Kế hoạch di dời 20.000 căn nhà ven kênh rạch TP.HCM vẫn "tắc" dù nhiều nhà đầu tư lớn tham gia

Tuy nhiên, cho đến nay mới 2 dự án đã hoàn thành, 4 dự án thực hiện dở dang, 3 dự án đã phê duyệt phương án bồi thường… Tổng số căn hộ đã bồi thường và di dời 1.860 căn hộ, đạt tỷ lệ 9,3%.

Sở Xây dựng TPHCM thông tin, hơn 20 năm qua, thành phố đã di dời khoảng 36.000 căn nhà trên và ven kênh rạch. Tuy nhiên, nhà ở trên và ven kênh rạch, ô nhiễm môi trường vẫn còn diễn biến phức tạp, ảnh hưởng đến sức khỏe và đời sống người dân. Hiện nay, trên địa bàn vẫn còn khoảng 21.850 căn nhà trên và ven kênh rạch, tập trung chủ yếu ở quận 8, quận 7, quận 4.

Điển hình, Quận 4 nằm kề với quận 1 có tốc độ phát triển rất nhanh, do vậy công tác chỉnh trang đô thị hiện nay rất cấp bách. Đó là di dời nhà ven, trên kênh rạch; cải tạo các công viên, xây mới chung cư để bố trí tái định cư (TĐC)…

Chủ tịch UBND quận 4 Trần Hoàng Quân cho biết trên địa bàn quận cần giải tỏa 1.771 trường hợp thuộc các dự án nhà trên, ven kênh rạch, trong đó giải tỏa toàn bộ hộ dân 1.223 trường hợp, giải tỏa một phần 479 trường hợp, ước tính nhu cầu TĐC của người dân sau khi bị giải tỏa 100%.

Hơn 3 năm qua, chính quyền quận 4 đã nỗ lực kêu gọi các nhà đầu tư thực hiện một số dự án cải tạo, di dời nhà ven, trên kênh rạch theo hình thức hợp tác công tư (PPP), nhưng đến nay chưa có nhà đầu tư nào tham gia. Do đó quận kiến nghị TPHCM cho phép chuyển phương thức đầu tư PPP sang đầu tư bằng ngân sách TPHCM cho các dự án nói trên.

Trong giai đoạn 2016 – 2020, thành phố phấn đấu di dời và tổ chức lại cuộc sống cho 20.000 căn nhà trên và ven kênh rạch. Để thực hiện được mục tiêu này, thành phố đã phân loại 3 nhóm dự án bao gồm nhóm chỉnh trang đô thị bằng nguồn vốn ngân sách (53 dự án, kinh phí hỗ trợ tái định cư khoảng 21.518 tỷ đồng), nhóm dự án xây dựng nhà ở thương mại kết hợp chỉnh trang đô thị (3 tuyến kênh rạch, chi phí bồi thường khoảng 2.700 tỷ đồng) và nhóm dự án chỉnh trang đô thị theo hình thức đối tác công ty PPP (6 dự án, kinh phí bồi thường khoảng 19.024 tỷ đồng).

Theo Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư TPHCM Sử Ngọc Anh, một trong những khó khăn lớn nhất hiện vẫn là nguồn vốn để bồi thường, giải phóng mặt bằng. Nhu cầu vốn khoảng 25.745 tỉ đồng. Trong đó, nguồn vốn ngân sách TPHCM chỉ có 2.508 tỉ đồng, cần phải huy động hơn 23.000 tỉ đồng nữa mới đủ kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng.

UBND TPHCM đã phát hành danh mục các dự án mời gọi đầu tư đối với các dự án cải tạo, di dời nhà ven và trên kênh, rạch, chỉnh trang đô thị của Thành phố như: Dự án di dời và tái định cư các hộ dân sống trên và ven Bờ Nam Kênh Đôi, Quận 8; dự án nạo vét, cải tạo môi trường, xây dựng hạ tầng và khai thác quỹ đất ven Rạch Xuyên Tâm (quận Bình Thạnh, quận Gò Vấp); dự án cải tạo, chỉnh trang nhà ven và trên Rạch Văn Thánh…

Tuy nhiên, để thực hiện được chủ đầu tư phải mất thời gian lo thủ tục hành chính, ảnh hưởng đến lợi nhuận. Bên cạnh đó, chủ đầu tư gặp nhiều vướng mắc liên quan đến thỏa thuận giá và phương thức đền bù với người dân đang sinh sống. Có trường hợp thương lượng 5-10 năm nhưng không đạt đủ điều kiện 100% hộ dân đồng ý, khiến doanh nghiệp bị chôn vốn một cách lãng phí.

