KBC sắp họp ĐHCĐ bất thường, đàm phán bán buôn 50ha đất Tràng Cát, dự thu 10.000-12.000 tỷ đồng năm 2022

Công ty Chứng khoán VNDirect vừa có có báo cáo phân tích về Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã: KBC) trong đó có những thông tin trao đổi với lãnh đạo KBC mới đây. 

Cụ thể, theo VNDirect, KBC đã nhận được phê duyệt san lấp mặt bằng tại dự án Khu đô thị Tràng Cát và có thể sẽ bàn giao trong năm 2022, thu về 10.000-12.000 tỷ đồng. KBC dự kiến tổ chức Đại hội cổ đông bất thường 2022 lần 1 vào đầu năm 2022

"Theo trao đổi của chúng tôi với ban lãnh đạo KBC, nội dung cuộc họp là xin ý kiến Cổ đông một số vấn đề thuộc thẩm quyền của Đại hội đồng cổ đông, trong đó sẽ đề cập tới kế hoạch bán buôn 50ha đất thương phẩm/năm tại dự án Khu đô thị Tràng Cát. Theo ban lãnh đạo, hiện nay tiến độ đàm phán chuyển nhượng 50ha đất thương phẩm đầu tiên (tương đương khoảng 100ha tổng diện tích đất) tại Khu đô thị Tràng Cát đang diễn ra tích cực. Công ty hiện đã nhận được phê duyệt san lấp mặt bằng tại dự án này và dự kiến có thể sẽ bàn giao trong năm 2022, thu về 10.000-12.000 tỷ đồng", báo cáo nêu. 

VNDirect cho rằng tiến độ bán buôn tại Khu đô thị Tràng Cát nhanh hơn so với dự kiến, trong báo cáo trước VNDirect kỳ vọng việc tìm kiếm đối tác, đàm phán và các thủ tục pháp lý sẽ được hoàn thành trong trong nửa cuối 2022, thu tiền và ghi nhận lợi nhuận từ năm 2023. VNDirect cho biết, đang xem xét lại định giá và các dự báo năm 2022-2023.

Khu đô thị công nghiệp Tràng Cát

Ngoài ra, ban lãnh đạo cũng cho biết KBC hiện đang xin đầu tư 5 cụm khu công nghiệp tại Hưng Yên với tổng diện tích 375ha, trong đó 3 cụm khu công nghiệp với diện tích 225ha (gồm cụm công nghiệp Đặng Lễ, cụm công nghiệp Kim Động và cụm công nghiệp Chính Nghĩa) vừa được bổ sung vào Quy hoạch phát triển cụm công nghiệp trên địa bàn tỉnh. Dự kiến trong năm 2021 KBC có thể nhận được giấy phép đầu tư và hiện đã có khách hàng quan tâm tại các cụm công nghiệp này.

Lợi nhuận ròng năm 2022 có thể tăng đột biến nhờ sự đóng góp từ Khu đô thị Tràng Cát. 

Trong báo cáo cập nhật gần nhất, VNDirect hiện đang dự phóng doanh thu 2022 đạt 6.671 tỷ đồng (+35,9% so với cùng kỳ), và lợi nhuận ròng 2022 đạt 1.723 tỷ đồng (+44,1% so với cùng kỳ), chủ yếu đến từ ba Khu công nghiệp trọng điểm Nam Sơn Hạp Lĩnh, Tân Phú Trung, Quang Châu, Khu đô thị Phúc Ninh và chưa phản ánh sự đóng góp của Khu đô thị Tràng Cát vào dự báo năm 2022. Các cụm công nghiệp tại Hưng Yên cũng chưa được đưa vào định giá và dự báo trước đó. Do đó, VNDirect nhận thấy tiềm năng tăng giá mục tiêu và dự báo cho năm 2022-2023, dù cần thêm các đánh giá chi tiết.

Chỉ số tài chính dự phóng cho KBC của VND Research

Trước đó, KBC có kết quả kinh doanh đáng thất vọng trong quý 3 khi đạt doanh thu 329 tỷ đồng, tăng 60,6% nhờ cho thuê 1,9ha đất khu công nghiệp và 2,3ha đất nhà ở. Biên lợi nhuận gộp giảm 6,3% còn 48,9% do phân khúc nhà ở có biên lợi nhuận gộp thấp đóng góp nhiều hơn. Điều này cùng với việc chi phí tài chính tăng mạnh 135% so với cùng kỳ dẫn đến khoản lỗ ròng 68,4 tỷ đồng trong quý 3/2021 (so với mức lỗ ròng 20,8 tỷ đồng trong quý 3/20). Lũy kế, lợi nhuận ròng 9 tháng năm 2021 tăng 1.802,7% so với cùng kỳ lên 571,7 tỷ đồng/ 

