Khi dòng tiền của hàng loạt ông lớn địa ốc "bỏ phố tìm quê" săn quỹ đất

Do vậy, chiến lược mở rộng thị trường của nhiều doanh nghiệp BĐS là dịch chuyển sang các tỉnh, thành phố khác, đặc biệt những đô thị loại 2 ven biển - nơi đang hình thành những đô thị trung tâm với định hướng phát triển hạ tầng du lịch tốt như nâng cấp sân bay, hạ tầng giao thông, mở đường bay trong nước và quốc tế và đang thu hút nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư - để tạo nhanh dòng tiền.

"Thị trường nào cũng có nhu cầu của riêng thị trường đó. Hiện nay, khi tình hình có nhiều thay đổi, các doanh nghiệp đều đang có sự dịch chuyển mạnh về tỉnh xa, chứ không nhất thiết luôn lấy TP.HCM làm trung tâm. Thực ra, nhu cầu nhà ở tại tỉnh lẻ rất lớn nếu các doanh nghiệp biết cách khai thác, cung cấp những sản phẩm giá trị thật cho khách hàng", ông Nguyễn Văn Đạt - Chủ tịch HĐQT công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt, cho biết thêm.

Một nhà đầu tư khác cũng phân tích: "TP.HCM có những vị trí đẹp và không đẹp, tỉnh lẻ cũng vậy, có những vị trí không đẹp nhưng cũng có những vị trí đắc địa. Vấn đề là làm ở vị trí nào, chứ đừng phân biệt ở tỉnh lẻ hay TP.HCM. Hầu hết các sản phẩm đất nền ở tỉnh lẻ được tung ra có lượng hấp thụ cao, đạt khoảng 86%".

Trao đổi với chúng tôi mới đây, ông Phạm Lâm - Tổng giám đốc công ty DKRA Việt Nam, khẳng định rằng trong năm nay thị trường nhà đất tại TP.HCM tiếp tục "chững" lại, ít nhất là phải qua hết quý 3 mới có đà phục hồi. Chính điều này đang giúp đẩy mạnh dòng tiền "chảy" vào thị trường nhà đất tại những địa phương có lợi thế khác, bởi nhu cầu vẫn đang tăng cao ở mọi phân khúc.

"Bằng việc siết chặt giải quyết thủ tục đầu tư dự án mới, nguồn cung nhà đất tại TP.HCM sẽ giảm rõ rệt trong năm nay, thay vào đó nhiều chủ đầu tư đang ráo riết săn quỹ đất tại nhiều địa phương xa để tạo dòng tiền, kéo theo làn sóng đầu tư mới tại những khu vực mới nổi", ông Lâm cho biết thêm.

Cũng theo ông Lâm, các thị trường truyền thống hiện nay đang rơi vào tình trạng bão hoà, do vậy nhà đầu tư luôn tìm kiếm những yếu tố mới tại một số địa phương. Trong năm 2019, qua phân tích cho thấy một vài "điểm nóng" nhất của thị trường BĐS tỉnh xa phải kể đến là Đà Nẵng, Vũng Tàu, Đồng Nai, bởi nơi đây đang hội đủ các yếu tố "thiên thời, địa lợi, nhân hoà"!

"Trong đó, với những quyết sách mạnh mẽ cải cách thủ tục đầu tư, xây dựng mạng lưới giao thông kết nối liên vùng, thị trường địa ốc những nơi này sẽ tiếp tục bùng nổ", ông Lâm nói thêm.

Mới đây tại buổi làm việc với các doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn TP.HCM, ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng, nói rằng thị trường nhà đất những tháng gần đây đáng lo ngại khi mà số lượng các dự án nhà ở được cấp phép xây dựng giảm 63% so với cùng kỳ năm ngoái. Các dự án đủ điều kiện bán hàng cũng giảm sâu.

"Hiện nay các dự án nhà ở thương mại có 3 vướng mắc. Thứ nhất là lựa chọn chủ đầu tư. Thứ 2 là chuyển mục đích sử dụng đất và thứ 3 là cấp phép xây dựng. Do vậy nếu không có giải pháp tháo gỡ, sẽ khó khăn hơn nữa", ông Tuấn cho hay.

