Khu vực nào ở vùng ven Tp.HCM đang là vũng trũng về giá bất động sản?

BĐS Nhơn Trạch được gọi tên

Quả thực, thời gian gần đây, không phải ngẫu nhiên mà địa phương này được gọi tên nhiều trong các hoạt động đầu tư BĐS. Người ta gọi đây là "vũng trũng" khi giá BĐS chưa bằng một nửa Tp.HCM nhưng lại có vị trí nằm ngay sát cạnh bên.  

Ghi nhận cho thấy , chỉ trong vài năm qua, BĐS tại Tp.HCM và các vùng phụ cận ghi nhận sự gia tăng chóng mặt về giá bán. Theo khảo sát, không chỉ là ở các quận trung tâm TP mà các quận vùng ven như quận 12, quận 4, quận 6, Bình Tân, Tân Phú… cũng đã ghi nhận mức tăng trưởng từ 20-50% so với giai đoạn năm 2017-2018. Trong bối cảnh này, xu hướng giãn về vùng lân cận bắt đầu xuất hiện. Những địa phương tiếp giáp Tp.HCM có khoảng cách xa hơn, nhưng hạ tầng đồng bộ, thời gian di chuyển ngắn, giá lại mềm được ưu ái lựa chọn. Trong đó, nhờ có vị trí tiếp giáp với Tp.HCM, Nhơn Trạch (Đồng Nai) đang nằm trong tầm ngắm của nhiều NĐT có dòng tài chính khiêm tốn.

Trước đây, người mua thường quan tâm khoảng cách đến trung tâm Tp.HCM. Tuy nhiên, hiện nay các tuyến đường di chuyển về trung tâm Tp.HCM gần như đã quá tải, nên dù gần nhưng không đáp ứng được thời gian di chuyển trong vòng 30 phút. Vì vậy, nhiều người theo xu hướng mới, chọn thời gian thay cho khoảng cách.

Đang là "vũng trũng" giá, những năm qua BĐS Nhơn Trạch được NĐT gọi tên. Ảnh: Hạ Vy

Đơn cử, nếu lựa chọn di chuyển về hướng Đông qua Nhơn Trạch thì đây là 1 bài toán không quá khó. Nhơn Trạch là một trong những địa phương tiếp giáp Tp.HCM đang được đầu tư mạnh mẽ về hạ tầng. Ngay trước mắt là tuyến đường 319 sắp được thông xe vào cuối năm nay hứa hẹn sẽ là một cú huých cực lớn cho thị trường BĐS nơi đây. Khi đó, ước tính thời gian di chuyển từ Tp.Thủ Đức về Nhơn Trạch chỉ mất khoảng 20 phút lái xe, còn nếu đi từ Q.1 thì cũng chỉ mất khoảng 30 phút lái xe.

Như vậy, nếu tính về thời gian di chuyển thì việc đi từ Q.1 về Nhơn Trạch thậm chí còn gần hơn di chuyển từ trung tâm về các hướng Bắc - Tây - Nam của Tp.HCM.

"Tôi ví dụ nếu mua nhà ở quận Tân Bình với khoảng cách về quận 1 chỉ 7-8km, giá 15 tỷ đồng nhưng di chuyển mất 30 - 45 phút nếu kẹt xe. Trong khi đó, nếu về Nhơn Trạch cũng chỉ mất 30 phút nhưng người mua chỉ cần tài chính 5 - 6 tỷ là đã có 1 căn nhà tương tự. Vậy tại sao họ lại không chọn mua ở đây mà phải vào trung tâm đắt đỏ?", một chuyên gia BĐS lý giải.

