, lãi trái phiếu, trong đó có 34 doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực bất động sản - xây dựng.

"Đau đầu" bài toán định giá chính xác bất động sản để trả nợ cho trái chủ

Theo Hội Môi giới bất động sản (Vars) nhận định, việc quy định cụ thể nguyên tắc hoán nợ trái phiếu bằng bất động sản tại Nghị định sẽ là cơ sở pháp lý thúc đẩy việc xử lý nợ xấu trái phiếu doanh nghiệp. Giúp các trái chủ có thêm lựa chọn.

Tuy nhiên, việc lấy tài sản để trả nợ trái phiếu không hoàn toàn nằm trong tay doanh nghiệp, mà các doanh nghiệp cũng phải đi đàm phán, thương lượng với các trái chủ. Để quá trình đàm phán thành công, thuyết phục trái chủ đồng ý, doanh nghiệp cần phải chứng minh cho trái chủ thấy việc sở hữu tài sản là hấp dẫn. Nếu người sở hữu trái phiếu không chấp thuận, doanh nghiệp vẫn sẽ phải xoay sở trả nợ bằng tiền mặt.

“Doanh nghiệp phát hành cần phải nghĩ định giá nào để trái chủ đồng ý. Mức giá nào là hợp lý để việc đàm phán với hàng ngàn trái chủ với các nhu cầu, quyết định khác nhau suôn sẻ. Việc định giá chính xác bất động sản để trả nợ cho trái chủ sẽ là bài toán “đau đầu". Định giá tài sản được thực hiện dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, thực trạng của tài sản; phù hợp với giá thị trường nơi có tài sản tại thời điểm định giá. Đâu sẽ là mức giá thị trường? Là khung giá đất của Nhà nước, giá chào bán sơ cấp của dự án kèm một số ưu đãi, chiết khấu hấp dẫn hay mức giá qua một đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp”, Vars nêu ra tại báo cáo.

Hoán nợ trái phiếu bằng bất động sản sẽ tạo cơ hội cho các chủ nợ được chủ động lựa chọn, được sở hữu nhà với giá thỏa thuận. Khi chấp thuận mức giá này, doanh nghiệp phát hành sẽ không còn nghĩa vụ vay nợ nữa nhưng trái chủ sẽ tiếp tục phải đối mặt với rủi ro tài sản giảm giá hoặc các vấn đề pháp lý liên quan đến tài sản. Cụ thể như rủi ro đồng sở hữu bất động sản với các nhà đầu tư khác hoặc phải bỏ thêm tiền chênh lệch để sở hữu riêng do số tiền đầu tư nhỏ. Hay nguy cơ doanh nghiệp phát hành đẩy giá bất động sản lên cao để cấn trừ nợ. Do vậy, trái chủ cần phải định được giá bất động sản hoán đổi, thỏa thuận các khoản phí khi thực hiện thủ tục chuyển đổi. Đặc biệt là tìm hiểu kỹ về pháp lý dự án.

Bình luận về điểm mới này, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, quy định cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu có thể đàm phán với người sở hữu trái phiếu để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác sẽ giúp gỡ nghẽn cho doanh nghiệp ở thời điểm này. Đồng thời, mở ra cơ hội cho doanh nghiệp có thêm các phương án xử lý câu chuyện trái phiếu. Nhưng điều kiện tiên quyết là cần có sự thương thảo giữa hai bên doanh nghiệp và trái chủ.

Một số quy định mở về trái phiếu trong Nghị định cũng sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản đang có khoản nợ trái phiếu không lâm vào cảnh “chết tắc”, mở ra cho họ hy vọng, có thêm thời gian cơ cấu nợ, có phương án thích hợp để tái cấu trúc lại sản phẩm, có cơ hội phát triển, có lợi cho thị trường, nhà đầu tư và kinh tế nói chung.

Tin mới

Phát hiện sà lan chở khoảng 570 tấn hàng giống phân bón không rõ nguồn gốc
4 giờ trước
Cơ quan chức năng tỉnh Hậu Giang đang tiến hành xác minh, xử lý một phương tiện chở hàng trăm tấn hóa chất giống phân bón mang nhãn hiệu nước ngoài, không có hóa đơn, nguồn gốc, xuất xứ.
Giá xe máy bất ngờ thủng đáy: Honda Vision thấp nhất 29 triệu đồng, Honda SH, Lead, Yamaha Janus… giảm tối đa 25 triệu
4 giờ trước
Hàng loạt các mẫu xe máy hot đến từ Yamaha và Honda ghi nhận mức giảm giá kịch sàn nhằm thu hút người mua.
PewPew xin khách hàng cho quán bánh mì thêm 1 cơ hội, ai cũng khen ông chủ quá khéo léo
4 giờ trước
Sau khi khai trương cơ sở bánh mì ở Hà Nội, PewPew đã bất ngờ đăng tải video gửi lời cảm ơn và xin lỗi tới mọi người.
"Khách sộp" ở Hà Nội vừa mua và thuê hơn 3.000 xe điện VinFast, trong đó có nhiều xe VF3, là ai?
4 giờ trước
Công ty này vừa cho ra mắt một hãng taxi điện mới tại Hà Nội.
Mẫu điện thoại Trung Quốc lọt "top 10 bán chạy nhất thế giới": Giá dưới 3 triệu đồng
5 giờ trước
Mẫu điện thoại giá rẻ này đã xuất sắc lọt top 10 smartphone bán chạy liên tiếp trong quý 2 và quý 3 năm 2024 nhờ giá phải chăng và thông số kỹ thuật ấn tượng.

Tin cùng chuyên mục

Thay đổi cách nuôi con chỉ sống trong bùn bằng dây nilon, anh nông dân thu lãi hàng trăm triệu
8 giờ trước
Anh Thái Hoàng Phong, nông dân ấp 2, xã Mỹ Tân, huyện Cái Bè (tỉnh Tiền Giang) thu lãi hàng trăm triệu đồng từ bán lươn giống và bán lươn thương phẩm nhờ vào cách nuôi lươn không bùn khoa học.
Tỷ trọng hàng Việt chiếm hơn 80% trong siêu thị sau 15 năm thực hiện cuộc vận động “Người Việt Nam ưu tiên dùng hàng Việt Nam”
1 ngày trước
15 năm trước, 77% người tiêu dùng Việt Nam có tâm lý sính hàng ngoại, cao hơn cả Châu Á (40%).
Cục Hàng không chỉ đạo nóng về bay đêm, phục vụ người dân đi lại dịp Tết
2 ngày trước
Cục Hàng không chỉ đạo các đơn vị kéo dài thời gian khai thác, tăng cường bay đêm tại các sân bay Thọ Xuân, Đồng Hới, Chu Lai, Phù Cát, Pleiku và Tuy Hòa để phục vụ nhu cầu đi lại dịp Tết của người dân.
Bình Dương: Đơn giá bồi thường đất chưa phê duyệt, nhiều công trình trọng điểm chậm tiến độ
2 ngày trước
Công tác phê duyệt phương án bồi thường, chi trả tiền và thời gian bàn giao mặt bằng nhiều công trình giao thông trọng điểm Bình Dương đang chậm tiến độ do đơn giá bồi thường đất chưa được phê duyệt.