'Khai tử' BT và bài học sau cuộc truy vết sai phạm: 'Góc khuất' BT bên sông Sài Gònicon

NĐT thường "trúng đậm" nhờ giá đất chênh lệch tăng rất nhiều lần so với lúc mới tiếp nhận đất. Dự án BT dễ dàng trở thành "chùm khế ngọt"...
 
Khác với BOT, các dự án BT ít vấp phải phản ứng của người dân dù thất thoát, thiệt hại cho ngân sách nếu xảy ra thường nghiêm trọng gấp nhiều lần. Không được giám sát nên người dân cũng rất khó thấy những "góc khuất" của BT.

Theo một chuyên gia kinh tế, do "một mình, một chợ", tính minh bạch và cạnh tranh không cao nên nhà đầu tư (NĐT) luôn được lợi bởi chính yếu tố giá cả "sản phẩm công" mà "bên mua" đặt hàng. Không theo quy luật thị trường, giá cả đó lại theo quy trình dự toán, quyết toán của một dự án đầu tư vốn dễ bị thay đổi bởi nhiều yếu tố… phi thị trường.

Trước đây, quỹ đất mà Nhà nước thanh toán cho NĐT được định giá ngay sau khi ký hợp đồng BT, theo khung giá có sẵn và thường chỉ ở mức tối thiểu (bởi mức tối đa lại do thị trường quyết định). NĐT thường "trúng đậm" nhờ giá đất chênh lệch tăng rất nhiều lần so với lúc mới tiếp nhận đất. Dự án BT dễ dàng trở thành "chùm khế ngọt"...

Mới nhưng… "nóng" dai dẳng

Tại Kỳ hợp thứ nhất Quốc hội Khoá XV vừa qua, các đại biểu Quốc hội nhận được báo cáo tổng hợp kết quả kiểm toán năm 2020 của Kiểm toán Nhà nước (KTNN), chỉ ra nhiều vi phạm, hạn chế, sai sót trong quá trình đầu tư, quản lý dự án BOT và BT. Trong báo cáo này, báo cáo của KTNN đã "điểm mặt" nhiều dự án BT tại khu đô thị mới (KĐTM) Thủ Thiêm (TP Hồ Chí Minh).

 Được Chính phủ phê duyệt từ năm 1996, KĐTM Thủ Thiêm rộng 930ha nằm trên bán đảo cùng tên, đối diện quận 1 qua bờ sông Sài Gòn, được kỳ vọng trở thành trung tâm tài chính, thương mại mang tầm cỡ quốc tế. Đây cũng sẽ là đô thị bền vững, kết hợp chặt chẽ với các điều kiện cảnh quan tự nhiên, đẹp bậc nhất Đông Nam Á. Để hình thành KĐTM (với 5 khu vực chính gồm Khu lõi trung tâm và các khu dân cư phía Bắc, dọc đại lộ Mai Chí Thọ, phía Đông và Khu Châu thổ phía Nam), chính quyền thành phố đã mất 10 năm giải tỏa trắng gần như toàn bộ bán đảo Thủ Thiêm, khoảng 15.000 hộ dân đã di dời; chấp nhận áp lực trả lãi vay phát sinh có khi mỗi ngày lên khoảng 2,9 tỷ đồng…

 Do nằm đối diện với quận 1, chỉ cách sông Sài Gòn nên đất tại KĐTM Thủ Thiêm hiện cao ngất ngưởng, thu hút thành phần thượng lưu.
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện quy hoạch, bên cạnh mặt được, đã xảy ra nhiều tồn tại, sai phạm gây bất bình trong nhân dân. Các sai phạm của dự án BT tại đây cũng góp một phần làm cho Thủ Thiêm… "nóng".

Theo KTNN, quá trình thực hiện các hợp đồng BT tại đây (gồm dự án 4 tuyến đường chính; dự án hạ tầng khu dân cư phía Bắc - hoàn thiện đường trục Bắc - Nam và dự án cầu Thủ Thiêm 2; tổng mức đầu tư - TMĐT, được phê duyệt hơn 19.787 tỷ đồng), tất cả các dự án đều bộc lộ tồn tại, sai sót.

