IPO Viện Dệt may, Hapro: Có gì ngoài đất vàng?

Nắm giữ quỹ đất vàng lớn

Tiếp nối những thương vụ IPO gây chú ý bởi "đất vàng" giai đoạn 2015-2016 (Công ty cổ phần Trung tâm Hội chợ Triển lãm Việt Nam, Công ty cổ phần Intimex Việt Nam, Công ty cổ phần Du lịch Kim Liên...),trong tháng 3 này, hai doanh nghiệp cùng sở hữu quỹ đất lớn là Viện Dệt may và Tổng công ty Thương mại Hà Nội (Hapro) cũng thực hiện chào bán cổ phiếu lần đầu ra công chúng.

Cụ thể vào ngày 12/3, gần 2,3 triệu cổ phiếu của Viện Dệt may, tỷ lệ hơn 45% vốn sẽ được IPO với giá khởi điểm 12.583 đồng/cổ phần. Tương ứng giá trị vốn hóa thị trường theo mức giá này đạt gần 29 tỷ đồng. Sau đó, Hapro cũng sẽ chào bán gần 76 triệu cổ phiếu, tỷ lệ gần 35% vào ngày 30/3 với giá khởi điểm 12.800 đồng/cổ phần. Giá trị vốn hóa thị trường vào khoảng 1.024 tỷ đồng.

Tại Hà Nội, Viện Dệt may có hai khu đất tại số 478 Minh Khai (2.851 m2) và ngõ 454/24 Minh Khai (5.311 m2). Cả hai khu này đều đang được sử dụng làm văn phòng, trung tâm thí nghiệm, nghiên cứu và xưởng thực nghiệm. Nhà nước cho thuê đất và miễn phí tiền thuê đối với 8.200 m2 này để phục vụ các mục đích như trên tới năm 2043.

Tại TP HCM, Viện có khu đất tại 354/128A Trần Hưng Đạo, quận 1 với diện tích gần 2.220 m2, cũng được sử dụng làm cơ sở nghiên cứu, xưởng thực nghiệm và giới thiệu sản phẩm.

Về phần mình, Hapro sau cổ phần hóa sẽ quản lý sử dụng 114 cơ sở nhà, đất, trong đó tại Hà Nội là 96 địa điểm và các tỉnh thành khác là 18. Riêng tại thủ đô, Hapro có 32 địa điểm thuộc sở hữu Nhà nước ký hợp đồng thuê nhà đất với Công ty TNHH MTV Quản lý và phát triển nhà Hà Nội và Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội. Tiền thu đất trả hàng năm.

64 địa điểm khác là tài sản của doanh nghiệp, đất thuê của Nhà nước, trả tiền thuê đất hàng năm. Khi IPO, Hapro sẽ phải xác định lại giá trị tài sản trên đất nhưng không phải tính lại giá trị quyền sử dụng đất. Riêng địa điểm 11B Tràng Thi được tính vào giá trị vốn góp tại CTCP Khách sạn Tràng Thi. Theo kế hoạch của doanh nghiệp, đất sau cổ phần hóa chủ yếu được sử dụng để kinh doanh thương mại, cửa hàng chuyên doanh thời trang, hàng lưu niệm, dịch vụ ăn uống...

Đặc biệt, tại số 39-40 Lê Thái Tổ, Hoàn Kiếm diện tích 571,5 m2, Hapro thuê hai khối nhà 2 tầng (kinh doanh ăn uống, văn phòng) và 6 tầng (đang để trống). Hapro đã nộp tiền mua tài sản trên đất và nộp tiền thuê đất một lần, đang chờ quyết định của thành phố để xin mua tài sản trên đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Dự kiến công ty sẽ thực hiện dự án mới xây dựng Trung tâm thương mại sau cổ phần hóa tại đây.

Viện Dệt may và dấu hỏi động lực tăng trưởng mới

Giai đoạn 2014-2016, hai nguồn thu của Viện đến từ đề tài, đề án và kỹ thuật, sản xuất kinh doanh. Trong đó, doanh thu từ kỹ thuật, sản xuất kinh doanh là chính, chiếm 80-90% tổng doanh thu. Viện không ghi nhận doanh thu từ việc khai thác "đất vàng".

Đơn vị: tỷ đồng

Sau cổ phần hóa,đơn vị này đề nghị sử dụng nguyên trạng diện tích đất và tài sản trên đất như các ưu đãi trước đây.

Về hoạt động kinh doanh, Viện vẫn giữ các hoạt động nghiên cứu, ứng dụng công nghệ và phát triển các mặt hàng dệt may; cung cấp các dịch vụ kỹ thuật (thử nghiệm, giám định, chứng nhận, kiểm định) trong dệt may và tiêu dùng... Viện phấn đấu đưa hoạt động dịch vụ kỹ thuật tăng 20 - 25%/năm.

Giai đoạn trước, khoảng 40% doanh thu của đơn vị đến từ việc cung cấp các dịch vụ kỹ thuật kiểm tra thành phần thuốc nhuộm trong sản phẩm dệt may theo Thông tư 37 của Bộ Công Thương. Tuy nhiên, đến năm 2017, Bộ Công Thương bãi bỏ Thông tư này dẫn đến doanh thu giảm 25% so với bình quân 3 năm trước (trung bình 76,26 tỷ đồng/năm).

Đơn vị: tỷ đồng

Từ ảnh hưởng Thông tư 37, kế hoạch kinh doanh trong tương lai của Viện cũng không có khởi sắc cả về doanh thu và lợi nhuận. Thậm chí năm 2018, dự kiến doanh thu và lợi nhuận đều giảm sâu, lần lượt đạt 49 tỷ đồng và 1,18 tỷ đồng.

