Luật sư nói về văn bản giảm tiền thuê của TGDĐ: Bất khả kháng không xóa bỏ nghĩa vụ trả tiền, nếu bên cho thuê kiện ra toà thì chắc chắn sẽ thắng!

Những ngày gần đây, câu chuyện xoay quanh văn bản thông báo cắt giảm 70-100% phí thuê mặt bằng của Thế Giới Di Động (TGDĐ) đang làm dư luận dậy sóng. Trong khi TGDĐ vẫn kiệm lời, không đưa ra phát ngôn chính thức thì nhiều chủ nhà vẫn bày tỏ bức xúc vì doanh nghiệp này đơn phương giảm tiền thuê mà chưa có sự đồng thuận của bên cho thuê.

Chúng tôi đã có cuộc trao đổi với Luật sư Trương Thanh Đức – Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, để hiểu rõ hơn các vấn đề pháp lý liên quan đến sự việc này.

• Thưa ông, trong hợp đồng với TGDĐ được một chủ mặt bằng tiết lộ, có mục nhắc đến các trường hợp bất khả kháng. Vậy TGDĐ có thể dùng điều kiện bất khả kháng này để đơn phương không trả hoặc giảm tiền thuê như họ đang thực hiện không?

Sự kiện bất khả kháng là một chế định cơ bản trong pháp luật, dù có hay không được đề cập đến trong hợp đồng thì vẫn được áp dụng khi xảy ra tranh chấp. Tuy nhiên, sự kiện bất khả kháng không đồng nghĩa với việc được chấm đứt hợp đồng, không trả tiền hoặc trả ít hơn số tiền đã thỏa thuận. Sự kiện bất khả kháng chỉ là tiền đề, là điều kiện, cơ sở để xem xét có ảnh hưởng đến nghĩa vụ hay không và việc chấp nhận miễn trách đến mức độ nào.

Mọi điều khoản trong hợp đồng đều phải dựa trên sự thỏa thuận và phù hợp với pháp luật, kể cả việc được tự ý thay đổi quyền, nghĩa vụ hay đơn phương chấm dứt hợp đồng. Đối với hợp đồng thuê nhà, thường không có thoả thuận rằng khi xảy ra dịch bệnh hay sự kiện bất khả kháng khác thì không phải trả tiền hay chỉ trả một phần tiền thuê,... Các bên sẽ không cần có thỏa thuận về việc này hoặc có thì thường chỉ thoả thuận nếu xảy ra sự kiện bất khả kháng thì bên bị ảnh hưởng sẽ không phải chịu trách nhiệm dân sự nếu không thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Đồng thời các bên sẽ xem xét thỏa thuận miễn giảm đối với số tiền phải trả nói chung, số tiền thuê nhà nói riêng nếu xảy ra sự kiện bất khả kháng.

Ảnh chụp một phần hợp đồng của chủ nhà với TGDĐ (Nguồn: Tuổi trẻ)

• Bất khả kháng như thế nào thì được chấp nhận và được chấp nhận ở mức độ ra sao, thưa ông?

Khoản 2, Điều 351 về "Trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ", Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định rõ "Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác". Tức là khi xảy ra sự kiện bất khả kháng thì được miễn trách nhiệm nếu không giao được hàng đúng thời hạn hay không hoàn thành công việc đúng tiến độ, không kịp trả tiền đúng ngày giờ, chứ không phải là được miễn trừ nghĩa vụ trả tiền mua hàng, tiền thuê nhà hay tiền lương, tiền công, tiền thuế,...

Dịch bệnh là sự kiện bất khả kháng theo quy định của pháp luật, nhưng có được áp dụng miễn trách vào hợp đồng và áp dụng vào nghĩa vụ nào, mức độ nào mới là quan trọng. Nếu nói vì bất khả kháng mà không trả tiền thuê nhà, thì khác gì bạn bảo với chủ nhà rằng, vì tôi thất nghiệp nên đương nhiên không phải trả tiền nhà, hay nói với ngân hàng rằng, vì tôi thua lỗ nên khỏi thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay ngân hàng. Khi xảy ra sự kiện bất khả kháng thì chỉ cho phép trả chậm mà không bị phạt quá hạn, chứ vẫn có nghĩa vụ trả đủ tiền, trừ trường hợp có thoả thuận cụ thể về việc được miễn giảm số tiền phải trả.

Có thể lấy ví dụ, tôi thuê nhà và cam kết sẽ trả tiền nhà định kỳ bằng tiền mặt vào ngày cuối cùng của tháng tại chính địa điểm thuê. Nhưng vì COVID mà cửa hàng bị đóng cửa thì tôi được miễn trách nhiệm trả tiền ở chính địa điểm đó vào đúng ngày đó. Tôi cũng được miễn trách nhiệm chậm trả tiền trong suốt thời gian bị cấm đường hoặc đang bị cách ly không mang được tiền đến nơi khác để trả. Tuy nhiên, nếu 2 bên có thể giao dịch online qua tài khoản hay có người khác thay thế mà tôi vẫn không chịu trả thì có thể không được miễn trách. Còn nếu vì việc phải đóng cửa hàng, không có nguồn thu, thì hai bên thương lượng miễn giảm tiền thuê lại là câu chuyện hoàn toàn khác không mặc nhiên ăn theo sự kiện bất khả kháng.

