Không phải vị trí hay pháp lý, người mua nhà quan tâm đến điều này nhất

Giá nhà ở không phù hợp với đại đa số

Trong những năm trở lại đây, những vấn đề bất cập của thị trường bất động sản (BĐS) đã bộc lộ rõ nét thông qua báo cáo thị trường của các đơn vị nghiên cứu về tình trạng nguồn cung hạn hẹp, giá bán tăng nóng, lệch pha cung cầu, dư thừa phân khúc cao cấp, thiếu trầm trọng phân khúc vừa túi tiền.

Hay như, vấn đề pháp lý dự án dai dẳng đã được các hiệp hội BĐS đề cập khiến nhiều doanh nghiệp BĐS không có dự án mới. Cộng hưởng với việc kiểm soát lại dòng vốn tín dụng, doanh nghiệp đang đối diện với nhiều thách thức, buộc phải thay đổi, hướng đến mục tiêu bền vững.

Theo các chuyên gia, để tồn tại với thị trường BĐS, hiện nay, các doanh nghiệp không chỉ tối ưu bộ máy mà còn phải phát triển sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, tức là phân khúc vừa túi tiền. Song song, thị trường cần những giải pháp tổng thể, mang tính chiến lược và dài hạn.

Phần lớn, giá căn hộ chưng cư hiện nay đang vượt xa thu nhập của người lao động. Ảnh: Vũ Phạm

Bà Đỗ Thu Hằng, chuyên gia Savills Việt Nam đưa ra 5 giải pháp cho thị trường BĐS giai đoạn hiện nay. Đầu tiên là giải quyết vấn đề pháp lý, bởi đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến việc không có nhiều nguồn cung căn hộ phù hợp trên thị trường.

Mặc dù, Chính phủ đã có những nỗ lực tháo gỡ cho các doanh nghiệp BĐS nhằm có thêm nguồn cung ra thị trường, nhưng, năm nay nguồn cung vẫn chưa đáng kể. Tình hình có thể được cải thiện vào năm 2024 khi khung pháp lý đã hoàn thiện hóa và dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được thông qua.

Tuy nhiên, đối với phân khúc căn hộ vừa túi tiền, cần có cơ chế thúc đẩy, tháo gỡ riêng để chủ đầu tư có thể thấy rằng lợi nhuận kỳ vọng phù hợp với chi phí đầu tư và công sức bỏ ra, từ đó thúc đẩy chủ đầu tư tham gia vào thị trường. Cần có giải pháp đồng bộ tháo gỡ các vấn đề pháp lý thì mới giải quyết được bài toán về khan hiếm nguồn cung.

Thứ hai, đưa ra sản phẩm phù hợp. Những yếu tố được người mua quan tâm nhất hiện nay ngoài vị trí, pháp lý thì vẫn là giá thành. Chủ đầu tư cần đưa ra sản phẩm có tổng giá thành vừa túi tiền hơn, cần tính toán kỹ càng để có chi phí đầu ra phù hợp. Tuy nhiên, cần cân nhắc việc bản thân chủ đầu tư cũng đang đối mặt những khó khăn về chi phí đầu vào. Thời điểm hiện nay các dự án thường kéo dài thời gian, dẫn đến tổng chi phí đầu tư tăng cao.

"Ví dụ tại Hà Nội, mức giá bình quân của thị trường sơ cấp đối với căn hộ đang là khoảng 47 triệu đồng/m2. Có thể thấy, giá thành hiện nay vẫn chưa thực sự phù hợp với nhu cầu của đại đa số", bà Hằng nói.

Thứ ba, xây dựng cơ sở hạ tầng. Các dự án thuộc phân khúc vừa túi tiền thường ở xa trung tâm nên đòi hỏi sự phát triển về hạ tầng. Các dự án cơ sở hạ tầng mới được kỳ vọng sẽ thúc đẩy thị trường nhà ở. Từ đó hỗ trợ thêm các dự án tại các tỉnh thành lân cận.

"Cải thiện cơ sở hạ tầng, đi lại thuận tiện với giá cả phải chăng và các dịch vụ tiện ích đa dạng là các yếu tố thành công then chốt để từ đó người mua có điều kiện tiếp cận với nhiều dự án ngoại thành hơn", bà Hằng cho hay.

Thứ tư, linh hoạt trong giải pháp thanh toán. Hiện nay, các kênh huy động vốn đối với chủ đầu tư đang rất thách thức, khi mà việc tiếp cận tín dụng khó khăn, lãi suất huy động cao đi kèm với các động thái chấn chỉnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp BĐS.

