Liệu có chặn được đầu cơ bất động sản?

Mới đây, Phó Thủ Tướng Chính phủ tiếp tục chỉ đạo nghiên cứu bổ sung thu thuế nhà để hạn chế đầu cơ BĐS. Theo đó, Phó Thủ tướng giao Bộ Tài chính chủ trì chiến lược cải cách thuế theo hướng đảm bảo khả năng duy trì tỷ lệ huy động vào ngân sách từ thuế, phí ở mức ổn định, hợp lý. Trong đó, đối với các loại thuế liên quan đến tài sản (bao gồm cả thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp), tiếp tục thực hiện miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp đến hết năm 2025 để góp phần thực hiện chủ trương, quan điểm của Đảng và Nhà nước về phát triển nông nghiệp, nông thôn. Tổng kết, đánh giá tổng thể tình hình thực hiện chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Trên cơ sở đó, nghiên cứu hoàn thiện theo hướng tăng mức điều tiết đối với đất và bổ sung thu thuế đối với nhà nhằm khuyến khích sử dụng nhà, đất có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ nhà, đất, đảm bảo động viên nguồn thu hợp lý, ổn định cho ngân sách nhà nước, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam và thông lệ quốc tế. Đồng thời, xây dựng chính sách thuế theo hướng đơn giản, dễ hiểu, dễ xác định rõ đối tượng chịu thuế tài sản, số thuế phải nộp, đồng bộ với quy định của pháp luật về đất đai và quy định của pháp luật có liên quan.

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến về các chính sách thu thuế bất động sản, bao gồm việc đánh thuế với nhà và tài sản. Trong đó, đề xuất phương án áp dụng mức thuế tài sản chung (gồm cả đất và nhà) với tỷ lệ 0,3% nếu xác định ngưỡng nhà không chịu thuế dưới 1 tỉ đồng hoặc áp dụng tỷ lệ 0,4% nếu ngưỡng nhà không chịu thuế là 700 triệu đồng. Phương án này được Bộ Tài chính đề xuất áp dụng và dự kiến mang về cho ngân sách khoảng 31.000 tỷ đồng.

Ngoài việc cải thiện chính sách về thuế liên quan bất động sản, mới đây, Bộ Tài chính cũng vừa có công văn về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản. Theo đó, các trường hợp chuyển nhượng bất động sản giá kê khai trên hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế là hành vi vi phạm pháp luật về thuế, sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật…

Tại Công văn số 1976/NHNN-TTGSNH gửi các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) yêu cầu triển khai, thực hiện nghiêm một số vấn đề để đảm bảo an toàn hoạt động, kiểm soát những khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro, trong đó có bất động sản (BĐS). Yêu cầu này được xem là biện pháp hữu hiệu, ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhà đất.

Theo các chuyên gia, để có giải pháp căn cơ cần ban hành các luật đánh thuế tài sản, đánh thuế lũy tiến với người sở hữu nhiều nhà đất. Từ đó sẽ siết đầu cơ vào bất động sản, uống nắn dòng tiền chảy vào sản xuất kinh doanh.

Đầu tư vào bất động sản cần vốn và nguồn vốn này có thể tìm được từ các ngân hàng. Tuy nhiên, với những yêu cầu về kiểm soát tăng trưởng tín dụng, các Ngân hàng cũng đã có động thái siết chặt mảng cho vay bất động sản nhằm kiểm soát rủi ro trong lĩnh vực này.

Với các giải pháp, dù là trước mắt, từ phía chính quyền, cũng như của các ngân hàng hy vọng rằng, tình trạng bát nháo, sốt nóng trong lĩnh vực đất đai hiện nay sẽ được khắc phục. Những người dân, có nhu cầu thực sự về đất ở, có thể tìm được một mảnh đất phù hợp với khả năng tài chính của mình, thay vì cứ phải chạy theo mức giá trên trời từ phía các cò đất.

Tuy nhiên, theo vài ý kiến trái chiều, đánh thuế chỉ là giải pháp ngắn hạn ngăn đầu cơ BĐS.

Chia sẻ trên báo chí, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn,cho rằng thuế sẽ tác động và góp phần điều chỉnh thị trường nhưng chỉ là giải pháp trong ngắn hạn 6 – 12 tháng hoặc 1-2 năm chứ không mang ý nghĩa tác động vĩnh viễn. Do đó, biện pháp mang tính chất dài hạn phải là gia tăng nguồn cung.