Ghi nhận cho thấy, thời gian qua, BĐS Nhơn Trạch có sự gia tăng nhanh chóng về giá bán, trung bình từ 23-35 triệu đồng/m2. Tuy vậy, ở giai đoạn này vẫn xuất hiện một số dự án còn ở ngưỡng giá mềm dưới 20 triệu đồng/m2, chẳng hạn như mới đây, dự án Long Hội Central Point chào bán tại thị trường này với giá bán  19 triệu đồng/m2, thấp hơn nhiều so với các dự án trong khu vực. Tuy nhiên, dự án có mặt bằng giá mềm này hiện cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay tại Nhơn Trạch khi mà hầu hết các dự án BĐS nơi đây đều vào guồng tăng giá những năm qua, nhất là khi thông tin Tp.Thủ Đức thành lập, vô hình chung đã kéo mặt bằng giá tại khu vực giáp ranh đi lên.

Theo đơn vị bán dự án này, ở thời điểm hiện tại mức giá này được xem là còn mềm, tuy nhiên khi mà hệ thống hạ tầng giao thông kết nối thuận tiện thì chắc chắn mặt bằng giá sẽ tăng lên, nhất là trong bối cảnh quỹ đất sạch ngày càng khan hiếm, giá nhà đất tại khu vực nội đô không ngường tăng trưởng.

Thực tế cũng đã cho thấy, giá đất mặt tiền đường Trần Phú, Lý Thái Tổ (đường 319 nối dài có điểm đầu tại ngã ba Bến Cam) đang được giao dịch với mức từ 130 - 160 triệu đồng/m2. Trong khi đó, đầu năm 2020, giá đất khu vực này chỉ khoảng 60 - 70 triệu đồng/m2, tức chỉ trong vòng hơn 1 năm đã tăng giá hơn 2 lần.  Hay, một số dự án ở Nhơn Trạch cũng đang được rao bán với mức giá khá cao. Dự án Long Tân City, ngay mặt tiền đường Nguyễn Ái Quốc được bán với giá 24 triệu đồng/m2. Tương tự, khu dân cư Tiến Lộc Garden cũng đang có giá 25 - 27 triệu đồng/m2.

"Nước chảy về chỗ trũng" là điều tất yếu!

Không thể không nhắc đến yếu tố tác động mạnh đến BĐS Nhơn Trạch thời gian gần đây là việc thành lập Tp.Thủ Đức, trực thuộc Tp.HCM. Vì có lợi thế ráp ranh Tp.HCM nên thông tin quy hoạch này ngay lập tức tạo nên "hiệu ứng dây chuyền", BĐS Nhơn Trạch trở nên nhộn nhịp, thu hút NĐT.

Tp.Thủ Đức được Tp.HCM định hướng phát triển đô thị thành cực tăng trưởng mới, ước tính đóng góp lên đến 30% GRDP của Tp.HCM và chiếm 7% GDP cả nước. Như vậy, thành phố Thủ Đức sẽ là trung tâm mới, tạo ra công ăn việc làm, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của toàn Tp.HCM và vùng lân cận.

Về BĐS, kể từ khi TP.Thủ Đức được thành lập đã kéo theo giá nhà đất tại các quận khu vực phía Đông Thành phố tăng mạnh. Không chỉ nhà đất tại khu dân cư hiện hữu, căn hộ chung cư cũng đang xác lập mặt bằng giá mới. Thậm chí, có nơi ghi nhận mức giá tăng gấp 2, gấp 3 lần. Theo khảo sát, hiện phân khúc đất nền tại Q,2, Q.9, Q.Thủ Đức tăng từ 20-60%, trung bình giá đất nền/nhà phố thấp nhất từ 50 triệu đồng/m2, có nơi tăng lên đến 70-80% so với vài năm trước.