Nhiều ý kiến cho rằng, chính quyền phải có cơ chế chính sách để cân đối giữa quyền lợi của nhà đầu tư và người dân. Theo đó, xây dựng cơ chế mở để nhà đầu tư căn cứ theo khung chính sách và tự thỏa thuận với người dân. Nghiên cứu cho phép thiết lập các chỉ tiêu quy hoạch mềm dẻo, trên cơ sở đánh giá rõ áp lực công trình sau khi cải tạo đối với hạ tầng giao thông, môi trường đô thị, đồng thời tăng tính hấp dẫn cho nhà đầu tư.

Nhưng, việc làm thế nào để thu hút được các doanh nghiệp cùng ngành tham gia đẩy nhanh tiến trình đầu tư mới là vấn đề quan trọng cần bàn thảo để có được bộ khung chính sách chung. Thời gian qua, nhiều nhà đầu tư đang muốn "nhảy" vào để phát triển dự án nhưng các chính sách di dời và tái định cư còn chưa tạo nhiều thuận lợi cho các nhà đầu tư thu hồi vốn.

Theo tìm hiểu, không chỉ có một số doanh nghiệp địa ốc lớn trong nước như Vingroup, Novaland, Đất Xanh, Phát Đạt... đang "nhòm ngó" đến chương trình này để tham gia đầu tư, nhiều tập đoàn nước ngoài như Capitaland, Dragon Capital... cũng đang muốn cạnh tranh.

Mới đây nhất, Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng và nhà ở Sài Gòn đã có đề xuất phương án di dời và tái đầu tư dự án BĐS tại Kênh Đôi, quận 8 sau khi thực hiện xong kế hoạch giải phóng nhà ven kênh tại đây. Theo đó, doanh nghiệp này sẽ tự sắp xếp vốn thực hiện dự án theo hình thức PPP cho toàn bộ kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với các hộ có nhu cầu nhận tiền bồi thường, hỗ trợ tự lo nơi ở mới, sắp xếp nguồn vốn mua quỹ nhà tái định cư, nhà ở xã hội có sẵn tại quận 8 cho các hộ dân bị ảnh hưởng của dự án.

Một tập đoàn đầu tư Nhật Bản kết hợp cùng gần 10 công ty hạ tầng khác cuối năm 2018 đã làm việc với Hiệp hội BĐS TPHCM và lãnh đạo UBND TPHCM về việc tìm hiểu các chính sách đầu tư chương trình chỉnh trang đô thị. Tại đây, các nhà đầu tư đều mong muốn tham gia phát triển với thời gian nhanh nhất, tuy nhiên đổi lại TPHCM cần sớm có một khung chính sách chung để thu hút nhà đầu tư vì lĩnh vực này "đụng" đến đời sống của hàng chục nghìn người dân tại chỗ.

Ngược lại, phương thức hoàn vốn được nhà đầu tư đưa ra bằng cách xác định giá trị quỹ đất của dự án sau khi di dời theo cơ chế giá thị trường để hoàn vốn cho nhà đầu tư. Trường hợp quỹ đất tại dự án sau di dời chưa đủ giá trị để hoàn vốn cho nhà đầu tư thì thành phố sẽ giao một số khu đất khác để thanh toán cho nhà đầu tư hoặc bù một phần từ nguồn ngân sách thành phố.

Nhà đầu tư dự kiến với phương án có khoảng lùi 20m từ mép kênh kết hợp đầu tư chỉnh trang đô thị thì sẽ cần tổng vốn đầu tư là 9.232 tỉ đồng; còn phương án có khoảng lùi 30 mét thì vốn đầu tư dự kiến khoảng 7.367 tỉ đồng.

Hay như mới đây, tại đại hội cổ đông thường niên năm 2019, hội đồng quản trị công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) cũng đã tiết lộ kế hoạch sẽ mạnh tay rót vốn tham gia vào chương trình di dời nhà ven kênh rạch tại quận 3 và quận 4. Tuy nhiên, nhiều thủ tục hành chính thời gian qua vẫn "còn nằm đâu đó" nên tiếp tục chờ các cấp có thẩm quyền quyết định.

Nhận định về thị trường BĐS khu vực TP.HCM, TS. Trần Du Lịch khẳng định rằng trong 5 năm tới mảng nhà ở giá rẻ sẽ "thống trị" cả thị trường bởi dư địa phát triển khá lớn. Theo đó, có hai điều khẳng định cho dự báo này là thành phố đang thực hiện mạnh chương trình kêu gọi đầu tư mới hơn 400 chung cư cũ sắp sập trên địa bàn và di dời hàng chục nghìn hộ dân sống ven kênh rạch để tạo quỹ đất sạch mới cho dự án nhà ở.