Ngoài cách thức truyền thống như huy động từ các kênh đòn bẩy tài chính thì các chủ đầu tư cần linh hoạt hơn trong chính sách bán hàng để không phụ thuộc quá nhiều vào các kênh bên ngoài. Chủ đầu tư có thể đưa ra các phương pháp thanh toán linh hoạt. Đơn cử như những chính sách khuyến khích người mua đối với việc thanh toán nhanh, thanh toán đến 95% với tỷ lệ chiết khấu giảm giá từ chủ đầu tư.

Cuối cùng, hợp tác với các doanh nghiệp nước ngoài. Chủ đầu tư có thể cân nhắc các cơ hội hợp tác đầu tư với những doanh nghiệp có nguồn lực tài chính. Bên cạnh việc kết hợp với các đơn vị trong nước thì hiện nay các đơn vị nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực bất động sản từ Nhật Bản, Singapore hay Hàn Quốc… đều là những doanh nghiệp sẵn sàng hợp tác đầu tư trong điều kiện dự án có cơ sở pháp lý tốt, điều kiện mặt bằng sẵn sàng và chủ đầu tư quyết tâm trong việc hợp tác kinh doanh.

"Các quỹ đầu tư, chủ đầu tư nước ngoài lâu năm ở Việt Nam đều có thâm niên nghiên cứu và quen thuộc với thị trường. Kết hợp với các điều kiện pháp lý hoàn thiện, họ có thể mang đến những tín hiệu tích cực cho thị trường trong năm 2024 và 2025", vị chuyên gia Savills nhìn nhận.

Sớm "bơm" vốn cho nền kinh tế

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS), để thị trường BĐS không đổ vỡ, giải quyết được nhu cầu cấp thiết về nhà ở của người dân, phát triển lành mạnh, bền vững, Chính phủ nên nghiên cứu xây dựng cơ chế cho thị trường BĐS theo 3 nhóm đối tượng.

Cụ thể, nhóm 1 là cơ chế, chính sách. Các cơ quan quản lý Nhà nước cần đẩy nhanh quá trình sửa luật để ổn định phát triển dài hạn. Tổ công tác sớm trình Chính phủ ban hành các nghị định mới để xử lý vướng mắc của những nghị định cũ, đang tạo rào cản phát triển của thị trường.

Phát triển nhà ở xã hội vẫn còn nhiều hạn chế, cần có chính sách mạnh hơn để thúc đẩy. Từ đó, tạo sản phẩm phù hợp thị trường, kích thích giao dịch, khởi động guồng quay sản xuất kinh doanh cho cả nền kinh tế.

Bên cạnh đó cũng cần có những chính sách khuyến khích, kích thích phát triển nhà thương mại có mức giá phù hợp. Vừa kích thích sản xuất kinh doanh, vừa tạo ra nguồn thu cho ngân sách.

Luật Đất đai hiện vẫn còn rất nhiều nội dung chưa phù hợp với thực tế phát triển, cần phải lấy ý kiến công khai và rộng rãi. Cần xác định rõ quan điểm, chỉ phê duyệt khi thực sự giải quyết được hết tất cả các vướng mắc, không nên chỉ phê duyệt cho xong.

Nhóm 2 là chính sách nguồn vốn cho phát triển thị trường BĐS. Về nguồn vốn tín dụng, Ngân hàng Nhà nước nên thúc đẩy nhanh việc "bơm" vốn cho nền kinh tế. Trong đó có hoạt động phát triển bất động sản. Để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường cần kiểm soát tốt dòng tiền. Hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp và những dự án ưu tiên.

Đối với các doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn. Ngân hàng Nhà nước nên tạo điều kiện cho các doanh nghiệp giãn, hoãn các khoản vay đến hạn như thời kỳ dịch bệnh.

Trường hợp doanh nghiệp bị nhảy sang nhóm nợ xấu hơn thì khôi phục lại, không nên áp dụng mức lãi suất mới cho các khoản vay cũ. Ngoài ra, cần có chính sách hỗ trợ để người dân có nhu cầu vay mua nhà để ở dễ dàng tiếp cận được với nguồn vốn. Đặc biệt là nhóm đối tượng thu nhập thấp, công nhân, người lao động.

Nhóm 3 là các dự án BĐS. Đối với các doanh nghiệp đang có nhiều dự án gặp khó khăn, nên xác lập lại chiến lược kinh doanh và cấu trúc lại các phân khúc sản phẩm của dự án theo hướng tăng phân khúc sản phẩm vừa túi tiền để dễ hấp thụ và sớm có dòng tiền.

Doanh nghiệp cần nghiên cứu điều chỉnh dự án hoặc một phần dự án (trong giai đoạn đang làm thủ tục đầu tư) sang nhà ở phù hợp với nhu cầu thị trường để được hưởng các cơ chế hỗ trợ và dễ được phê duyệt hơn. Đồng thời, rà soát lại danh mục dự án, giữ lại những dự án có khả năng và chuyển nhượng, chuyển giao các dự án không đủ nguồn lực triển khai.