VNDirect cho rằng với lợi thế nguồn lực lao động trẻ và dồi dào, cùng với chi phí hoạt động thấp và các ưu đãi thuế, Việt Nam sẽ tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn FDI trong dài hạn, đặc biệt trong bối cảnh chiến lược "Trung Quốc+1". Thêm vào đó với các hiệp định thương mại mới như RCEP và EVFTA bên cạnh các FTA hiện hữu khác, sẽ giúp thúc đẩy doanh nghiệp đầu tư sản xuất và duy trì dòng vốn FDI vào Việt Nam trong những năm tới. Do đó, dòng vốn FDI sẽ chảy vào Việt Nam mạnh mẽ hơn trong năm 2022. 

KBC có vị thế tốt để nắm bắt nhu cầu ngày càng tăng đối với các khu công nghiệp, nhờ sự gia tăng của nguồn vốn FDI tại Việt Nam và chiến lược "Trung Quốc +1: 

KBC sở hữu quỹ đất có thể cho thuê lớn với hơn 807ha tính tới cuối quý 3/2021, trong đó khu công nghiệp Tràng Duệ 3 (687ha) được kỳ vọng có thể khai thác từ 2023.

KBC giữ vị thế dẫn đầu trong việc thu hút FDI với danh mục khách hàng là những tập đoàn công nghệ lớn, bao gồm Samsung Electronics Việt Nam tại khu công nghiệp Quế Võ, LG Electronics tại khu công nghiệp Tràng Duệ, Foxconn tại khu công nghiệp Quang Châu và sắp tới là OPPO tại KCN NSHL. Thêm vào đó, LG Display Việt Nam cũng sẽ đầu tư thêm 1,5 tỷ USD vào Hải Phòng với diện tích thuê đất kỳ vọng khoảng 100-150ha. Điều này không chỉ giúp thu hút nhiều nhà cung cấp/nhà thầu phụ của các công ty này mà còn nâng cao và củng cố vị thế, thương hiệu của KBC với các nhà đầu tư quốc tế.

Theo VNDirect, điểm rơi lợi nhuận tại các dự án Khu đô thị của KBC sẽ là từ 2022. KBC hiện đang hoàn tất các thủ tục pháp lý tại dự án Khu đô thị Tràng Cát (581ha) với tổng giá trị phát triển ước đạt 55.829 tỷ đồng. KBC dự kiến sẽ mở bán buôn 50ha diện tích đất thương phẩm đầu tiên trong năm 2022. Bên cạnh đó, KBC cũng dự kiến bàn giao 6ha tại Khu đô thị Phúc Ninh vào quý 4/2021-2022, với doanh thu ước khoảng 1.300-1.400 tỷ đồng. Những dự án này sẽ hỗ trợ mạnh mẽ cho tăng trưởng doanh thu của KBC trong dài hạn.

Tuy nhiên, thị giá KBC đã tăng 82,3% từ ngày 19/07/2021 và hiện giao dịch ở mức giá hợp lý. "KBC có quỹ đất lớn, mang lại lợi thế nắm bắt nhu cầu khu công nghiệp đang gia tăng cùng với triển vọng tăng trưởng tốt, tuy nhiên chúng tôi tin rằng những điều tích cực đó đã được phản ánh vào giá. Tiềm năng tăng giá trong ngắn hạn có thể tới từ việc doanh số bán đất khu công nghiệp hoặc nhà ở nhanh hơn dự kiến; luận điểm đầu tư trong trung và dài hạn của chúng tôi phụ thuộc vào việc liệu KBC có thể xử lý các vấn đề pháp lý để khởi công dự án Tràng Cát và nhận được phê duyệt phát triển dự án khu công nghiệp Tràng Duệ 3. Rủi ro giảm giá gồm  bán đất khu công nghiệp kém hơn dự kiến, chậm trễ hoàn tất thủ tục pháp lý tại các dự án khu công nghiệp Tràng Cát và Tràng Duệ 3 và chậm trễ ghi nhận doanh thu từ các dự án nhà ở", báo cáo của VNDirect nêu. 

Hiện KBC đang giao dịch trên sàn với thị giá 59.500 đồng/cổ phiếu, vốn hoá vượt 34.000 tỷ đồng. KBC đã tăng hơn 80% kể từ tháng 7 tới nay. 

Giá KBC đã tăng mạnh từ tháng 7 bất chấp kết quả kinh doanh thua lỗ