Theo một đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, do thị trường bất động sản khó khăn nên nguồn thu ngân sách TP đối với tiền sử dụng đất 2 tháng đầu năm 2019 giảm đến 76% so với cùng kỳ năm trước. Tổng nợ thuế trong 2 tháng đầu năm 2019 trên địa bàn TP.HCM lên đến 10.110 tỉ đồng, tăng 13,5% so với thời điểm 31.12.2018. Hiện nay, gần như công tác tính tiền sử dụng đất dự án bất động sản bị ngưng trệ, nhiều hồ sơ tính tiền sử dụng đất kéo dài cả năm nay vẫn chưa được giải quyết xong. Sở này gần như không nhận hồ sơ đề nghị tính tiền sử dụng đất nào của doanh nghiệp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cũng cho hay những tháng đầu năm 2019 thị trường bất động sản bị ách tắc do hồ sơ pháp lý không được giải quyết. Điều này dẫn đến sụt giảm nguồn cung. Trong khi các chi phí khác bị đội lên. Điều này khiến doanh nghiệp có nguy cơ phá sản. Thu ngân sách từ đất cũng giảm mạnh.

"Từ đó, không còn cách nào khác, các tỉnh - thành xa đang trở thành lợi thế của nhiều nhà đầu tư BĐS TP.HCM. Đặc biệt, nhiều tỉnh, thành đang ráo riết thu hút nguồn vốn đầu tư một cách cởi mỡ hơn, đồng hành cùng doanh nghiệp nhiều hơn nên sẽ tạo nhiều thuận lợi cho thị trường phát triển trong giai đoạn tới", ông Châu nói thêm.

Với quỹ đất còn lớn, giá đất còn rẻ so với nhiều đô thị phát triển khác, một số địa phương đang trở thành tâm điểm đầu tư của doanh nghiệp BĐS TP.HCM.

Nhìn từ một khía cạnh khác, ông Nguyễn Nhật Cường, Phó Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu phân tích của Công ty cổ phần Chứng khoán (Ngân hàng Công thương Việt Nam), cho rằng tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam hiện nay ở mức 37,5% và dự kiến tăng lên 45% vào năm 2020. Tỷ lệ này thuộc hàng thấp so với các nước trên thế giới nhưng tốc độ đô thị hóa lại thuộc hàng cao của thế giới.

Con số này gợi mở các nhà phát triển BĐS, thay vì tập trung ở các thị trường như Hà Nội và TP.HCM - những thị trường đã tương đối bão hòa - nên chuyển sang các thị trường lân cận có nhiều cơ hội tăng tỷ lệ đô thị hóa, các doanh nghiệp đi được theo hướng này sẽ bán hàng rất tốt.

Cũng theo ông Đạt, hiện nay những địa phương như Bình Thuận, Bình Định, Quảng Ngãi, Quảng Nam, Bình Phước, Bình Dương đang là những thị trường bất động sản rất tốt. Theo quan sát, nhiều doanh nghiệp có chiến lược mới là tập trung thị trường miền Trung, có pháp lý hoàn chỉnh để có thể đưa sản phẩm ra thị trường liền.

Điển hình như mới đây, Tập đoàn Nam Long cho biết trong năm 2019, bên cạnh việc đẩy mạnh triển khai hơn 400 ha quỹ đất sạch sẵn có, đơn vị này sẽ mở rộng thị trường ra phía bắc và các vùng kinh tế trọng điểm phía nam với hơn 200 ha quỹ đất, như: Đồng Nai, Long An, Hà Nội, Hải Phòng và Quảng Ninh.

Theo lãnh đạo Tập đoàn Nam Long, lợi thế của những dự án này ngoài khả năng kết nối giao thông thuận tiện, hạ tầng đô thị hoàn chỉnh, các tỉnh thành nơi Nam Long phát triển dự án đều có dân số cao, tập trung nhiều khu công nghiệp với lực lượng lao động trẻ.

Tập đoàn Novaland sau một thời gian dài thành công ở thị trường bất động sản TPHCM, thì trong năm 2019 cũng đã bắt đầu dạt ra các tỉnh thành lân cận để đầu tư, phát triển dự án như Ninh Thuận, Bà Rịa-Vũng Tàu, Khánh Hoà. Tập đoàn Hưng Thịnh sẽ tung dự án mới tại Bình Định, Khánh Hoà; Công ty CP DRH cũng vừa tiết lộ thông tin đang chuẩn bị đầu tư một khu nghỉ dưỡng hiện đại tại trung tâm TP. Phan Thiết (Bình Thuận)...

Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cho biết thời gian qua, nhiều nhà đầu tư xin chủ trương vào đầu tư du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn như: Tập đoàn Tuần Châu đề xuất siêu dự án nghỉ dưỡng rộng gần 400ha tại TP. Vũng Tàu; Tập đoàn SunGroup cũng đã khảo sát, tìm hiểu dự án nghỉ dưỡng khu vực núi Dinh; Tập đoàn Novaland đề xuất rót vốn đầu tư khu vườn thú hoang dã Safari và tổ hợp nghỉ dưỡng cao cấp rộng gần 1.000ha; Đức Long Gia Lai xin chủ trương đầu tư 5 dự án nghỉ dưỡng và khu công nghiệp; Tập đoàn BRG cũng đang làm việc với chính quyền địa phương về việc muốn đầu tư khu phức hợp ven biển hàng tỷ USD…

Các chủ đầu tư tên tuổi khác như Hưng Thịnh Corp cũng vừa rót hàng ngàn tỷ đồng để thực hiện 4 dự án có quy mô lớn ngay trung tâm TP. Vũng Tàu. Như vậy, sự đổ bộ của các chủ đầu tư lớn vào tỉnh này đã làm cho thị trường BĐS ở đây thêm phần sôi động. Từ đó, khi có nhiều doanh nghiệp tên tuổi đầu tư thì thị trường BĐS càng cạnh tranh, nhà đầu tư, người dân có thêm nhiều sự lựa chọn, giá cả sẽ hợp lý, dự án sẽ chất lượng, bảo đảm tính pháp lý hơn.

Còn tại Bình Dương, một thị trường được cho là khá ảm đạm hơn 10 năm qua dù hệ thống hạ tầng giao thông được đầu tư khá đồng bộ và lại rất gần với TP.HCM, từ sau tết đến nay bỗng trở nên nhộn nhịp hẳn lên khi xuất hiện nhiều nhà đầu tư địa ốc mới.

Theo đó, Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức (TDH) vừa cho biết trong năm nay sẽ đầu tư một dự án rộng gần 2ha tại thị xã Thuận An, Bình Dương. Ngoài ra, đơn vị này còn đang sở hữu một quỹ đất khá lớn, khoảng gần 65ha tại Bình Dương làm "của để dành" cho các chiến lược phát triển trong tương lai.

Tương tự, Thiên Minh Group mới đây đã bắt tay cùng một đối tác phát triển khu dân cư quy mô ngay tại trung tâm Bình Dương. Tập đoàn Đất Xanh cũng vừa thâu tóm quỹ đất rộng hơn 80ha để chuẩn bị phát triển các dự án căn hộ ngay cạnh đấy. Phú Đông Group cũng không muốn "thua kém" khi vừa tuyên bố trong năm 2019 này sẽ cho ra thị trường hơn 600 căn hộ giá hợp túi tiền tại Bình Dương.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group cho rằng nếu như thời gian trước các dự án bất động sản tập trung phần lớn ở thành phố mới Bình Dương, TP Thủ Dầu Một, thị xã Bến Cát thì gần đây sự sôi động lại diễn ra tại thị xã Dĩ An, thị xã Tân Uyên. Nguyên nhân chủ yếu là do hạ tầng giao thông khu vực phía Đông tỉnh Bình Dương đang được đầu tư ồ ạt theo chiến lược hình thành tam giác kinh tế Bình Dương - TPHCM - Đồng Nai.

Hiện nay, ngoài đường vành đai 3, vành đai 4, đại lộ Mỹ Phước – Tân Vạn – Nhơn Trạch, ĐT 746, ĐT 747B mở rộng, sắp tới các khu vực này còn đón thêm nhiều công trình giao thông “tỉ đô”. Có thể kể đến như tuyến cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành, cao tốc TPHCM – Lộc Ninh, metro thành phố mới Bình Dương – Uyên Hưng – Tân Thành, metro Dĩ An – Tân Uyên, kéo dài metro Bến Thành – Suối Tiên đến thị xã Dĩ An…

"Các công trình này tạo sự gắn kết về kinh tế, lưu thông hàng hóa giữa TP.HCM với Bình Dương, thành phố Biên Hòa trở nên vô cùng thuận lợi. Kết hợp với sân bay quốc tế Long Thành, cảng Cát Lái, cảng Cái Mép – Thị Vải,… sẽ giúp cho khu vực kinh tế sôi động nhất cả nước như hổ mọc thêm cánh. Cộng với việc chính quyền địa phương luôn sát cánh tháo gỡ nhanh những khó khăn trong việc thực hiện thủ tục pháp lý đầu tư nên doanh nghiệp có thêm điều kiện triển khai nhanh dự án đưa sản phẩm ra thị trường", ông Phúc cho biết thêm.

Bà Nguyễn Vũ Thiên Diễm, Chủ tịch HĐQT Thiên Minh Group, cũng cho biết các tỉnh thành xung quanh khu vực TP.HCM trong những năm qua rất được quan tâm. Thuận lợi đầu tiên vì là đây là thị trường mới nổi, chưa được nhiều chủ đầu tư để mắt tới. Trong khi hệ thống hạ tầng giao thông kết nối liên vùng đang được đầu tư khép kín. Trong năm 2019, nhiều chủ đầu tư sẽ đưa ra thị trường các dự án tại khu vực vùng ven và đây là điểm nhấn trong thị trường bất động sản khu vực phía Nam.