HoREA kiến nghị một số vấn đề tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) liên quan tới chung cư

Trong kiến nghị mới nhất gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay, Điều 25 và 26 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mặc dù không còn sử dụng cụm từ "sở hữu nhà chung cư có thời hạn" hoặc "gia hạn thời hạn sở hữu nhà chung cư", nhưng thực chất vẫn giữ quan điểm "sở hữu nhà chung cư có thời hạn".

Nguyên nhân là vì trong Điều 25 dự thảo vẫn tiếp tục quy định "chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi UBND cấp tỉnh thông báo phá dỡ nhà chung cư"; và Điều 26 cũng quy định "xử lý nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu".

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, hiện nay cả nước có hơn 4.500 khu nhà chung cư tại các đô thị. Riêng TP.HCM có hơn 1.569 khu nhà chung cư với hơn 2.550 tòa nhà (block) có hàng trăm ngàn căn hộ nhà chung cư, trong đó 474 khu nhà chung cư xây dựng trước 1975.

Do đó, HoREA nhận thấy, Điều 25 và Điều 26 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định như trên, sẽ tác động bất lợi đến sự nghiệp đô thị hóa theo định hướng tại khoản 4 Điều 14 Luật Nhà ở 2014 và khoản 4 Điều 7 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định "Tại khu vực nội thị thuộc đô thị loại đặc biệt, đô thị loại 1 thì chủ yếu phát triển nhà chung cư.

Theo Chủ tịch HoREA, các quy định này không đáp ứng được nhu cầu, nguyện vọng của đa số người dân mua căn hộ nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, muốn được sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn. Chưa kể, các quy định này cũng chưa phù hợp, thậm chí còn bất cập với các quy định pháp luật hiện hành.

Thứ nhất, quy định "quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi có thông báo phá dỡ nhà chung cư", chưa phù hợp với khoản 3 Điều 237 Bộ Luật Dân sự 2015.

Cụ thể, tại thời điểm "quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi có thông báo phá dỡ nhà chung cư" thì nhà chung cư này chưa bị phá dỡ, chưa "bị tiêu hủy" nên không thể "chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư" của các chủ sở hữu tại thời điểm này.

Trường hợp nhà chung cư đã bị phá dỡ thì cũng không thể cho là nhà chung cư đã bị tiêu hủy, bởi tài sản nhà chung cư bao gồm tòa nhà chung cư và các công trình hạ tầng phục vụ cư dân cùng đất xây dựng khu chung cư. Vì vậy, tòa nhà chung cư đã bị phá dỡ thì tài sản nhà chung cư vẫn còn tồn tại, chưa hoàn toàn bị tiêu hủy.

"Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định thêm trường hợp "quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi có thông báo phá dỡ nhà chung cư" là chưa chuẩn xác, chưa phù hợp với khoản 3 Điều 237 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định "quyền sở hữu chấm dứt" trong trường hợp "tài sản đã bị tiêu hủy", ông Châu nói.

Bên cạnh đó, quy định "quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi có thông báo phá dỡ nhà chung cư" cũng chưa phù hợp với quy định của Hiến pháp 2013 và Bộ Luật Dân sự 2015.

Ngoài ra, Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định "kể từ ngày UBND cấp tỉnh thông báo về việc phá dỡ nhà chung cư thì quyền sở hữu ghi trong Giấy chứng nhận đã cấp cho các chủ sở hữu nhà chung cư không còn giá trị pháp lý" là không phù hợp với Điều 145 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Chủ tịch HoREA cũng chỉ ra một số bất cập khác tại Điều 25, Điều 26 của Luật Đất đai (sửa đổi), như: Khoản 3 Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã đồng nhất "quyền sở hữu nhà chung cư" với "thời hạn sử dụng nhà chung cư" mà đây là 02 vấn đề hoàn toàn khác nhau.

Hoặc Khoản 1 Điều 26 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định "trường hợp nhà chung cư thuộc diện quy định tại điểm a khoản 3 Điều 25 của Luật này, thì chủ sở hữu được bồi thường theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và pháp luật về bảo hiểm" chưa phù hợp với Luật Phòng cháy chữa cháy (sửa đổi) 2013 và Luật Kinh doanh bảo hiểm 2022.

"Các luật này chưa quy định trường hợp nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng nhưng bị hư hỏng do cháy nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng thì chủ sở hữu được bồi thường, trừ trường hợp có mua bảo hiểm hoặc xác định được trách nhiệm bồi thường của bên có lỗi gây cháy nổ", ông Châu dẫn chứng.

Trước những bất cập trên, HoREA vẫn tiếp tục kiến nghị chọn Phương án 2: Bỏ Mục 4 Chương II về "sở hữu nhà chung cư", bỏ các quy định về "chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư" và "xử lý nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu".

Đồng thời, HoREA cũng đề nghị xây dựng lại Điều 25, Điều 26 với nội dung phù hợp như chỉ nên quy định xác lập quyền sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài"; hoặc "quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất có thời hạn" và quy định "các trường hợp phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại nhà chung cư", để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật.