HoREA lo ngại tăng khung giá đất giai đoạn 2019 – 2024 ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS

Theo đó, HoREA đã nêu ra bất cập trong xây dựng bảng giá đất theo Nghị định 44/2014 như hạn chế tính tự chủ, chủ động, kịp thời và tính chịu trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong việc xây dựng Bảng giá đất.

Việc không có quy định cho phép UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất thấp hơn so với mức giá tối thiểu của cùng loại đất trong khung giá đất đã dẫn đến một số trường hợp vị trí đất đặc thù trong hẻm sâu của TPHCM kể từ năm 2015 đến nay, khi người dân làm thủ tục xin cấp "sổ đỏ" nhà ở, đã bị tính tiền sử dụng đất ở cao hơn, so với cách tính của năm 2014 trở về trước.

HoREA cho rằng, khi sửa đổi, bổ sung Nghị định 104/2014 để công bố khung giá đất (mới) áp dụng cho giai đoạn từ năm 2019-2024, thì rất cần thiết sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014 để đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ.

Qua đó, hiệp hội cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 4 Nghị định 104/2014 về phân vùng kinh tế để xây dựng khung giá đất, thành 12 Vùng, như sau:

Vùng miền núi phía Đông Bắc; Vùng miền núi phía Tây Bắc; Vùng trung du phía Bắc; Vùng đồng bằng sông Hồng; Vùng Bắc Trung bộ; Vùng duyên hải Trung Trung bộ; Vùng duyên hải Nam Trung bộ; Vùng Bắc Tây nguyên; Vùng Nam Tây nguyên; Vùng Đông Nam bộ; Vùng đồng bằng Bắc sông Hậu; Vùng đồng bằng Nam sông Hậu.

Riêng tại TPHCM, HoREA đưa ra 3 phương án kiến nghị khung giá đất đối với loại đô thị đặc biệt. Tuy nhiên, phương án mà HoREA cho là khả thi nhất chính là cần phải giữ nguyên mức giá tối thiểu và tăng khoảng 1/3 mức giá tối đa so với mức giá hiện nay.

Như vậy, khung giá đất ở: Giá tối thiểu: 1,5 triệu đồng/m2; Giá tối đa: 215,4 triệu đồng/m2.

Khung giá đất thương mại, dịch vụ: Giá tối thiểu: 1,2 triệu đồng/m2; Giá tối đa 172,3 triệu đồng/m2.

Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ: Giá tối thiểu: 900 nghìn đồng/m2; Giá tối đa 129,2 triệu đồng/m2.

Căn cứ theo phương án này và Nghị định 44/2014, TPHCM có thể quy định bảng giá đất với mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với khung giá đất.

Theo đó, giá đất tối đa trong bảng giá đất có thể là: Giá đất ở tối đa 280 triệu đồng/m2; Giá đất thương mại, dịch vụ tối đa 223,9 triệu đồng/m2; Giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tối đa 167,9 triệu đồng/m2.

Tác động đến giá cả của thị trường bất động sản

HoREA cho rằng khung giá đất, bảng giá đất tác động trực tiếp đến giá cả thị trường bất động sản, đặc biệt là giá nhà ở.

Do giá cả được hình thành theo quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quan hệ cung - cầu và phụ thuộc vào tâm thế thị trường (kể cả tâm lý đám đông, bầy đàn), tâm thế của các chủ thể giao dịch tại thời điểm giao dịch. Bởi vậy, giá cả thị trường luôn là một biến số.

Theo HoREA, giá thành nhà ở bao gồm nhiều thành tố, trong đó, có chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước. Tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành nhà phố; trên dưới 50% giá thành biệt thự.

Giá thành là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm nhà ở ra thị trường. Do vậy, khung giá đất, bảng giá đất tăng, tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.

HoREA lấy ví dụ: Hiện nay, căn hộ nhà ở thương mại 02 phòng ngủ có giá vừa túi tiền khoảng trên dưới 2 tỷ đồng. Với cặp vợ chồng (có 01 con) có tiền lương khoảng 20 triệu đồng/tháng, tằn tiện lắm chỉ có thể tiết kiệm được khoảng 5 - 6 triệu đồng/tháng (60 - 70 triệu đồng/năm), thì giấc mơ tạo lập nhà ở càng xa vời, nếu không được hỗ trợ ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, HoREA chỉ ra, giá nhà đất tăng sẽ làm giảm quy mô tổng cầu có khả năng thanh toán do một bộ phận khách hàng không còn đủ khả năng tài chính để mua nhà. Do vậy, có thể dẫn đến sụt giảm quy mô giao dịch trên thị trường bất động sản, trước hết là đối với phân khúc thị trường bất động sản cao cấp, condotel… và giảm quy mô thị trường đầu tư thứ cấp đang "rất nóng" hiện nay, nhưng cũng có lợi cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Ngoài ra, khung giá đất, bảng giá đất có mức giá quá cao, sẽ tác động đẩy giá thị trường bất động sản lên rất cao, đặc biệt là đẩy giá đất của các dự án (trên thị trường sơ cấp), tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp, các ngành kinh tế khác và môi trường đầu tư, kể cả trong việc thu hút dòng vốn FDI.

HoREA cũng đưa ra đánh giá tác động trực tiếp của khung giá đất, bảng giá đất đến nguồn thu ngân sách của nhà nước từ đất đai và thị trường bất động sản. Hiện nay, nguồn thu ngân sách từ đất thường chiếm khoảng trên dưới 8% tổng nguồn thu ngân sách.

Tăng quyền cho địa phương

Trước thực tế trên, HoREA đề xuất bãi bỏ quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần", giao quyền cho Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chủ động, chịu trách nhiệm ban hành "bảng giá đất" để đảm bảo phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, với thực tế tình hình của địa phương.

Cùng với đó là việc bổ sung quy định thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 15% (hoặc tỷ lệ % khác cao hơn) bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành để đảm bảo tính minh bạch và loại trừ cơ chế "xin - cho", nhũng nhiễu tiêu cực.

Theo HoREA, nếu thực hiện cách tính này, trước mắt có thể làm sụt giảm nguồn thu ngân sách nhà nước ở các địa phương, nhưng về lâu dài sẽ tạo nguồn thu ngân sách ổn định, bền vững. Điều này cũng là cơ sở để xem xét ban hành "Luật Thuế tài sản - bất động sản" (sẽ không dẫn đến tình trạng thuế chồng thuế), để bổ sung nguồn thu ngân sách.

"Thuế tài sản - bất động sản sẽ giúp cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch hơn, người tiêu dùng có cơ hội hưởng lợi vì giá nhà ở có điều kiện giảm hơn so với trước", HoREA nhận định.