Đơn cử như tại dự án 4 tuyến đường chính (giá trị hợp đồng BT hơn 8.265 tỷ đồng), Báo cáo số 1037/KL-TTCP ngày 26/6/2019, Thanh tra Chính phủ kết luận: UBND thành phố chỉ định giao Công ty CP Đầu tư địa ốc Đại Quang Minh (Công ty Đại Quang Minh) làm NĐT khi chưa yêu cầu NĐT lập hồ sơ đề xuất và đánh giá tiêu chuẩn về kinh nghiệm, chưa đánh giá năng lực tài chính… UBND thành phố phê duyệt TMĐT hơn 12.182 tỷ đồng khi chưa làm rõ ý kiến của các sở, ngành liên quan; qua thanh tra, cơ quan chức năng phát hiện một số khoản phê duyệt không đúng với tổng giá trị gần 1.520 tỷ đồng.

Vào cuộc sau đó theo kiến nghị của Thanh tra Chính phủ, KTNN đã phát hiện, loại trừ trong TMĐT phê duyệt ban đầu của 3 dự án BT (đến cuối 2019) hơn 9.229 tỷ đồng, riêng dự án BT 4 tuyến đường chính, hơn… 5.793 tỷ đồng. Nguyên nhân loại trừ là do các dự án được phép thực hiện theo cơ chế thanh toán đồng thời nên không phải sử dụng một số chi phí đã xác định trong TMĐT ban đầu. Cảnh báo cho "bên mua" việc chậm thanh toán sẽ dẫn đến phát sinh chi phí dự án, KTNN còn kiến nghị giảm giá trị dự án này gần 460 tỷ đồng do sai khối lượng, định mức, đơn giá,…

Theo Thanh tra Chính phủ, toàn bộ quỹ đất trong KĐTM Thủ Thiêm gần 222ha được tạo ra bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước. Thế nhưng, UBND thành phố đã sử dụng chủ yếu diện tích này thanh toán đối ứng cho các dự án BT được chỉ định NĐT, nhất là các dự án đầu tư hạ tầng phục vụ cho… chính khu đô thị này, không thông qua đấu thầu dự án hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất (SDĐ) không qua đấu giá quyền SDĐ, vi phạm các quy định của Luật Đất đai và Luật Đấu thầu. Đáng lưu ý, UBND thành phố đã sử dụng đơn giá bằng chi phí đầu tư bình quân (chỉ 26 triệu đồng/m2) không đầy đủ, thiếu chính xác, không đúng quy định làm giá tối thiểu để tính tiền SDĐ thanh toán đối ứng cho các dự án BT như kể trên.

Thanh tra Chính phủ cho rằng, chính các vi phạm (từ phía chính quyền) mà NĐT được hưởng lợi do chênh lệch giá đất lớn (chênh lệch địa tô) từ việc được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo hình thức hợp đồng BT.

BT là… "chùm khế ngọt"

Điều mà dư luận xì xầm bán tán nhất chính là phần quỹ đất mà "bên mua" dùng để thanh lý một phần giá trị "hàng", chính là các dự án BT. Tại dự án BT hạ tầng Khu dân cư phía Bắc và hoàn thiện trục Bắc - Nam (giá trị hợp đồng hơn 2.641 tỷ đồng), trong TMĐT 3.345,6 tỷ đồng mà UBND thành phố phê duyệt cho NĐT (Công ty CP Phát triển Hạ tầng kỹ thuật TP Hồ Chí Minh - CII), Thanh tra Chính phủ phát hiện có một số khoản chi không đúng quy định với tổng giá trị 411 tỷ đồng. Thanh toán hợp đồng BT cho Công ty CII, tháng 4/2016, UBND thành phố ký Quyết định 1984/QĐ-UBND giao 9 lô đất (tại khu chức năng số 3 và 4 KĐTM Thủ Thiêm) gồm 90.078,3 m2 đất sử dụng ổn định lâu dài xây dựng nhà ở và 6.053,6 m2 đất sử dụng 50 năm xây dựng văn phòng cho thuê.