Xét về hệ số LNST/doanh thu, qua các năm 2014 - 2017, con số này đều giảm và ở mức rất thấp trong hai năm gần đây. Hệ số này năm 2016 là 1,5% và năm 2017 chỉ còn là 1,1%. Điểm sáng trong con số tài chính của Viện là không có nợ vay ngân hàng trong suốt giai đoạn vừa qua.

Hapro kinh doanh chưa khởi sắc, nhiều dự án dở dang

Tại Hapro, hiện doanh thu bán hàng vẫn chiếm tỷ trọng 80-90%. Còn lại doanh thu từ dịch vụ đóng góp tỷ trọng không bền vững qua các năm, trong khi doanh thu tài chính có xu hướng tăng dần.

Đơn vị: tỷ đồng

Giai đoạn 2015-2017, tỷ suất sinh lời trên doanh thu của Hapro chỉ dao động ở khoảng 1%. Năm 2017, tỷ suất này còn có 0,4%, giảm một nửa so với năm trước đó.

Năm 2018, Hapro đặt kế hoạch doanh thu 4.000 tỷ đồng, LNST 63,2 tỷ đồng, tăng lần lượt 12% và 32% so với năm trước. Tỷ suất sinh lời cũng kỳ vọng được cải thiện từ 0,4% lên 1,73%. Đây cũng là năm đầu tiên công ty đề ra chính sách chi trả cổ tức với tỷ lệ 2%.

Kế hoạch sau cổ phần hóa, Hapro tiếp tục đẩy mạnh kinh doanh xuất nhập khẩu, mở rộng thị trường và mặt hàng xuất khẩu mới; duy trì kinh doanh trung tâm thương mại, cửa hàng tiện ích... Hapro cũng thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, phát triển thành 24 siêu thị Hapromart, Haprofood và nhiều cửa hàng kinh doanh đồ lưu niệm, thời trang khác.

Đi sâu vào hoạt động kinh doanh thương mại nhưng Hapro cũng xác định đây là "mặt trận" có tính chất cạnh tranh cao, nhất là khi các tập đoàn bán lẻ nước ngoài đẩy mạnh đầu tư Việt Nam.

Kinh doanh chưa thực sự khởi sắc, Hapro hiện vẫn còn khá nhiều dự án thực hiện đầu tư dang dở. Cụ thể, Hapro tồn đọng dự án hợp tác với Doji tại số 5 Lê Duẩn (1.624 m2) hay dự án trung tâm kinh doanh chợ Thượng Đình hợp tác với Tập đoàn Xây dựng nhà đất nhưng bà Châu Thị Thu Nga - cựu Chủ tịch HĐQT tập đoàn này đã bị bắt nên ngừng, đợi kết quả thanh tra.

Các dự án khác đang triển khai đầu tư với diện tích lớn như Trung tâm chợ đầu mối phía Nam (37.716 m2); Khu công nghiệp thực phẩm Hapro huyện Gia Lâm (326.645 m2); Trung tâm kinh doanh chợ đầu mối Bắc Thăng Long (72.745 m2), Trung tâm thương mại Dịch vụ Sóc Sơn, dự án điểm đỗ xe Hải Nối (14.037 m2), khu nhà ở và khu phụ trợ cụm CNTP Hapro Gia Lâm (352.405 m2)...

Tại các tỉnh thành khác, tài sản đất đai của Hapro trải dài qua Quảng Nam, Đồng Tháp, Gia Lai, TP HCM, Hưng Yên. Phương án sử dụng sau cổ phần hóa là làm kho hàng, văn phòng làm việc, nhà máy...

Các dự án đầu tư dang dở của Hapro

Ông Lê Đức Khánh - Kinh tế trưởng kiêm Giám đốc chiến lược CTCP Chứng khoán Dầu khí (PSI) đánh giá các doanh nghiệp nắm giữ đất vàng khi thực hiện IPO thường được coi là các thương vụ hấp dẫn. Nhà đầu tư lớn thường có mong muốn nắm quyền kiểm soát thường chú ý tới việc khai thác các mảnh đất vàng này.

Tuy nhiên, nhiều DN hiện nay có lợi thế về quỹ đất vàng nhưng kinh doanh không hiệu quả. Việc dùng đất vàng như thế nào để tạo ra dòng tiền là chuyện không hề đơn giản khi hoạt động chính của DN không phải ở lĩnh vực cạnh tranh, nhất là mảng kinh doanh dịch vụ, xuất nhập khẩu đang gặp khó khăn.

Với việc các đơn vị như Hapro sở hữu đất vàng nhưng không có các chuyển đổi mục đích sử dụng linh hoạt là một hạn chế khi nhìn vào triển vọng sau cổ phần hóa, trong một thị trường bất động sản sôi động như hiện nay.

Ông Khánh cũng đánh giá cả Viện Dệt May hay Hapro đang trong tầm ngắm của các đại gia bất động sản. Với tài sản đất như hiện tại, cả 2 DN khó có hoạt động tạo ra nguồn tiền lớn với giá trị tài sản đang sử dụng trừ khi chuyển sang tay cho cho những ông lớn bất động sản.

Điều cả 2 DN cần làm là cơ cấu lại hoạt động kinh doanh, nguồn vốn, tài sản và tập trung vào một lĩnh vực hoạt động có lợi thế. Trong khi đó, quỹ đất tuy có nhiều nhưng nếu không sử dụng hiệu quả thì sớm muộn cũng sẽ sang tên đổi chủ.