Như vậy với cách thức, địa điểm và thời hạn thanh toán thì được áp dụng sự kiện bất khả kháng, còn với số tiền phải thanh toán thì về nguyên tắc không được miễn giảm. Trên thực tế, nếu vì bất khả kháng mà không sử dụng được nhà thuê trong một thời gian dài, thì gần như 100% các trường hợp chủ nhà sẽ xem xét giảm giá ít nhiều, nhất là với hợp đồng lâu dài và số tiền thuê lớn. Còn khi chủ nhà kiên quyết không giảm cho đồng nào thì cũng đành chịu hoặc tìm cách chấm dứt hợp đồng và cuối cùng dẫn nhau ra toà, nếu như không có tiếng nói chung.

• Vậy ông đánh giá thế nào về văn bản thông báo không tính phí thuê, giảm 70% phí thuê mặt bằng của TGDĐ?

Cách làm của TGDĐ là không đúng luật, không đúng thoả thuận và cũng không đúng theo cách ứng xử với thị trường, với khách hàng.

TGDĐ là một thương hiệu lớn, làm ăn bài bản và hiệu quả như thế cũng nhờ vào đối tác và người tiêu dùng, nhờ vào lòng tin của mọi người thì phải giữ gìn. Còn tất nhiên, khó khăn hay kể cả không khó khăn, mà anh thấy giá thuê đắt, mong muốn giảm giá thì phải làm việc, trao đổi, thương lượng một cách thiện chí. Nếu cảm thấy không chấp nhận được thì chấm dứt hợp đồng, nếu thỏa thuận không thành thì đưa ra Toà án hay Trọng tài. Càng lớn, càng mạnh, càng giàu thì càng phải ứng xử sòng phẳng, văn minh chứ không thể kẻ cả, áp đặt.

Có thể TGDĐ đang suy nghĩ rằng, nếu chủ nhà không cho mình thuê thì chẳng ai thuê. Dù có lý do chính đáng là khó khăn do dịch bệnh, nhưng lại đặt mình ở vị thế kèo trên để chèn ép thì chẳng khác nào đã lợi dụng hoàn cảnh khó khăn của người khác cũng do dịch bệnh. Vì dịch bệnh thì rất nhiều chủ nhà cũng khó khăn do bị chậm trả, không có tiền trả, không cho thuê được và bị phá vỡ hợp đồng. Chưa kể còn nhiều trường hợp có khi còn khó khăn hơn TGDĐ vì người cho thuê nhà chỉ là đi thuê lại, đã trả hết tiền hay không được giảm tiền thuê hoặc đang nợ nần tiền đầu tư vào phần nhà cho thuê mà không được ngân hàng và chủ nợ khác miễn giảm tiền gốc, tiền lãi.

• Một số nguồn tin từ TGDĐ cho biết họ chỉ gửi văn bản này đến 10% chủ nhà "không có thiện chí". Ông nghĩ sao về lời giải thích này?

Nếu như chủ nhà dễ tính, thiện chí thì đôi khi còn chủ động để nghị giảm giá cho thuê mà chưa cần đến bên thuê mở lời. Nhưng nếu chủ nhà cũng khó khăn hoặc thấy họ đang chịu thiệt hay đơn giản là không muốn, lại bị bên thuê áp đặt thì khó đi đến thỏa thuận.

Trong mọi trường hợp, đều phải dựa trên sự thỏa thuận. Không một doanh nghiệp, một doanh nhân nào lại tuyên bố xanh rờn với đối tác là tôi được quyền giảm giá, vi phạm hợp đồng, trả hay không là quyền của tôi như vậy. Đề nghị có tình, có lý, và kiên trì thì mới dễ đạt được lợi ích tối ưu cho cả hai bên.

• Nếu chủ nhà kiện, họ có khả năng thắng không?

Nếu bên cho thuê kiện ra tòa thì chắc chắn là thắng, chỉ là được toàn bộ hay một phần, chứ không bao giờ thua. Có nhiều khả năng chủ nhà đòi được toàn bộ tiền cho thuê và cả khoản lãi do chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

Tất nhiên là bên thuê sẽ tự bảo vệ bằng cách dựa vào sự kiện bất khả kháng như đã nêu trên và "thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản" theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Điều luật này quy định, trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý. Trường hợp các bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án chấm dứt hay sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

Tóm lại, khả năng được mất của mỗi bên có thể ở các mức độ khác nhau tuỳ thuộc vào hợp đồng, tình trạng dịch bệnh, diễn biến thực tế, lý lẽ của các bên và cuối cùng quan điểm của người giải quyết tranh chấp.

Xin cảm ơn ông đã chia sẻ!