Khải Hoàn Land: Tài chính biến động đột ngột trước thềm IPO

Công ty Cổ phần Bất động sản Khải Hoàn Land mới đây đã thông báo chào bán cổ phiếu KHG ra công chúng. Số cổ phiếu chào bán 16 triệu, chiếm 10% tổng số cổ phiếu đang lưu hành, giá chào bán 10.000 đồng/cổ phiếu. Dự kiến, Khải Hoàn Land sẽ niêm yết trong quý 2/2021.

LỢI NHUẬN, VAY NỢ CÙNG TĂNG VỌT

Công ty Cổ phần Bất động sản Khải Hoàn Land được thành lập năm 2009 vốn điều lệ 6 tỷ đồng, hoạt động chủ yếu là tư vấn, môi giới và kinh doanh bất động sản. Đến năm 2016, vốn doanh nghiệp tăng lên 3.000 tỷ đồng, gấp 500 lần, sau đó năm 2019 giảm còn 1.200 tỷ đồng và lần thay đổi gần nhất tháng 8/2020, Khải Hoàn Land tăng vốn lên 1.600 tỷ đồng. 

Mặc dù trong thời điểm 2017 - 2019, quy mô vốn của Khải Hoàn Land liên tục thiết lập ở con số 1.000 - 3.000 tỷ đồng nhưng kinh doanh èo uột, lợi nhuận chỉ dao động xung quanh mức 10 - 16 tỷ đồng. Tỷ suất lợi nhuận/vốn chủ sở hữu chỉ đạt 0,71%. Đến năm 2020 trước thềm niêm yết, Khải Hoàn Land báo doanh thu lợi nhuận tăng vọt, lần lượt đạt 303 tỷ đồng, tăng 122% và 96 tỷ đồng tăng 825%.

Doanh thu của Khải Hoàn Land đến duy nhất từ dịch vụ môi giới bất động sản trong khi đó các doanh nghiệp cùng ngành khác như Cenland doanh thu lợi nhuận giảm mạnh, Đất Xanh lỗ 500 tỷ đồng do chịu tác động của đại dịch Covid 19 gây khó khăn lên toàn ngành bất động sản, ảnh hưởng đến dịch vụ môi giới.

Cụ thể, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, năm 2020, cả nước có 115.420 giao dịch bất động sản phân khúc căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền chuyển nhượng thành công. Riêng tại Hà Nội có 13.834 giao dịch thành công; tại Tp.HCM có khoảng 20.218 giao dịch thành công. Tình hình giao dịch trên thị trường trong năm 2020 giảm so với năm 2019, đặc biệt là trong giai đoạn cả nước thực hiện cách ly xã hội để phòng chống dịch bệnh vào cuối quý 1, đầu quý 2. Các tháng cuối năm, tình hình giao dịch có sự cải thiện hơn. Tuy nhiên vẫn không đạt được như với năm 2019.

Cùng với đà tăng của lợi nhuận, nợ phải trả của Khải Hoàn Land cũng tăng vọt từ 138 tỷ đồng con số đầu năm 2020 lên đến 612 tỷ đồng vào thời điểm cuối năm. Trong cơ cấu nợ phải trả, có đến 360 tỷ đồng, chiếm 59% tổng nợ phải trả và tăng 1.900% so với đầu năm 2020, đây đều là các khoản phát hành trái phiếu với lãi suất dao động từ 11 - 12,5%.

Trong năm 2020, Khải Hoàn Land cũng đã tăng vốn điều lệ từ 1.200 tỷ đồng lên 1.600 tỷ đồng. Tổng cộng, Khải Hoàn Land đã huy động được 760 tỷ đồng từ cổ phiếu và trái phiếu trong năm 2020. Về chất lượng tài sản, tiền và các khoản tương đương tiền của Khải Hoàn Land tăng từ 19 tỷ đồng đầu năm lên 161 tỷ đồng cuối năm 2020. Các khoản phải thu dài hạn tăng 155% lên 1.316 tỷ đồng. Hai khoản mục này tăng thêm 942 tỷ đồng so với con số đầu năm và cũng tương ứng với mức tăng của vốn góp chủ sở hữu và nợ vay ngắn hạn và dài hạn. Như vậy, đa phần dòng tiền Khải Hoàn Land huy động được trong năm 2020 đã chảy vào khoản thu dài hạn.

Theo thuyết minh của Khải Hoàn Land, các khoản phải thu tập trung chủ yếu ở Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh. Trong kỳ, Khải Hoàn Land và Giao Hưởng Xanh đã ký hợp đồng hợp tác kinh doanh nhằm hợp tác đầu tư kinh doanh dự án La Partenza. Trong đó, Khải Hoàn Land góp 800 tỷ đồng vào dự án và sẽ nhận được 450 căn hộ tại dự án này. Ngoài ra, khoản tiền 106 tỷ đồng là Khải Hoàn Land thay mặt cho Giao Hưởng Xanh chuyển tiền cho Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại Thuận Việt số tiền tương ứng 10% giá trị hợp đồng thiết kế, giám sát, thi công và cung cấp lắp đặt thiết bị dự án La Partenza. 

