Khu vực nào của Tp.HCM còn căn hộ giá từ 40 triệu đồng/m2?

"Cơn khát" căn hộ giá vừa túi tiền tại Tp.HCM

Phải dùng từ "cơn khát" bởi dự án nhà ở giá vừa tầm tài chính của số đông người mua đang cạn kiệt đến mức báo động tại Tp.HCM. Trong quý 2/2022 một số dự án căn hộ bung thị trường Tp.HCM nhưng hầu hết nằm ở phân khúc cao cấp, có mức giá từ 60 triệu đồng/m2 trở lên. Thậm chí có dự án căn hộ cán mốc hơn 200 triệu đồng/m2. Trong khi đó, dòng sản phẩm giá từ 40-50 triệu đồng/m2 chỉ "đếm trên đầu ngón tay", và đang có dấu hiệu tăng giá trong tương lai trước bối cảnh nguồn cung chưa được cải thiện.

Hiện tại, tại khu Đông Tp.HCM gần như không còn dự án căn hộ nào giá từ 40 triệu đồng/m2 ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Trong khi tại khu Nam và khu Tây Tp.HCM, hiện còn "sót" lại một số dự án giá vừa túi tiền được chào bán ở giai đoạn này. Tuy nhiên, dự báo các dự án này sẽ tiếp tục đà tăng giá trong tương lai khi mà nguồn cung ra thị trường nhỏ giọt. Chẳng hạn, tại khu vực Bình Chánh hiện còn dự án khu phức hợp Westgate của An Gia đang chào mức giá từ 2,3 tỷ/căn. Trong đó, người mua thanh toán trước 20% và ngưng đến khi nhận nhà vào quý 3/2023 mới thanh toán tiếp. Đây được xem là dự án căn hộ chào mức giá vừa túi tiền hiếm hoi tại khu vực.

"Nhích" giá hơn, khu Nam hiện có căn hộ biệt lập Flora thuộc KĐT Mizuki Park của Nam Long Group đang chào giá trên dưới 50 triệu đồng/m2. Khảo sát cho thấy, một số dự án gần tuyến đường đang "manh nha" thị trường như Essensia của Phú Long (giá từ 55 triệu đồng/m2); dự án Horizon của CĐT Phú Mỹ Hưng (giá từ 130-150 triệu đồng/m2); The Grand Sentosa của Novaland (dự kiến từ 100 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, tại thị trường khu Tây Tp.HCM, hiện cũng chỉ còn một số dự án có ngưỡng giá trên dưới 45 triệu đồng/m2. Chẳng hạn như Akari City giai đoạn 2 quy mô hơn 1.600 căn hộ, có giá bán trên 3 tỉ đồng/căn 2 phòng ngủ. Hay, một số nguồn cung ít ỏi đã chào bán trước đó còn giá thứ cấp tầm trung như dự án The Privia, Chung cư Moonlight Centre Point; Stella En Tropic, căn hộ 9X Golden stella….

Căn hộ giá vừa túi tiền tại Tp.HCM chỉ còn xuất hiện ở một vài khu vực như Bình Chánh, Bình Tân. Nhu cầu còn rất lớn ở phân khúc này.

Như vậy, tại Tp.HCM, hiện nguồn cung căn hộ giá giá từ 40-50 triệu đồng/m2 chỉ còn tập trung tại khu vực Q.Bình Tân, Q.8, huỵện Bình Chánh – nơi có quỹ đất tương đối rộng; xa trung tâm TP nhưng kết nối giao thông thuận tiện. Dự báo những khu vực này, giá BĐS sẽ tiếp tục đà tăng khi việc kết nối vào trung tâm TP ngày càng thuận lợi, nhu cầu di dân tăng cao. Với những người trẻ có tích luỹ ban đầu chưa nhiều, họ có xu hướng đi xa hơn để sở hữu chốn an cư vừa tầm tài chính. Đây chính là nhân tố thúc đẩy nhu cầu cũng như mức giá bán thứ cấp trong tương lai, khi mà Tp.HCM vẫn cạn nguồn cung mới.

Nhu cầu cao nhưng lệch pha cung – cầu ngày càng rõ nét

Trong quý 2/2022, nguồn cung căn hộ có dấu hiệu tăng trở lại tại Tp.HCM nhưng chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp. Tuy vậy, nhìn tổng thể, so với trước năm 2019 thì nguồn cung sụt giảm mạnh. Cùng với đó, mặt bằng giá vẫn tiếp tục xu hướng tăng. Theo CBRE, giá sơ cấp trung bình toàn thị trường căn hộ Tp.HCM ở mức 60 triệu đồng/m2. Các dự án giá trên dưới 40 triệu đồng/m2 đang ngày một "vắng bóng". Với đà tăng giá BĐS, thì những dự án này cũng sẽ hình thành mặt bằng giá mới trong tương lai gần.

