Làm thế nào để không thất thu ngân sách từ bất động sản?

Sáng 12/5, Tạp chí Tài chính doanh nghiệp phối hợp với Hội Tư vấn Thuế Việt Nam (VTCA) cùng các cơ quan liên quan tổ chức hội thảo "Khai thác nguồn lực tài chính từ đất, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản".

Đây là diễn đàn đa chiều để các nhà khoa học, nhà hoạch định chính sách, doanh nghiệp, các định chế tài chính thảo luận và đưa ra các khuyến nghị nhằm giải quyết các vấn đề đang đặt ra, giúp thị trường bất động sản (BĐS) phát triển bền vững.

Đảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nước từ bất động sản

Phát biểu tại hội thảo, bà Nguyễn Thị Cúc, nguyên Phó Tổng Cục trưởng Tổng Cục Thuế, Chủ tịch VTCA cho biết, chính sách điều tiết thu ngân sách Nhà nước từ thuế, phí và các khoản thu điều tiết khác đối với đất đai, BĐS đã được đề cập đến nhiều lần, nhiều năm qua và tại thời điểm này lại đang được nóng lên, khi Thủ tướng Chính phủ giao cho Bộ Tài chính đưa ra các giải pháp về thuế trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045 nhằm phát triển thị trường BĐS nhà ở bền vững, minh bạch dưới sự điều tiết, giám sát của Nhà nước.

Nguyên Phó Tổng Cục trưởng Tổng Cục Thuế, Chủ tịch VTCA Nguyễn Thị Cúc.

Để tìm lời giải của bài toán khó, đưa ra giải pháp phù hợp thì phải nhìn nhận, đánh giá chính sách điều tiết tiết hiện hành liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS, những tồn tại, bất cập (nếu có) để đưa ra giải pháp kiến nghị chính sách mới phù hợp.

"Chính sách điều tiết về đất đai hiện nay là phức tạp và đa dạng nhất so với chính sách điều tiết thuế, phí, thu NSNN nói chung. Hiện, các vấn đề liên quan đến BĐS đang rất nóng, đặc biệt là các tập đoàn lớn như FLC, Tân Hoàng Minh… Vậy làm thế nào để không thất thu ngân sách mà không ảnh hưởng làm đóng băng thị trường cũng là một trong những yêu cầu lớn", bà Cúc nói.

Chính sách điều tiết phù hợp có tác động thúc đẩy, kích thích thị trường, giúp nền kinh tế tăng trưởng, phát triển hoặc ngược lại sẽ tạo yếu tố kìm hãm khiến thị trường gặp khó khăn. Do đó, một trong những mục tiêu quan trọng là phát triển thị trường BĐS nhà ở bền vững, minh bạch dưới sự điều tiết, giám sát của Nhà nước, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; hạn chế tình trạng đầu cơ, lãng phí tài nguyên đất trong phát triển nhà ở.

Vị Chủ tịch VTCA nhận định, hệ thống chính sách thuế liên quan đến tài sản, đất đai đã rất cụ thể, nhưng cần thực hiện tổng kết, đánh giá tổng thể tình hình thực hiện chính sách điều tiết hiện hành liên quan đến nhà, đất, BĐS. Trên cơ sở đó, nghiên cứu hoàn thiện theo mục tiêu của chiến lược cải cách thuế đến năm 2030 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt…

"Chúng ta cần nghiên cứu hoàn thiện, sửa đổi bổ sung cả về phương pháp tính thuế và miễn giảm thuế. Về phương pháp tính thuế, cần tính đến yếu tố đơn giản, dễ thu nhưng cũng cần đến yếu tố bình đẳng đối với hoạt động chuyển nhượng có đầy đủ hóa đơn, chứng từ, cơ sở pháp lý...", bà Cúc nhấn mạnh.

Giá tính thuế đối với chuyển nhượng BĐS cần phải nghiên cứu sửa đổi phù hợp, trên cơ sở giá chuyển nhượng thực tế. Tránh tình trạng làm 2 hợp đồng khi chuyển nhượng để giảm nghĩa vụ, thậm chí trốn thuế. Hướng tới chính phủ điện tử, kho cơ sở dữ liệu của cơ quan thuế cũng như các cơ quan hữu quan ngày càng được hoàn thiện, dữ liệu về giá BĐS được công khai, dễ kết nối tra cứu.

Cần quy định nguyên tắc giá giao dịch theo giá thị trường để tính thuế, không chỉ phụ thuộc và giá hợp đồng mua bán hoặc giá do UBND các tỉnh, thành phố công bố, nhằm khắc phục tình trạng thất thu thuế, lạm thu như hiện nay đang tương đối phổ biến.

Bên cạnh đó, bà Cúc nhìn nhận cần sửa đổi bổ sung quy định về xác định chi phí được trừ đối với hoạt động kinh doanh BĐS. Trong đó, lưu ý các khoản chi phí đặc thù riêng có đối với hoạt động này như chi phù đền bù, giải phóng mặt bằng…

Nhà nước đầu tư quy hoạch, xây dựng cơ sơ hạ tầng, phát triển, quy hoạch thêm nhiều khu đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế hay xây dựng, mở đường cao tốc, cầu cống, sân bay, bến cảng… mang lại nhiều sự thay đổi về đời sống kinh tế xã hội trong đó có yếu tố về giá cả đất đai tăng. Theo thông lệ quốc tế thì khoản thu lợi này của các tổ chức, cá nhân – thường gọi là khoản chênh lệch địa tô - đều có chính sách điều tiết thích hợp. Tuy nhiên ở Việt nam chưa được điều tiết bởi bất cứ chính sách thu nào dẫn đến ngân sách Nhà nước chưa huy động được.

