Loạt doanh nghiệp địa ốc "rủ nhau" lên sàn: Vốn vay ngân hàng không còn là lựa chọn ưu tiên

Trong nửa đầu tháng 10 này trên sàn giao dịch chứng khoán TP.HCM đã có 3 doanh nghiệp bất động sản đồng loạt niêm yết là Công ty CP Địa ốc First Real (mã chứng khoán FIR), Công ty CP Landmark Holding (mã chứng khoán LMH) và Công ty CP Xây dựng Phục Hưng Holdings (mã chứng khoán PHC). 

Tính từ ngày 29/6 đến ngày 18/10, sàn giao dịch chứng khoán TP.HCM tiếp nhận niêm yết chính thức tổng cộng 7 mã cổ phiếu của các công ty bất động sản, với tổng khối lượng hơn 464 triệu cổ phiếu, tổng giá trị vốn hóa thị trường tính theo thị giá niêm yết phiên đầu tiên khoảng 660 triệu USD (trên 15.271 tỉ đồng).

Đó đều là những doanh nghiệp bất động sản có quy mô niêm yết nhỏ và vừa, có khối lượng cổ phiếu niêm yết lần đầu dao động từ 13 triệu đến 160 triệu cổ phiếu, giá "chào sàn" dao động từ 11.200 đồng/cổ phiếu đến 50.000 đồng/cổ phiếu.

Trong tháng 11 này, thị trường sẽ chứng kiến thêm sự kiện ngày giao dịch đầu tiên 25 triệu cổ phiếu của Công ty cổ phần Hưng Thịnh Incons (HOSE: HTN), ngày giao dịch chính thức vào 12/11. Trước đó, 25 triệu cổ phiếu Hưng Thịnh Incons được chấp thuận niêm yết từ ngày 24/10 với mã chứng khoán HTN. Giá tham chiếu trong ngày giao dịch đầu tiên là 23.300 đồng/cp, tương đương mức định giá 582,5 tỷ đồng. Biên độ dao động trong ngày giao dịch đầu tiên là ±20% so với giá tham chiếu. Như vậy, giá trần của cổ phiếu HTN sẽ đạt đến 27.960 đồng/cp.

Cơ cấu cổ đông của công ty hiện nay bao gồm Hưng Thịnh Corp chiếm 25% vốn, Hưng Thịnh Land sở hữu 24%, các thành viên HĐQT và Ban lãnh đạo công ty nắm 17,95% vốn điều lệ và trên 300 cổ đông khác.

Năm 2018, công ty đặt kế hoạch doanh thu 4.054 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 180 tỷ đồng, tăng lần lượt 50% và 64% so với kết quả năm trước. Kết thúc 9 tháng đầu năm, Hưng Thịnh Incons thu đạt hơn 2.590 tỷ doanh thu và lợi nhuận sau thuế ghi nhận 114,5 tỷ đồng, vượt lợi nhuận cả năm 2017 (110 tỷ đồng). Lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu (EPS) 9 tháng công ty đạt 3.994 đồng. Công ty dự kiến lãi 66 tỷ trong quý IV và sẽ vượt chỉ tiêu lợi nhuận cả năm đề ra.

Tính đến hết quý III/2018, Hưng Thịnh Incons cũng còn gần 269 tỷ lợi nhuận chưa phân phối và thặng dự vốn cổ phần 45 tỷ đồng. Đây là nguồn tiền để công ty trả cổ tức năm 2017 tỷ lệ 15% tiền và 15% cổ phiếu trong quý IV/2018.

Song song đó, Samland (thuộc Sam Holdings) cũng đang có kế hoạch huy động thêm vốn chủ sở hữu thông qua việc phát hành riêng lẻ hoặc chào bán cổ phiếu ra công chúng trong năm nay. Dự kiến mức vốn giai đoạn này khoảng 600-800 tỷ đồng.

Theo chuyên gia tài chính Bùi Quang Tín cho rằng việc các công ty bất động sản nhỏ và vừa ồ ạt lên sàn thể hiện nhu cầu huy động vốn rất lớn trong khi hệ thống các tổ chức tín dụng giới hạn nguồn vốn vay trung và dài hạn.

Trao đổi với chúng tôi về quyết định đưa một công ty con lên sàn mới đây, ông Nguyễn Đình Trung - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Hưng Thịnh Corp., cho biết: "Đưa công ty HT Incons niêm yết trên sàn chứng khoán cũng là một lộ trình đã được chúng tôi chuẩn bị khá kỹ. Không phải do chúng tôi thiếu vốn đầu tư, nhưng một phần vì cũng muốn thoát khỏi sự phụ thuộc quá lớn vào nguồn vốn vay ngân hàng thương mại, phần khác đến đúng thời điểm cần phải lên sàn là phải lên".