Tài sản của Khải Hoàn Land chủ yếu nằm bên ngoài thông qua việc góp vốn, hợp tác với các đối tác. Trong đó tổng khoản phải thu ngắn hạn và dài hạn lên tới 1.991,7 tỷ đồng, chiếm 84% tổng tài sản.

KỲ VỌNG NÀO CHO LỢI NHUẬN 2021?

Trong bản cáo bạch công bố ngày 3/3/2021, Khải Hoàn Land tự giới thiệu là doanh nghiệp môi giới bất động sản đứng đầu thị trường phía Nam, hiện chiếm lĩnh hơn 20% thị phần theo số lượng giao dịch. Năm 2021, Khải Hoàn Land đặt mục tiêu doanh thu 1.514 tỷ đồng, tăng 400% và lợi nhuận 321 tỷ đồng, tăng 232% so với năm 2020. Tỷ lệ cổ tức 10%. Căn cứ để đạt được lợi nhuận và cổ tức theo Khải Hoàn Land năm nay sẽ bứt phá trở thành chủ đầu tư bất động sản. 

Tuy nhiên, nhiều dự án mà Khải Hoàn Land muốn thực hiện pháp lý vẫn còn dở dang. Cụ thể, Dự án Khu du lịch sinh thái tại bãi Ông Lang, xã Cửa Dương, huyện Phú Quốc hay còn gọi là Dự án Helios Coastal City, vốn 3.000 tỷ đồng, bắt đầu từ năm 2019 đến năm 2024 đưa vào khai thác. Hiện nay, bãi Ông Lang đã được phê duyệt đồ án chi tiết tỷ lệ 1/2000, Khải Hoàn Land vẫn đang phải hoàn thiện các thủ tục pháp lý để được phê duyệt đồ án chi tiết 1/500 và tiến hành các công tác đền bù, giải phóng cho mặt bằng dự án.

Dự án Khu đô thị mới Gò Găng - Thành phố Vũng Tàu hợp tác cùng Công ty TNHH Tập đoàn Khải Hoàn - Vũng Tàu để phát triển dự án tổng mức đầu tư 145.000 tỷ đồng kéo dài từ năm 2018 đến 2034. Dự án này đã được phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 nhưng vẫn đang trong giai đoạn hoàn tất thủ tục pháp lý. Sau khi Tập đoàn Khải Hoàn - Vũng Tàu hoàn tất các điều kiện pháp lý tiên quyết của dự án, công ty sẽ được quyền quyết định tham gia hợp tác phát triển 2 tiểu khu của dự án với diện tích khoảng 170 ha.

Tương tự, tại Dự án Cao ốc Căn hộ tại xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè tên thương mại là La Partenza. Đây chính là dự án mà Khải Hoàn Land đã rót vào 906 tỷ đồng, bắt đầu từ năm 2015 đến năm 2023 nhưng dự án đến nay vẫn chưa hoàn thiện xong thủ tục pháp lý. Hiện tại dự án đã có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất và phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. 

Hội đồng quản trị và Ban giám đốc doanh nghiệp cam kết sẽ hoàn thiện sớm các thủ tục pháp lý để triển khai dự án thành công, cung cấp ra thị trường trong thời gian tới. Tuy nhiên, do phần lớn các dự án đều là hợp tác, góp vốn, việc hoàn tất các thủ tục pháp lý nhanh hay chậm không phụ thuộc vào quyết tâm của riêng Khải Hoàn Land. Do đó, tiến độ các dự án đúng như cam kết, đưa vào giao dịch, ghi nhận doanh thu lợi nhuận tăng trưởng trong năm 2021 hay không là câu hỏi cần thời gian trả lời. 

Trong báo cáo của mình, Khải Hoàn Land cũng thừa nhận có nhiều rủi ro khi thực hiện dự án như các dự án bất động sản thường phải đối mặt chậm tiến độ trong các giai đoạn thực hiện từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến thiết kế, thi công, xây dựng và hoàn thiện. Rủi ro chậm tiến độ là rủi ro trọng yếu có thể ảnh hưởng và kéo theo các rủi ro khác cho tổ chức phát hành… Bên cạnh đó, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại do chính sách thắt chặt tín dụng của Ngân hàng Nhà nước ban hành trong năm 2018 và có hiệu lực từ năm 2019 tiếp tục cho các năm 2020, 2021.