Hạ tầng kết nối thuận tiện với Tp.HCM và khu lân cận đang là "điểm cộng" thu hút dòng tiền đầu tư về Nhơn Trạch. Ảnh: Hạ Vy

Trong khi đó, cũng thuộc về phía Đông, ngay sát bên nhưng Nhơn Trạch (Đồng Nai) lại có giá mềm (bằng một nửa) mặc dù khoảng cách di chuyển từ Tp.Thủ Đức sang Nhơn Trạch khá gần.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group, Nhơn Trạch vốn nằm sát bên trung tâm tài chính tương lai của Tp.HCM tại Thủ Thiêm. Một khi Tp.Thủ Đức được nâng tầm thì chắc chắn hạ tầng xung quanh khu vực này cũng sẽ được đồng bộ, tạo nên sức hút cực lớn cho BĐS..

Theo vị CEO này, nước chảy về chỗ trũng là điều tất yếu trong đầu tư BĐS. Mặt bằng giá tại các khu đô thị lớn lên cao thì việc người mua tìm kiếm về các khu vực giá tốt là điều dễ hiểu.  

Trong khi đó, lực cầu trên thị trường BĐS hiện vẫn rất lớn, nguồn cung tiếp tục giới hạn lại càng thúc đẩy nhu cầu đầu tư, mua bán BĐS dồn về khu lân cận Tp.HCM – nơi có mặt bằng giá còn dễ chịu.

Chưa kể, Nhơn Trạch được NĐT chú ý còn bởi vùng đất này tập trung các khu công nghiệp và là nơi phát triển kinh tế rất lớn của Đồng Nai. Chắc chắn trong tương lai, khu vực này sẽ thu hút được lượng lớn người ở thực, chuyên gia, công nhân, cán bộ kỹ thuật… tạo ra nhu cầu cao. Do đó, BĐS tại khu vực này không chỉ để bán cho nhà đầu tư mà còn bán cho dân địa phương - những người muốn an cư ngay tại chính địa phương của họ.

Về hạ tầng, xét trong trung hạn và dài hạn, nhà đầu tư hoàn toàn có thể nhìn về các tuyến đường được mở rộng mà Nhơn Trạch đang được hưởng lợi trực tiếp như: tuyến 319, cao tốc Sài Gòn - Long Thành, đường vành đai 3 đi qua Nhơn Trạch, đường Tôn Đức Thắng, đường Nguyễn Ái Quốc, sân bay Long Thành, hay cầu Cát Lái có khả năng sẽ được triển khai trong 5-7 năm tới.

Ngoài ra, Nhơn Trạch còn được hưởng lợi nhờ các tuyến đường kết nối về sân bay quốc tế Long Thành. Hiện nay, tuyến đường kết nối sân bay Long Thành với Tp.HCM ngắn nhất là cao tốc Tp.HCM - Long Thành - Dầu Giây. Tuy nhiên, theo thống kế của Công ty cổ phần dịch vụ đường cao tốc Việt Nam, bình quân mỗi ngày cao tốc này có khoảng 52.000 lượt phương tiện lưu thông, cao điểm cuối tuần lên đến 57.000 lượt, trong khi thiết kế chỉ đủ đáp ứng khoảng 44.000 lượt phương tiện. Những năm qua, cao tốc này thường xuyên xảy ra cảnh ùn tắc, kẹt xe.

Như vậy, khi sân bay Long Thành đi vào hoạt động, chắc chắn đường sá liên kết đến khu vực xung quanh Nhơn Trạch cũng sẽ sớm được mở rộng để gia tăng sự kết nối. Một khi lưu lượng xe cộ, người, hàng hóa, Logistic… tăng lên sẽ tạo ra sức hút lớn về hạ tầng, đô thị, kéo theo sự di dân, làm gia tăng dân số cơ học và thu hút nhu cầu ở thực.

Một số chuyên gia trong ngành dự báo, khi hạ tầng khơi thông  thì chắc chắn giá nhà đất Nhơn Trạch có thể tăng giá "dựng đứng", thậm chí xấp xỉ khu vực Tp.Thủ Đức. Điều này sẽ rút ngắn biên độ chênh lệch về giá giữa 2 khu vực là Tp.Thủ Đức và Nhơn Trạch chỉ trong thời gian ngắn.