Lạm phát cao, bất động sản có thực sự tăng giá?

Kể từ cuối tháng 2, giá các mặt hàng dầu, xăng, gas, thép đều tăng cao và chưa có dấu hiệu dừng lại. Các chuyên gia cho rằng, đà tăng sốc giá hàng hóa ngay trong quý đầu năm cùng biến động lớn của giá vàng có thể tác động tiêu cực đến giá nhà đất và thổi bùng làn sóng đầu cơ tích trữ tài sản.

Chuyên gia tài chính Phan Lê Thành Long - sáng lập và CEO AFA Group nhận định, thực tế trong 3 tháng đầu năm, thị trường bất động có sốt nóng nhưng chỉ diễn ra cục bộ. Cùng thời điểm này năm 2021, thị trường bất động sản cũng sốt nóng; 9 tháng sau, thị trường khá im ắng và đến những tháng cuối năm mới sôi động trở lại.

Để hình dung rõ hơn về mối liên hệ giữa lạm phát và thị trường bất động sản, ông Phan Lê Thành Long phân tích dữ liệu cụ thể ở những đợt tăng, giảm giá bất động sản trong hơn 10 năm qua tại Việt Nam.

Ở giai đoạn 2009 - 2010, khi khủng hoảng tài chính toàn cầu diễn ra, giá bất động sản tăng nóng và có hiện tượng tiền được rút từ kênh chứng khoán sang mua bất động sản.

Trong khi đó, chỉ số giá tiêu dùng CPI (chỉ số phản ánh lạm phát tại Việt Nam) vào thời điểm này rơi xuống mức thấp nhất trong 6 năm. Điều này cho thấy giá bất động sản ngược với lạm phát.

Đến giai đoạn 2011 - 2013, lạm phát tăng 2 con số và đạt mức tăng mạnh nhất trong vòng 10 năm, đỉnh điểm là CPI năm 2011 tăng 18,75% so với năm 2010. Lãi tiền gửi huy động dao động 18,5-21,5% và lãi vay lên đến 25-30%.

Nợ xấu tại các ngân hàng tăng vọt, trong đó nợ xấu nằm trong bất động sản chiếm tỷ trọng lớn. Thị trường bất động sản ở trạng thái đóng băng và giá nhà đất giảm mạnh.

Chuyên gia tài chính Phan Lê Thành Long - sáng lập và CEO của AFA Group.

Ông Phan Lê Thành Long dẫn chứng, một căn chung cư hạng sang tại trung tâm Hà Nội có giá bán thứ cấp 2.000 USD (tương đương 35 triệu đồng/m2), giá bán lại sau một năm chỉ còn 25-28 triệu đồng/m2. Thời điểm này có rất nhiều người bị kẹt ở bất động sản. Như vậy, ở giai đoạn này, giá bất động sản cũng ngược với lạm phát.

Giai đoạn gần nhất là vào năm ngoái, nhiều người cho rằng giá bất động sản kéo theo lạm phát sắp tăng. Trong khi thực tế, CPI chỉ tăng 1,47%, tức lạm phát ở mức rất thấp.

Từ những phân tích trên, ông Phan Lê Thành Long cho rằng chưa có bất kỳ dữ liệu nào thể hiện mối tương quan cùng chiều giữa lạm phát và giá bất động sản.

Ông Long nhận định: "Người mua bất động sản cần tính đến các yếu tố giá tăng thực sự chứ lạm phát không phải là nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng. Thậm chí, lạm phát cao mà khiến lãi suất tăng, tiền tệ thắt chặt là "kẻ thù" của bất động sản, khiến bất động sản đóng băng, giá giảm, kẹt vốn".

4 yếu tố chính tác động đến giá bất động sản

Ông Long cho biết, có 4 yếu tố chính tác động đến giá bất động sản. Thứ nhất là tín dụng ngân hàng. Tín dụng dồi dào, lãi suất thấp chính là điều kiện thuận lợi nhất hỗ trợ giá bất động sản tăng mạnh. Giai đoạn từ năm 2020 đến quý I năm nay là minh chứng rõ nhất.

Giai đoạn 2009-2010, Chính phủ bơm tín dụng thông qua gói hỗ trợ lãi suất 4% là rõ nét nhất. Tiền vào sản xuất kinh doanh thì ít, vào bất động sản khá lớn khiến bất động sản đóng băng những năm tiếp theo.

