Liệu BĐS khu Tây có lặp lại lịch sử khu Đông: Cứ mỗi lần “manh nha” thông tin lên quận, giá lại sục sôi?

Giá đất Hóc Môn, Củ Chi tăng mạnh

Những ngày qua, BĐS hai huyện này của Tp.HCM sục sôi giá, từ đất nền lẻ thổ cư đến đất nông nghiệp, đất vườn đều tăng.

Theo đề xuất của Sở Nội vụ Tp.HCM, ba huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè sẽ "nâng cấp" thành quận (hoặc thành phố thuộc thành phố) ngay trong giai đoạn 2021-2025; hai huyện Củ Chi và Cần Giờ lên quận chậm nhất là vào năm 2030. Thông tin này liên tục được cập nhật ở các cuộc họp, hội thảo diễn ra gần đây đã khiến thị trường BĐS khu vực này được đà tăng giá.

Còn nhớ, cuối tháng 2/2022, thông tin huyện Củ Chi được các chuyên gia đồng thuận đưa lên thẳng thành phố đã nhanh chóng gây "sốt" và chia sẻ mạnh mẽ trong các hội nhóm, cộng đồng mua bán bất động sản. Với đề xuất trên, Củ Chi được định hướng để trở "đô thị xanh", "đô thị sinh thái" và là trung tâm về văn hoá - kinh tế - du lịch ở phía Tây Tp.HCM. Các dự án, kế hoạch gồm có xây dựng các cảng và trung tâm hậu cần (logistics), phát triển các khu vui chơi, du lịch, dịch vụ giữ chân du khách, hình thành các khu công nghiệp công nghệ cao.

Từ thông tin này, BĐS ngay lập tức biến động. Lượng tin đăng bán trung bình thể hiện cho nguồn cung đã tăng gấp 3 lần. Các loại hình đất đều có mức tăng trưởng mạnh cuối năm 2021. Đáng chú ý, quý 2/2022 ghi nhận sức bật vượt trội của đất nền dự án và đất công nghiệp. Trong đó, đất thổ cư có sự biến động về giá rõ nét nhất.

Theo dữ liệu từ Chợ Tốt Nhà, đất nền dự án và đất nông nghiệp có biến động mạnh nhất. Các chỉ số quan tâm cũng như lượng liên lạc để thực hiện giao dịch dành cho 2 loại hình đất này đều đang tăng nhanh trong tháng 3/2022.

Trong khi đó, tại huyện Hóc Môn, tình hình cũng diễn ra tương tự. Lượng tin đăng về đất đai được rao bán tại khu vực huyện này tăng mạnh từ giai đoạn tháng 11/2021 và tháng 12/2021 (lần lượt tăng 300% và 500% so với giai đoạn tháng 10/2021) do sự cộng hưởng của hai yếu tố: thị trường trở lại sau thời gian giãn cách xã hội suốt nhiều tháng, và thông tin "Hóc Môn đặt mục tiêu lên quận trước 2025" xuất hiện vào nửa sau của tháng 11/2021. Sự tăng trưởng về số lượng được thể hiện rõ ràng nhất ở 2 loại hình đất thổ cư và đất nông nghiệp.

Việc lượt liên lạc vẫn tăng ổn định theo thời gian giúp cho giá bán trong 3 tháng đầu năm 2022 tiếp tục có xu hướng tăng đều.

Ngoài thông tin quy hoạch lên quận, hai địa phương cũng được UBND Tp.HCM tổ chức hội nghị xúc tiến đầu tư, kêu gọi đầu tư vào 55 dự án với tổng vốn khoảng 285.000 tỷ đồng. Điều này đã khiến thị trường nơi đây trở nên nhộn nhịp. Từ đất thổ cư, đất thổ cư xen lẫn đất nông nghiệp cho đến đất trồng cây lâu năm, đất lúa… đều được chào, bán một cách rầm rộ.

Báo cáo thị trường của Tốt Chợ cho thấy, Củ Chi là địa phương ghi nhận lượng tìm kiếm thông tin đứng đầu trong các khu vực. Theo đó, khu vực xã Nhuận Đức và xã Bình Mỹ có lượt tìm kiếm thông tin tăng trưởng mạnh ngay từ giai đoạn sau Tết. So với giai đoạn 4 tuần trước Tết, lượt tìm kiếm ở xã Nhuận Đức tăng 210% và xã Bình Mỹ tăng 152%. Giá bán trung bình cho một mảnh đất 200m2 tại Huyện Củ Chi dao động ở mức 3,4-3,5 tỷ đồng/lô (khoảng 17,5 triệu đồng/m2).