Tựa như chuyện xảy ra tại Khánh Hoà, trong lúc dự án BT chưa hoàn tất thì NĐT đã cùng đối tác triển khai dự án bất động sản Lake View tại một trong những lô đất được giao, cho ra sản phẩm nhà phố có giá bán từ 28-35 tỷ đồng/căn. Cuối năm 2017, DN tiếp tục triển khai dự án Thủ Thiêm River Park tại các khu đất còn lại 1.140 căn hộ (bao gồm căn hộ cao cấp, biệt thự, biệt thự trên không, căn hộ sân vườn…). Trong một báo cáo, DN xác định, 9 lô đất (hơn 9,6ha) được UBND thành phố thanh toán có giá trị hơn 2.855 tỷ đồng.

Tháng 4/2018, UBND thành phố đồng ý cho bán đấu giá QSDĐ 9 lô đất thuộc Khu chức năng số 1 KĐTM Thủ Thiêm (cạnh 9 lô đất đã giao cho CII). Dư luận cảm thấy "sốc" khi lô đất được đưa ra bán đấu giá nhỏ hơn (tổng diện tích chỉ 7,8ha), chưa có hạ tầng kỹ thuật và đường giao thông kết nối nhưng giá khởi điểm đã là 27.000 tỷ đồng.

Tại dự án 4 tuyến đường chính, UBND thành phố đã… chỉ định bổ sung vào hợp đồng BT này 2 dự án (Quảng trường trung tâm, công viên bờ sông và Khu lâm viên sinh thái thuộc Khu Châu thổ phía Nam, trong đó có hạng mục bờ kè dọc sông Sài Gòn đoạn bao quanh KĐTM Thủ Thiêm), đồng thời giao, phê duyệt tiền sử dụng 7 lô đất và ký hợp đồng BT bổ sung giá trị gần 2.000 tỷ đồng khi chưa có dự án được phê duyệt. Hiện thành phố đã hủy chủ trương giao 7 lô đất trên.

Thanh tra Chính phủ cho biết, thành phố đã chấp thuận ký và thanh lý Hợp đồng 09/HĐ-BQL-KH ngày 28/12/2011 (giao đất sạch có thu tiền SDĐ), sau đó chỉ định NĐT dự án BT 4 tuyến đường chính, cho phép sử dụng giá tiền SDĐ với mức trung bình chỉ 26 triệu đồng/m2 để thanh toán đối ứng là không đúng quy định. Phê duyệt lại giá trị QSDĐ khu 2 làm giảm so với giá trị đã được xác định, phê duyệt tại hợp đồng vừa kể hơn 2.479 tỷ đồng là thiếu cơ sở pháp lý.

Thành phố xác định giá trị QSDĐ các khu đất đối ứng để thanh toán hợp đồng BT trên 12.490 tỷ đồng khi chưa có chứng thư thẩm định giá, chưa có quyết định phê duyệt giá trị QSDĐ là không đúng Luật giá và Luật Đất đai. Việc này dẫn đến chênh lệch giảm tiền SDĐ hơn 3.900 tỷ đồng so với giá trị được thẩm định, phê duyệt trước đó, nguy cơ thiệt hại ngân sách Nhà nước. Không chỉ vậy, UBND thành phố đã tính tiền SDĐ mà DN phải nộp hơn 4.225,5 tỷ đồng nhưng cho tới khi Thanh tra Chính phủ có kết luận, còn hơn 1.800 tỷ đồng chưa nộp…

Trong khi đó, trên khoảng 80ha được thanh toán cho hợp đồng BT (trong đó diện tích xác định giá trị QSDĐ là 46,7ha), Công ty Đại Quang Minh đã và đang xây dựng Khu đô thị Sala với quy mô trên 600 căn biệt thự, nhà ở kết hợp thương mại, 5.600 căn hộ cao cấp, tổ hợp thương mại dịch vụ cao cấp với bến du thuyền, khách sạn 5 sao, bệnh viện quốc tế, trung tâm thương mại… Giá nhà đất nơi đây hiện "hot" chẳng thua khu Thảo Điền (cùng thuộc TP Thủ Đức), chỉ người thật sự "có điều kiện" mới đủ sức mua, sinh sống.

(Theo Công An Nhân Dân)