Một năm sôi động của bất động sản công nghiệp phía Bắc

Dồn dập vốn đăng ký mới

Tính đến ngày 20/11/2020, tổng số vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam (FDI) đạt 26,4 tỉ USD (thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư). Rất đáng chú ý khi nhiều địa phương phía Bắc có mặt trong danh sách thu hút đầu tư có thể kể ra như Hà Nội, Quảng Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hải Phòng, Hải Dương, Hà Nam…Trong số các dự án FDI, BĐS công nghiệp nhận được nhiều đầu tư bậc nhất.

Nổi bật trong số những nhà đầu tư mới đến là Công ty cổ phần Phát triển công nghiệp BW (Hà Lan) khi doanh nghiệp này quyết định đăng ký ban đầu 19,91 triệu USD cho một dự án tại khu công nghiệp BW Nam Đình Vũ (Hải Phòng). Kế đến, nhà đầu tư này tăng vốn 2,2 triệu USD cho một dự án khác về dịch vụ kho bãi, lưu giữ hàng hóa và xây dựng kho cho thuê tại huyện Chương Mỹ, Hà Nội.

Mass Well Limited (Hồng Kông, Trung Quốc) đăng ký rót 16 triệu USD vào dự án nhà xưởng giai đoạn I dự kiến rộng 38.076 m2 tại Khu công nghiệp Yên Bình, Thái Nguyên. Tại Khu công nghiệp DEEP C (Quảng Ninh), Rent-A-Port NV (Bỉ) đang triển khai xây dựng 180.000 m2 nhà xưởng.

Không thể không nhắc đến việc Sumitomo ký biên bản ghi nhớ với tỉnh Hưng Yên về khoản đầu tư hạ tầng 83 triệu USD để triển khai Dự án Khu công nghiệp Thăng Long giai đoạn III quy mô 180,5 ha.

Nhìn chung, Hải Dương và Hưng Yên được đánh giá là những tỉnh năng động bậc nhất trong việc đẩy mạnh phát triển các khu công nghiệp mới để thu hút đầu tư.

Tỷ lệ lấp đầy ở mức "ngất ngưởng"

Báo cáo thị trường quý 4/2020 của Colliers International tại Việt Nam cho thấy, giá chào thuê trung bình và tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp trên địa bàn Hà Nội vẫn ở mức tương đương so với quý 3/2020. Mức giá chào thuê trung bình cao nhất ở mức khoảng 225 USD/m2/chu kỳ thuê được ghi nhận tại huyện Từ Liêm. Trong khi đó, Đông Anh và Thạch Thất nhận được quan tâm nhiều nhất từ nhà đầu tư ngoại do phần lớn các khu công nghiệp trong khu vực đều tập trung tại hai quận này.

Số liệu từ một số đơn vị nghiên cứu thị trường khác cho thấy, tại miền Bắc, trong quý III/2020 có khoảng 2,1 triệu mét vuông nhà xưởng và nhà kho xây sẵn, tăng 25,3% so với cùng kỳ năm ngoái. Đến quý IV/2020, có hơn 880.000m2 diện kho vận mới được "bung" ra tại Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Phòng, Hải Dương và Hưng Yên.

Điều đáng nói, dù nguồn cung dồi dào nhưng tỷ lệ lấp đầy trung bình vẫn rất cao, điển hình là 95% tại Bắc Ninh, 90% tại Hà Nội, 89% tại Hưng Yên, 82% tại Hải Dương và 73% tại Hải Phòng.

Lý do phát triển mạnh

Theo Colliers International, ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 lại khiến cho thương mại điện tử và logistics có thêm cơ hội để phát triển mạnh mẽ. Nhu cầu về kho và nhà xưởng tăng lên đáng kể, nguồn cung tăng hơn 20% trong cả năm 2020 nhưng tỷ lệ lấp đầy vẫn rất lý tưởng, ở mức trên 95%.

Với các công ty muốn di chuyển nhà máy ra khỏi Trung Quốc, nếu chọn miền Bắc của Việt Nam thì việc vận chuyển, lắp ráp thiết bị sẽ thuận lợi hơn rất nhiều so với Indonesia, Malaysia hay Ấn Độ. Từ Việt Nam di chuyển đến các nước Đông Bắc Á hay Đông Nam Á đều hết sức thuận lợi, tối ưu về khoảng cách, tiết kiệm rất nhiều về thời gian nhờ cảng nước sâu Hải Phòng.