Nhiều môi giới cho hay, không thể mua được mảnh đất nào ở Hóc Môn vào thời điểm này với giá 2-2.5 tỉ đồng cho lô đất khoảng 80-100m2. Lý do, những khu đất có tuyến đường nhựa mới mở hiện đều đã tăng gấp đôi so với năm trước.

Giao dịch khiêm tốn, đang bị "thổi giá"?

Theo đại diện Chợ Tốt Nhà, dù giá đất nền Củ Chi, Hóc Môn có xu hướng tăng cao nhưng tỷ lệ liên lạc để thực hiện giao dịch mua bán đất tại đây vẫn luôn được duy trì tốc độ tăng trưởng ổn định xuyên suốt từ tháng 10/2021 đến hiện tại, chứ không có đột biến.

Còn theo thông tin từ chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Củ Chi và Hóc Môn, dù thị trường thông tin giá đất Củ Chi, Hóc Môn tăng mạnh, giao dịch nhiều nhưng thực tế giao dịch thành công khá ít. Điều này tương tự như câu chuyện "sốt đất" ở Thủ Thiêm sau thương vụ đấu giá 4 lô "đất vàng". Trong 2 năm qua, thị trường Thủ Thiêm có 2 đợt tăng giá mạnh nhất là khi TP.Thủ Đức được thành lập và sau thương vụ đấu giá 4 lô đất trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Thế nhưng, thực tế là dù giá đang neo ở mức cao nhưng giao dịch lại rất hạn chế.

Nhiều giả thuyết đặt ra, liệu BĐS khu Tây Sài Gòn có đang lặp lại lịch sử BĐS khu Đông, khi cứ mỗi lần có thông tin quy hoạch là giá BĐS lại sục sôi. Một số chuyên gia trong ngành nhìn nhận, BĐS khu Tây Sài Gòn đang là hình bóng của BĐS khu Đông Sài Gòn những năm trước. Mỗi lần rộ lên thông tin quy hoạch cũng là bấy nhiêu lần giá BĐS tăng lên một nấc. Tuy nhiên, khác với khu Đông, BĐS khu Tây gần như chưa được đầu tư hạ tầng xã hội một cách xứng tầm.

Những lô đất thổ cư có giá ngấp nghía 50 triệu đồng/m2 đều nằm trong những con hẻm heo hút, thưa thớt cư dân. Nhiều con đường dẫn vào đã xuống cấp nghiêm trọng với không ít ổ gà, càng trở nên nhếch nhác khi mưa xuống. Nếu xét về đường xá hạ tầng, BĐS khu Tây đang đi sau 1 bước, mặc dù vậy, giá vẫn bị đẩy lên cao.

Theo một số chuyên gia, không loại trừ nhiều đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương đã lợi dụng thông tin từ các cuộc họp để trục lợi, làm "loạn" giá đất ở Củ Chi, Hóc Môn. Cũng phải thừa nhận hạ tầng giao thông tốt hay việc thúc đẩy phát triển ở khu vực nào thì giá đất ở đó tăng theo, dù vậy người mua cần cân nhắc bởi không phải khu vực nào cũng phù hợp quy hoạch.

Một vị chuyên gia chia sẻ, đất Củ Chi, đất Hóc Môn dậy "sóng" là nhờ thông tin quy hoạch lên thành phố/ quận và UBND TP.HCM kêu gọi đầu tư 55 dự án vào 2 địa phương này. Tuy nhiên, các dự án này đều ở giai đoạn kêu gọi, vẫn chưa có nhà đầu tư nào tham gia vào, cũng chưa có quy hoạch cụ thể. Do đó, hiện tại vẫn chưa biết được đâu là "tâm chấn" có thể tăng giá và gia tăng mãi lực. Như vậy, người mua đất lúc này có thể sẽ gặp rủi ro, nhất là những người đầu cơ, lướt sóng.

Điều này cũng có nghĩa là, ở thời điểm mọi thứ chưa quá rõ ràng thì những thông tin về quy hoạch hay siêu dự án cũng chỉ là "điểm mồi" để cò đất thổi giá, trục lợi. Theo đó, các chuyên gia liên tục cảnh báo nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng để tránh tiền mất tật mang.