Hay 5 năm gần đây (2016-2021), lãi suất ở mức thấp, trong đó nền kinh tế chịu ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 nên chính sách tiền tệ được nới lỏng. Mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã cố gắng nắn dòng tín dụng khỏi những lĩnh vực rủi ro như bất động sản nhưng cuối cùng xét theo tổng thể nền kinh tế, tín dụng tốt mới là nền tảng cho bất động sản tăng trưởng.

Thứ hai là thu nhập dân cư. Xét cho cùng, người có nhu cầu ở là người ở cuối chuỗi giá trị bất động sản. Thị trường bất động sản có tính chu kỳ, cần tích luỹ thu nhập trong dân cư để tăng trưởng. Giá bất động sản tăng trở lại từ 2015 cho thấy rõ xu hướng này sau giai đoạn đóng băng.

"Tôi còn nhớ 2014, nhà tôi mua một căn tại một dự án được cho là trung cao cấp tại Hà Nội, hai vợ chồng lên xem nhà xây đã hoàn thiện rồi mới mua, thay vì mua trên giấy trả theo tiến độ, giá thấp, hưởng đủ các loại vouchers ưu đãi và miễn phí dịch vụ 10 năm. Năm 2015 cũng là năm bước ngoặt của kinh tế Việt Nam, chuyển từ nước nhập siêu sang xuất siêu, thu nhập dân cư tăng mạnh", ông Long kể.

Khi hạ tầng được cải thiện, giá bất động sản sẽ tăng.

Yếu tố thứ ba là hạ tầng cải thiện. Ông Long cho rằng, dù thế nào giá bất động sản cũng phải phản ánh giá trị mà bất động sản tạo ra. Khi hạ tầng được cải thiện, giá sẽ tăng vì bất động sản mang lại cho chủ sở hữu giá trị từ ở đến kinh doanh hay cho thuê. Hạ tầng cải thiện tạo điều kiện giá bất động sản tăng bền vững, không phải tăng ảo trên truyền thông hay do môi giới đẩy giá ảo.

Muốn biết khả năng tăng giá của một mảnh đất ở khu vực xa xôi, hẻo lánh cần đánh giá hạ tầng xung quanh mảnh đất đó trong vòng 3-5 năm tiếp theo, ông Phan Lê Thành Long ví dụ.

Yếu tố cuối cùng là tính khan hiếm. Giá phân khúc tăng mạnh nhất trong thời gian qua là biệt thự ở những khu đô thị có vị trí đắc địa, có thương hiệu và quản lý tốt.

"Có ý kiến trái chiều cho rằng nhiều khách hàng bỏ ra số tiền lớn để mua nhà ở những khu này để rồi chỉ được xây ba tầng, không thể lên 7-8 tầng để cho thuê những tầng dưới.

Trong khi đó, giá nhà ở đây tăng 3-4 lần trong hơn một năm vừa qua nhưng chủ nhà vẫn không chịu bán, đơn giản vì họ không cần hoặc không thiếu tiền. Vì thế, những khu biệt thự này có rất ít giao dịch và giá tăng do tính khan hiếm", ông Long nói.

Theo chia sẻ của ông Long, hầu hết người dân đều cho rằng giá bất động sản luôn tăng, điều này rất đúng trong dài hạn. Nếu chúng ta nhìn câu chuyện trên 10 năm, 20 năm, thậm chí trên 30 năm qua đều thấy điều này.

Tuy nhiên trong ngắn hạn, điều này không chắc chắn, điển hình như giá bất động sản giảm trong giai đoạn 2011-2015 do ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế toàn cầu, thu nhập người dân giảm và tín dụng ngân hàng giai đoạn này hạn chế, thanh khoản cạn, nợ xấu tăng cao.

Vào năm 2011, giá nhà sơ cấp tại một số khu đô thị 28-29 triệu đồng/m2 thì đến năm 2013 chỉ còn 17 triệu đồng/m2 và giá nhà giảm 20-30% trong giai đoạn này.

Không chỉ ở Việt Nam, khi Trung Quốc áp dụng chính sách "ba lằn ranh đỏ" thì giá nhà tại quốc gia này cũng giảm ngay lập tức. Do vậy, giá bất động sản vẫn phụ thuộc vào nhiều yếu tố.

Mặt khác, những phân khúc khác nhau sẽ có biến động giá khác nhau. Câu chuyện tăng giá biệt thự do ông Long dẫn chứng ở trên là một minh chứng.