Điểm đáng lo ngại của thị trường BĐS hiện nay là cơ cấu sản phẩm nhà ở đang biểu hiện rõ nét của tình trạng lệch pha cung cầu. Có thể thấy, thị trường BĐS phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững do rất thiếu loại nhà ở vừa túi tiền và có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp. Theo đó, những dự án trong phân khúc vừa túi tiền ở các khu vực ngoại thành Tp.HCM còn ngưỡng giá mềm đang được người mua quan tâm.

Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, trong các quý vừa qua, phân khúc hạng A chiếm gần 60% nguồn cung mở bán tại Tp.HCM. Loại hình BĐS trung cấp ngày khan hiếm nguồn cung, trong khi nhu cầu còn rất lớn. Với các dự án có mức giá vừa tầm, được hỗ trợ chính sách thanh toán tốt từ chủ đầu tư thanh khoản vẫn khá tốt trong bối cảnh thị trường biến động.

Hiện có khá nhiều chủ đầu tư hỗ trợ chính sách thanh toán "mạnh tay" cho khách mua căn hộ, trong bối cảnh tâm lý thị trường đang bị ảnh hưởng bởi các thông tin về tín dụng. Các chính sách CĐT đưa ra trong bối cảnh hiện nay nhằm giúp các gia đình trẻ linh động được tài chính trong bối cảnh giá thị trường căn hộ tăng cao. Ở góc độ đầu tư cũng giúp các NĐT dễ thở hơn, nhất là những NĐT sử dụng đòn bẩy tài chính.

Chẳng hạn, Tập đoàn An Gia đang hỗ trợ khách mua bằng cách ân hạn nợ gốc đến khi nhận nhà, hay chiết khấu 1-2% cho khách hàng mua sỉ sản phẩm, 1% cho cổ đông và khách hàng tại một số khu vực như Quận 8, Tân Bình, Bình Tân, Bình Chánh…

Hay, Nam Long Group đang áp dụng chính sách thanh toán "nhẹ nhàng" cho dự án căn hộ Akari giai đoạn 2 khi chỉ thanh toán 50% trong 30 tháng  đến khi nhận bàn giao nhà, giảm áp lực lớn về tài chính cho người trẻ mua nhà.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho hay, hiện tại tâm lý của người mua đang bị ảnh hưởng nhất định bởi các chính sách thắt chặt về tín dụng. Nhiều người khá thận trọng "xuống tiền" trong giai đoạn hiện nay. Họ đang chú ý nhiều đến thông tin về chính sách vĩ mô liên quan đến việc kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực BĐS; động thái của các chủ đầu tư, thanh khoản thị trường và một số thông tin kinh tế quan trọng khác. Việc các CĐT linh hoạt hỗ trợ chính sách thanh toán tốt cũng là cách "xoa dịu" tâm lý xáo trộn này của thị trường.

Tuy vậy, tâm lý của nhà đầu tư cũng khác biệt ở các phân khúc. Theo vị chuyên gia này, phân khúc căn hộ giá vừa túi tiền đáp ứng nhu cầu ở thực tại khu vực vùng ven các thành phố lớn sẽ nhận được sự quan tâm khá nhiều từ nhà đầu tư. Xét các yếu tố như tốc độ đô thị hoá nhanh hay dân số trẻ đông đảo với nhu cầu ở thực cao thì loại hình căn hộ này có tiềm năng tăng giá về dài hạn, cũng là kênh bảo toàn vốn tốt.

Ông David Jackson cho rằng, nguồn cung căn hộ vừa túi tiền tại TP.HCM và các tỉnh lân cận đang và sẽ tiếp tục khan hiếm trong thời gian tới đây dù đã có một số cải thiện. Thời gian quan, một số dự án ở các khu vực lân cận Tp.HCM hoặc ở các khu vực tương đối xa trung tâm, thanh khoản nhìn chung khá tốt, đặc biệt là với những dự án có pháp lý rõ ràng. Người mua căn hộ tại các dự án này thường có mục tiêu chính là giải quyết bài toán chỗ ở và chưa có tích luỹ nhiều về tài chính. Vậy nên, dễ hiểu với tâm lý thận trọng của họ và pháp lý rõ ràng sẽ là điều kiện quan trọng hàng đầu họ hướng đến.

Tuy nhiên, khi mà lệch pha cung – cầu ngày càng lớn thì khả năng sở hữu nhà vừa túi tiền của người dân ngày càng xa vời. Vì thế, chuyên gia Colliers Việt Nam nhấn mạnh, để cải thiện nguồn cung phân khúc này cần có sự vào cuộc "mạnh mẽ" từ các cơ quan chức năng có thẩm quyền. Đơn cử như những đề xuất trong dự thảo kế hoạch chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021- 2025, Tp.HCM nỗ lực phát triển 366.510 căn nhà (khoảng 50 triệu m2 sàn, nhà ở xã hội chiếm khoảng 2,5 triệu m2 sàn); Hay, Tp. HCM đặt mục tiêu đến năm 2030 sẽ giải quyết được chỗ ở cho hơn 500.000 công nhân, người lao động…. cần được sớm thực thi.