Có thể nhận thấy hệ thống cơ sở hạ tầng (đường cao tốc, điện, cảng) tại các khu công nghiệp phía Bắc được đầu tư khá đồng bộ và hiện đại. Kết hợp với vị trí địa lý gần với thị trường khổng lồ của Trung Quốc khiến cho khu vực này trở nên đặc biệt hấp dẫn khi nhà đầu tư tìm kiếm một khu công nghiệp hội tụ các yếu tố thuận lợi cho phát triển về lâu dài.

Nhìn rộng ra, thương chiến Mỹ - Trung có lẽ chỉ là "điểm bùng phát" khiến toàn bộ quá trình chuẩn bị trước đó "ra trái ngọt". Bất động sản công nghiệp Việt Nam nói chung và miền Bắc nói riêng đã từng bước phát triển để thu hút FDI từ cách đây vài thập niên. Khoảng 10 năm trở lại đây, các nỗ lực cải thiện hạ tầng và chính sách phù hợp đã khiến BĐS công nghiệp phía Bắc gặt hái thêm nhiều thành công rất đáng kể.

Các lợi thế chung về vĩ mô cũng đóng góp trực tiếp vào thành công của BĐS công nghiệp phía Bắc. Chính sách "miễn 2 giảm 4", miễn thuế thu nhập doanh nghiệp 20% năm đầu tiên và giảm 50% thuế trong vòng 4 năm tiếp theo hết sức ưu đãi. Đối với các dự án được Chính phủ ưu tiên, thậm chí chính sách được áp dụng là "miễn 4 giảm 9", miễn thuế 4 năm và giảm thuế 50% trong 9 năm tiếp theo.

Ngoài ra, chi phí xây dựng công nghiệp cạnh tranh bậc nhất và mức lương nhân công ngành sản xuất tương đối "dễ chịu" tiếp tục là những lợi thế của Việt Nam, tác động đến quyết định chọn nơi đặt nhà máy của giới đầu tư.

Ông Chí Vũ, Trưởng Bộ phận Môi giới Dịch vụ Khu Công nghiệp Colliers International tại Việt Nam cho rằng, BĐS công nghiệp là phân khúc hiếm hoi vẫn phát triển sôi động bất chấp đại dịch. Xu hướng này nhiều khả năng sẽ tiếp diễn trong năm 2021 khi Việt Nam liên tiếp có những tín hiệu vĩ mô rất tích cực. Việc hướng đến các mô hình quản trị thông minh hơn, tối ưu hóa nguồn lực hơn và góp phần đắc lực vào việc bảo vệ môi trường nên là ưu tiên của các nhà phát triển khu công nghiệp trong thời gian tới.

Vài điểm cần khắc phục để tiếp tục đón sóng đầu tư

Mặc dù chi phí lao động ở Việt Nam chỉ bằng 1/3 ở Trung Quốc, nhưng năng suất cũng chỉ tương ứng bằng 1/3, trong khi chi phí Logistics ở Việt Nam cao 60% so với Trung Quốc. Việc hiện đại hóa máy móc và quy trình sản xuất, kết hợp với việc đào tạo nguồn nhân lực chất lượng cao là hết sức cần thiết.

Theo xếp hạng của Ngân hàng Thế giới trong năm 2020, mức độ thuận lợi trong kinh doanh của Việt Nam ở hạng 70, đứng sau Hàn Quốc, Hồng Kông, Singapore…Thủ tục hành chính vẫn còn không ít trở ngại khi mà cần tới 4-6 tháng mới có thể xin giấy phép đầu tư cho 1 dự án đầu tư trong lĩnh vực sản xuất. Việc áp dụng công nghệ mới, hướng đến mô hình phát triển các đô thị thông minh nên được triển khai sớm nhất có thể.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đồng tình với nhận định có thể xảy ra tình trạng cung ứng không đủ nhu cầu nếu có làn sóng đầu tư mạnh mẽ kế tiếp do quỹ đất hiện tại đã tương đối khan hiếm. Ông Đính cũng gợi ý nên đầu tư phát triển hạ tầng, cảng biển tại miền Trung mạnh mẽ hơn để thu hút nhiều hơn nguồn vốn FDI vào khu vực này.