Cũng theo ông Trung, với tầm nhìn chiền lược dài hơi, Hưng Thịnh Corp., không thiếu vốn đầu tư và mở rộng quỹ đất, bởi vì trong 5 năm tới công ty vẫn còn khả năng rất lớn để cung ứng nguồn cung hàng nghìn căn hộ ra thị trường dựa vào quỹ đất đang sở hữu. Ngoài ra, hiện tại có rất nhiều đại gia địa ốc lớn trong và ngoài nước đến làm việc, tìm hiểu và muốn hợp tác để đầu tư một số dự án quy mô lớn. 

"Chúng tôi cần phải tính toán thật kĩ lưỡng để đảm bảo hài hoà lợi ích của các bên trong quá trình đàm phán mua lại quỹ đất hoặc hợp tác đầu tư một dự án BĐS nào đó. Thời gian qua, hệ thống ngân hàng đang thực hiện siết chặt cho vay đầu tư BĐS bằng nhiều giải pháp khác nhau, do đó đã tác động không ít đền nhiều doanh nghiệp không mạnh về vốn nên họ đang chuyển hướng để lớn mạnh", ông Trung nói thêm.

Còn theo ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM, cho biết các ngân hàng đang “siết” việc cho vay bất động sản nhằm thực hiện văn bản chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (văn bản số 563/NHNN-TTGSNH) được ban hành vào cuối tháng 1/2018.

Theo ông Minh, ngoài khảo sát kỹ giá đất trước khi cho vay, đưa ra các cảnh báo về việc rót vốn vào lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là những khu vực mà giá trị đất bị đẩy lên bất thường ở các vùng ven ngoại thành, nhiều ngân hàng còn giảm tỷ lệ cho vay xuống mức thấp, khoảng 50%, thậm chí 30% so với giá thị trường để giảm bớt việc người dân đầu tư.

Cũng theo ông Minh, mới đây, Chính phủ một lần nữa yêu cầu từ nay đến cuối năm, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ thận trọng, linh hoạt, hỗ trợ thanh khoản hợp lý cho các tổ chức tín dụng, kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào bất động sản. Đồng thời, sẽ thanh tra đột xuất các tổ chức tín dụng có tốc độ tăng cho vay cao vào bất động sản, chứng khoán, tiêu dùng, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, việc giảm dần tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn sẽ đem đến những tác động cả tích cực và tiêu cực đối với các DN BĐS. Trước hết, đây là thách thức đối với các doanh nghiệp khi huy động vốn phục vụ cho hoạt động đầu tư, kinh doanh khi tín dụng cho lĩnh vực BĐS bị hạn chế.

Tuy nhiên, ở chiều tích cực, đây được xem là cơ hội tốt đối với các công ty BĐS. Cơ hội được tạo ra ở chỗ khi nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng bị hạn chế sẽ là "lực đẩy" để các doanh nghiệp thực hiện tái cấu trúc, cơ cấu lại nguồn vốn đầu tư kinh doanh, giảm bớt dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng, nhằm phát triển doanh nghiệp bền vững.

Ngoài ra, khi ngân hàng Nhà nước hướng đến kiểm soát, hạn chế tín dụng cho BĐS một cách chặt chẽ hơn, sẽ giúp cho thị trường BĐS hoạt động ổn định, tránh tình trạng phát triển quá nóng, hướng nhiều đến đầu tư đầu cơ mà không phải là sử dụng cuối cùng.

"Việc nâng cao khả năng tự chủ nguồn vốn đối với doanh nghiệp BĐS không phải là bài toán dễ dàng. Tuy nhiên đây là yêu cầu cần thiết đối với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh cần nguồn vốn rất lớn như lĩnh vực BĐS", ông Châu cho biết.

Để từng bước nâng cao khả năng tự chủ nguồn vốn, ông Châu cho rằng các doanh nghiệp BĐS có thể đi theo nhiều hướng khác nhau. Trước hết, các doanh nghiệp nên xem xét chuyển đổi thành công ty cổ phần để có điều kiện gọi vốn ngoài xã hội và định hướng trở thành công ty đại chúng để đủ điều kiện niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán. Song song với đó, các doanh nghiệp cần nỗ lực để hội đủ điều kiện phát hành trái phiếu DN, trái phiếu dự án, phát hành cổ phiếu và cao nhất là niêm yết trên sàn chứng khoán ở nước ngoài.

Một hướng đi khác là các doanh nghiệp cần lựa chọn đối tác là các đối tác có vốn đầu tư nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài có uy tín và năng lực tài chính để hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án. Điều này không chỉ giúp doanh nghiệp nội tăng cường nguồn lực, mà thông qua liên kết, hợp tác, doanh nghiệp còn học hỏi được kinh nghiệm của các doanh nghiệp, nhà đầu tư nước ngoài về cách thức phát triển dự án, phong cách, kiến trúc xây dựng cũng như vấn đề nâng cao năng lực quản trị của doanh nghiệp…