Luật Đất đai 2024 sớm có hiệu lực, hàng loạt dự án "đắp chiếu" được gỡ vướng

Luật Đất đai 2024 giải quyết tình trạng quy hoạch "treo"

Thời gian qua, vấn nạn quy hoạch treo tại nhiều địa phương gây ra rất nhiều hệ lụy, thiệt hại cho người dân. Nguyên nhân của tình trạng này được cho là do sự mâu thuẫn, chồng chéo trong hệ thống pháp luật các chuyên ngành liên quan đến quy hoạch và xây dựng, chất lượng lập quy hoạch còn thấp, công tác quản lý quy hoạch còn nhiều bất cập, trách nhiệm của các cấp chính quyền chưa được phát huy triệt để. Do đó, Luật Đất đai 2024 đã quy định chi tiết, cụ thể hơn nhiều nội dung để tháo gỡ bất cập này.

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường có các nội dung đổi mới quan trọng trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong Luật Đất đai 2024. Cụ thể, thứ nhất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được lập đồng bộ ở 3 cấp hành chính. Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 cũng đã đổi mới nội dung, phương pháp, quy trình tổ chức lập, điều chỉnh và phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; nội dung quy hoạch sử dụng đất phải kết hợp giữa chỉ tiêu các loại đất gắn với không gian, phân vùng sử dụng đất, hệ sinh thái tự nhiên, thể hiện được thông tin đến từng thửa đất.

Thứ hai, quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia chỉ xác định các chỉ tiêu sử dụng đất và phân bổ đến vùng kinh tế - xã hội đối với nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, trong đó xác định diện tích một số loại đất quan trọng có diện tích lớn, vai trò chủ đạo trong phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, đảm bảo mật độ che phủ rừng và đảm bảo yêu cầu an ninh, quốc phòng.

Thứ ba, về thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, Luật Đất đai 2024 cũng đã quy định cụ thể, theo hướng linh hoạt, theo đó Quốc hội chỉ quyết định đối với Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, còn đối với kế hoạch sử dụng đất cấp Quốc gia giao Chính phủ phê duyệt.

Thứ tư, đối với quy hoạch sử dụng đất an ninh, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, Luật Đất đai 2024 quy định nội dung lập quy hoạch sử dụng đất an ninh, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, còn đối với kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, kế hoạch sử dụng đất an ninh sẽ được phân kỳ và lập lồng ghép vào nội dung quy hoạch sử dụng đất và được trình phê duyệt cùng với nội dung quy hoạch sử dụng đất.

Thứ năm, Luật Đất đai quy định cụ thể giao trách nhiệm thẩm quyền nhiều hơn cho cấp tỉnh, theo đó ngoài việc phải đảm bảo các chỉ tiêu do quốc gia phân bổ, còn phải dựa vào điều kiện của địa phương xác định các chỉ tiêu đến đơn vị hành chính cấp huyện để đưa vào quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh trên cơ sở lợi thế, tiềm năng, điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, đảm bảo quốc phòng an ninh, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu. Đối với những tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã có quy hoạch chung được phê duyệt thì không phải lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, nhưng phải lập kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy định như vậy để đảm bảo kế thừa và tránh trùng lặp, lãng phí trong quá trình lập các quy hoạch.

Thứ sáu, Luật Đất đai 2024 chú trọng đến việc quy định cụ thể nội dung của kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện theo hướng và linh hoạt, theo đó nội dung kế hoạch sử dụng đất đơn giản hơn, ngoài việc phải đảm bảo quỹ đất cần trong năm kế hoạch, không yêu cầu phải đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất gắn liền với thửa đất ở của hộ gia đình, cá nhân.

Thứ bảy, tăng cường công khai, minh bạch, sự tham gia của người dân trong công tác lập quy hoạch sử dụng đất thông qua việc tổ chức lấy ý kiến; nâng cao trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong rà soát, xử lý và công bố công khai việc hủy bỏ, thu hồi đất, chuyển mục đích đối với đất đã được ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Dự án vướng mắc pháp lý "chờ" Luật Đất đai 2024 sớm có hiệu lực

Nhiều chuyên gia cho rằng, hành lang pháp lý hoàn thiện đã tạo nên những chuyển biến tích cực cho thị trường bất động sản. Cùng với đó, việc Chính phủ thúc đẩy để Luật Đất đai 2024 sớm có hiệu lực, các cơ hội đầu tư cũng sẽ nhiều hơn, rõ nét hơn trong thời gian tới.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam kỳ vọng, với Luật Đất đai 2024 sẽ kích hoạt được nguồn lực đất đai, tháo gỡ pháp lý cho các dự án đang gặp vướng mắc.

"Luật Đất đai 2024 có thể được thực hiện từ ngày 1/7/2024, nhưng sẽ có những điều khoản bị lùi lại. Trước mắt, điều quan trọng nhất trong việc thực thi và thể chế Luật Đất đai là tháo gỡ hàng ngàn dự án đang bị mắc kẹt. Để làm được điều này, các văn bản dưới Luật cần được xây dựng cẩn thận, cụ thể và lấy ý kiến toàn thể người dân", ông Đính chia sẻ.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho biết, một số điểm mới trong Luật Đất đai 2024 sẽ tạo cơ hội và hỗ trợ cho cả chủ đầu tư bất động sản và người sử dụng đất về mặt pháp lý. Cụ thể, bao gồm: việc cấp phép chuyển nhượng đất thuê trả tiền hàng năm; mở rộng cơ hội cho vay thế chấp; cung cấp cơ chế xử lý các vấn đề đất đai liên doanh và người sử dụng đất góp vốn vào dự án khi dự án ngừng hoạt động hoặc doanh nghiệp phá sản;...

"Luật Đất đai 2013 không cho phép chuyển nhượng đất thuê trả tiền hàng năm, nhưng trong Luật Đất đai 2024 đã có cơ chế cho phép chuyển nhượng. Đây là nội dung đột phá và nhiều nhà đầu tư quan tâm, tôi đánh giá đây là hướng xử lý tốt. Tôi kỳ vọng các văn bản pháp lý đất đai sẽ giải thích rõ khái niệm “thế nào là mục đích công cộng” trong trường hợp nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án. Từ thực tiễn tranh chấp pháp lý liên quan tới vấn đề này thì các phán quyết đưa ra thường bất lợi cho người dân, nên Nhà nước cần làm rõ để người dân thấy rằng quyền lợi của họ được đảm bảo", ông Hà nhận định.

Bên cạnh đó, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế - tài chính đánh giá những sửa đổi của Luật Đất đai sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết nút thắt pháp lý, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản và ngăn chặn đầu cơ.

"Sự quản lý chặt chẽ từ nhà nước trong các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, thu hồi đất đai sẽ đảm bảo quyền lợi của các bên một cách hợp lý và công bằng. Điều này giúp ngăn chặn các hình thức đầu cơ không lành mạnh và duy trì sự ổn định trong thị trường bất động sản. Về cơ bản, Luật Đất đai 2024 thỏa mãn được những mong muốn của các tầng lớp dân cư, phù hợp hiến pháp, luật pháp, giúp giải quyết được các vướng mắc trong thực tiễn, từ đó hướng đến việc làm cho đất đai trở thành nguồn lực thực sự trong phát triển kinh tế xã hội", ông Thịnh chia sẻ.