Ngoài ra, cần nghiên cứu xem xét sửa đổi về diện tích, giá bán nhà, giá cho thuê, mua nhà ở xã hội để vừa phù hợp với quy quy định của pháp luật về nhà ở nhưng cũng phù hợp với phân khúc nhà ở, giá cả và tính theo diện tích xây dưng, tổng giá trị căn hộ. Tránh tình trạng khống chế giá để được ưu đãi, không đảm bảo chất lượng cho người tiêu dùng, gây lãng phí của cải xã hội, khó khăn cho đối tượng được hưởng ưu đãi.

"Bên cạnh cơ chế, giải pháp về thuế, cần có thêm các giải pháp quy định về quản lý mua bán chuyển nhượng BĐS của các tổ chức, cá nhân nhằm hướng tới sự minh bạch của thị trường BĐS, hạn chế đầu cơ, tích trữ, ghim hàng… tạo thị trường ảo", bà Cúc chia sẻ.

Thu ngân sách từ đất đạt hơn 17.500 tỷ đồng

Tham dự hội thảo, Phó Cục trưởng Cục Thuế TP.HCM Thái Minh Giao cho biết, năm 2021 tình hình thu ngân sách từ đất đạt hơn 17.500 tỷ đồng chiếm 6,96%. Tình hình thu có sự chậm lại do hoạt động kinh doanh BĐS bị chững do tình hình dịch diễn biến phức tạp. 4 tháng đầu năm, tình hình thu ngân sách từ đất trên địa bàn TP.HCM có nhiều dấu hiệu khả quan khi đạt hơn 12.600 tỷ đồng, chiếm 10,5% tổng thu ngân sách toàn thành phố.

Phó Cục trưởng Cục Thuế TP.HCM Thái Minh Giao cho biết, năm 2021 tình hình thu ngân sách từ đất ở TP.HCM đạt hơn 17.500 tỷ đồng.

Hoạt động chuyển nhượng BĐS đang diễn ra sôi động trên cả nước nói chung và TP.HCM nói riêng. Trên thực tế có nhiều trường hợp người nộp thuế khi chuyển nhượng BĐS kê khai giá mua bán với cơ quan thuế thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế, chưa tự giác kê khai đúng giá thực tế giao dịch. Người nộp thuế kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo giá trên hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất thấp hơn giá giao dịch thực tế để giảm số thuế phải nộp, gây thất thu ngân sách.

Theo ông Giao, việc xác định giá giao dịch mua bán nhà, đất thực tế trên thị trường vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể để làm căn cứ ấn định thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu giá kê khai, giá theo hợp đồng công chứng thấp hơn giá giao dịch thực tế). Vấn đề này gây rất nhiều khó khăn cho cơ quan thuế, cán bộ thuế trong việc xác định được giá giao dịch thực tế của từng hồ sơ.

Cục Thuế TP.HCM đã báo cáo UBND TP.HCM để chỉ đạo các Sở, ngành có liên quan cùng phối hợp thực hiện triển khai trong công tác đấu tranh chống thất thu, tăng cường quản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS. Đồng thời có nhiều biện pháp nhằm chống thất thu trong hoạt động chuyển nhượng BĐS, đặc biệt, phối hợp với cơ quan CSĐT xử lý các trường hợp cố tình thực hiện hành vi kê khai sai gây sai lệch số thuế phải nộp, gây thất thu thuế cho ngân sách.

"Trong 3 tháng đầu năm nay, Cục Thuế TP.HCM đã được thực hiện đấu tranh, xử lý 10.876 hồ sơ chuyển nhượng BĐS, thu thêm hơn 180 tỷ đồng cho ngân sách, trong đó Thuế TNCN: 147 tỷ đồng, LPTB 33 tỷ đồng", ông Giao cho hay.

Để quản lý thuế một cách có hiệu quả đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS, vị Phó Cục trưởng Cục Thuế TP.HCM nhấn mạnh, đơn vị sẽ tiếp tục thực hiện các biện pháp nhằm chống thất thu trong hoạt động chuyển nhượng BĐS; thực hiện có hiệu quả các biện pháp để chống thất thu trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS; có biện pháp xử lý hoặc kiến nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các biện pháp xử lý đối với hành vi trốn thuế trong hoạt động chuyển nhượng, kinh doanh BĐS theo đúng quy định của pháp luật.

"Ngoài việc cần có các quy định chặt chẽ, thống nhất của các văn bản pháp luật về thuế, về đất đai, kinh doanh BĐS, về hoạt động công chứng... thì công tác phối hợp của các cơ quan, đơn vị có liên quan phải được tăng cường. Thời gian tới, Cục Thuế TP.HCM sẽ tiếp tục tham mưu cơ quan cấp trên, phối hợp với các Sở, ngành liên quan trong việc thực hiện kế hoạch tổng thể triển khai thực hiện tăng cường quản lý thuế và chống thất thu đối với các khoản thu về đất và BĐS", ông Giao nhấn mạnh.