Một phân khúc bất động sản “ngược sóng” thị trường

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam, năm 2022 chứng kiến nhu cầu thuê nhà xưởng tăng kỷ lục. Giá thuê trung bình của cả vùng đạt 4USD/m2/năm, tăng 5% so với cùng kỳ 2021.

Hiện nay toàn toàn bộ vùng kinh tế trọng điểm phía Nam (gồm 8 tỉnh/thành: TP.HCM, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu (BR – VT), Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Long An, Tiền Giang) có khoảng 139 khu công nghiệp (KCN) đang hoạt động với diện tích cho thuê khoảng 33,269 ha, chiếm 33% diện tích cho thuê của cả nước, gấp 2 lần diện tích cho thuê ở khu vực phía Bắc.

Tính đến tháng 11/2022 tỷ lấp đầy khoảng 83% tăng 3% so với cùng kỳ năm 2021. Nhu cầu thuê mặt bằng đất công nghiệp trong thời gian qua tăng mạnh mẽ, đặc biệt trong 6 tháng đầu năm thị trường khu vực phía nam chứng kiến những thương vụ lớn như Lego thuê tại KCN VSIP 3, Coca – cola tại KCN Phú An Thạnh,… Giá chào thuê trung bình hiện tại đạt mức 84 USD/m2/kỳ thuê, tăng khoảng 6% so với cùng kỳ 2021.

Theo ông Thắng, riêng đối với TP.HCM giá thuê trung bình bất động sản (BĐS) công nghiệp đạt 6USD/m2/tháng dẫn đầu toàn thị trường trong khu vực. Thị trường cho thuê chứng kiến xu hướng thuê dài hạn hơn, các hợp đồng cho thuê xưởng kéo dài 2 – 3 năm thay vì 6 tháng – 1 năm như trước đây. Một số địa phương như BR – VT, Tây Ninh, Tiền Giang thời hạn thuê lên đến 5 – 6 năm, cao hơn khá nhiều so với những thị trường còn lại.

Các ngành nghề truyền thống chiếm ưu thế tại các khu công nghiệp trong khu vực, riêng ngành dệp may và giày dép , cao su và nhựa chiếm 23% diện tích cho thuê công nghiệp trên địa bàn. Đặc điểm các ngành nghề cần số lượng lao động lớn. Tuy nhiên, các chủ đầu tư KCN trong thời gian gần đây đã bắt đầu chú ý đến xu hướng phát triển bên vững với việc đầu tư xây dựng các KCN mới đáp ứng các tiêu chuẩn xanh.

Ông Thắng cho rằng, trong bối cảnh thế giới đang cấu trúc lại chuỗi cung ứng toàn cầu, làn sóng dịch chuyển chuổi cung ứng từ Trung Quốc sang thị trường khác trong khu vực trong đó có Việt Nam tiếp tục diễn ra mạnh mẽ trong thời gian đến kéo theo nhu cầu thuê đất khu công nghiệp tiếp tục gia tăng.

Những địa phương như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai nhất là BR – VT trong tầm nhìn 3 – 5 năm tiếp theo sẽ là điểm đến của các tập đoàn đa quốc giá khi lựa chọn vào Việt Nam. Trong ngắn hạn Bình Dương và TP.HCM có những lợi thế cạnh tranh lớn do nguồn lực lao động tại chỗ dồi dào, cùng sự hoàn thiện về hạ tầng và chuỗi ngành nghề hỗ trợ, tuy nhiên, về dài hạn BR – VT sẽ điểm sáng của thị trường khi nằm gần/sở hữu cụm cảng Cái Mép và Sân Bay Quốc tế Long Thành.

Tại báo cáo mới đây, Cushman & Wakefield cũng chỉ ra, quý cuối năm 2022, giá thuê tiếp tục xu hướng tăng ở khắp các phân khúc BĐS công nghiệp ở thị trường miền Nam. Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy giảm do nguồn cung mới gia nhập thị trường, và nhu cầu đối với loại hình kho xưởng xây sẵn có dấu hiệu chững lại.

Diện tích đất KCN cho thuê đạt 28.170 ha tăng 1% so với quý trước và tăng 12% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ lấp đầy đạt gần 81% ổn định so với quý trước và giảm 5 điểm phần trăm so với năm ngoái. Giá thuê trung bình đạt 159USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 3% so với quý trước và tang 10% so với năm ngoái.

Trong đó, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 4.820.000 m2 tăng 2% so với quý trước và 17% với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ lấp đầy đạt gần 80% giảm 6 điểm phần trăm so với quý trước và năm ngoái. Giá thuê trung bình là 4,6USD/m2/tháng giảm 3% so với năm ngoái, ổn định so với quý trước giảm 9 điểm phần trăm so với năm ngoái. Giá thuê trung bình là 4,4USD/m2/tháng, tăng 1% so với quý trước và tăng 10% so với năm ngoái.

Thị trường kho xưởng xây sẵn ghi nhận hơn 300.000m2 nguồn cung mới, chủ yếu tại các tỉnh Đồng Nai và Long An. Tỷ lệ lấp đầy các phân khúc công nghiệp hầu hết giảm do nguồn cung mới gia nhập, mặc dù tỷ lệ lấp đầy của phân khúc kho xưởng giảm mạnh do nhu cầu chững lại, đặc biệt trong các ngành hàng xuất khẩu.

Theo đơn vị này, giai đoạn 2023 trở đi, thị trường sẽ đón nhận nguồn cung kho xưởng dồi dào. Trong khi đó, nguồn cung đất công nghiệp sẽ trở nên hạn chế vào năm 2023 do thủ tục pháp lý kéo dài. Nguồn cung mới sẽ đặt áp lực lên giá thuê của kho xưởng, làm giá thuê tương lai có thể không đổi hoặc thậm chí giảm.