Ví dụ, tại Singapore, một đất nước áp dụng biện pháp đánh thuế bất động sản nhưng khi nguồn cung không đủ cầu thì giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng. Tại Seoul (Hàn Quốc), những căn hộ khoảng 70 – 80m2 đã có mức giá 1 triệu USD. Thu nhập bình quân một năm của người Hàn Quốc gấp 7-8 lần người Việt Nam, một người mới ra trường với mức lương khoảng 2.500 – 3.000 USD/tháng cũng rất khó để mua được nhà.

Còn theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực phía Nam, tăng thuế tiền sử dụng đất sẽ tính vào giá thành bán ra của các nhà phát triển dự án, còn nếu tăng thuế chuyển nhượng sẽ tính vào giá mua của các nhà đầu tư. Do vậy, tất cả những chi phí liên quan đến thuế sẽ tính vào chi phí phát triển dự án hoặc chi phí mua bất động sản của các nhà đầu tư. Người mua càng về sau càng bị "độn" thêm vào giá mua.

Theo một số chuyên gia, nếu lợi nhuận đầu tư bất động vẫn cao thì mức thuế tăng lên sẽ không giảm được nhu cầu đầu tư lớn ở Việt Nam hiện nay. Bên cạnh đó, giá nhà đất chịu chi phối bởi rất nhiều yếu tố. Dù sắp tới luật đánh thuế nhà đất được ban hành thì cũng sẽ không ảnh hưởng nhiều đến giá bất động sản trong dài hạn.

Mặc dù còn nhiều ý kiến trái chiều liên qua đến chính sách thuế nhưng phần lớn ý kiến đều cho rằng đây là thời điểm rất thích hợp để đề xuất thuế nhà, tài sản. Vì thời gian qua, tình trạng đầu cơ BĐS xảy ra đã mang đến nhiều hệ lụy cho thị trường BĐS, sốt đất thường xuyên xảy ra và lan rộng trên cả nước, làm mất cơ hội tạo lập nhà ở của đại bộ phận người, đặc biệt với nhóm người thu nhập trung bình, thu nhập thấp ở đô thị...

Ngoài ra, việc một số doanh nghiệp, nhà đầu tư bắt tay với "cò" đất thực hiện chiêu trò thổi giá, thực hiện giao dịch ảo nhằm dẫn dụ nhà đầu tư mới, chưa có kinh nghiệm tham gia vào thị trường, trong vòng xoáy này không ít người tiền mất, tật mang, rơi vào tình cảnh nợ nần, phá sản.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM cho rằng, thuế tài sản sẽ là công cụ hữu hiệu để hạn chế tình trạng đầu cơ BĐS nhưng đòi hỏi dữ liệu thị trường phải thật chuẩn xác, thuế đánh trực tiếp lên người sở hữu BĐS chứ không phải thuế chuyển nhượng nên sẽ hạn chế đầu cơ vào thị trường này. Sắc thuế cần tập trung mạnh hơn đối với những người sở hữu từ 2 sản phẩm BĐS trở lên, việc tăng giá BĐS khi thêm thuế này sẽ khó xảy ra.

Bên cạnh đó, nhiều ý kiến ủng hộ đề xuất của Bộ Tài chính vì thuế liên quan đến nhà đất ở Việt Nam hiện chỉ là 0,03%, trong khi ở các quốc gia khác thông thường mức thuế suất khoảng 1 - 1,5%. Nếu đưa vào thực hiện không chỉ hạn chế việc đầu cơ, mà còn hạn chế nhà đầu tư thứ cấp do phải chịu thuế cao, giá BĐS sẽ được bình ổn, thị trường bớt đi một tác nhân gây ra bong bóng nhà đất.

Tuy nhiên, một số chuyên gia cho rằng, trước khi tính đến việc đánh thuế tài sản, cơ quan quản lý Nhà nước nên cân nhắc điều chỉnh đúng đối tượng, mục tiêu, đảm bảo đánh thuế công bằng, giúp thị trường ổn định, phát triển tốt hơn nhưng không kìm hãm hoạt động đầu tư phát triển của thị trường. Đồng thời phải giữ nguyên tắc thuế này không đánh vào người nghèo mà đánh vào đầu cơ tích trữ nhà ở nên nội dung của luật phải đánh thuế mạnh vào căn nhà thứ hai và những căn nhà giá trị cao. Cùng với đó, việc cấm thực hiện giao dịch BĐS bằng tiền mặt cũng được xem là giải pháp hiệu quả nhằm ngăn chặn tình trạng lách luật, trốn thuế.