Năm 2020, phân khúc căn hộ trung bình tại TPHCM sẽ dịch chuyển về những khu vực nào?

Đó là những nhận định được Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đưa ra tại buổi công bố Báo cáo tình hình thị trường bất động sản Việt Nam 2020 mới đây. 

Nói về năm 2020, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, những vướng mắc về thủ tục pháp lý là nguyên nhân chính khiến cho phần lớn các dự án nhà ở bị chậm triển khai trong năm 2019. Tuy vậy, giai đoạn cuối năm, thị trường đã có chuyển biến tích cực về nguồn cung.

Theo ông Châu, do nhiều dự án sẽ được đưa ra thị trường sau một thời gian tạm ngưng, nên năm 2020, nguồn cung sản phẩm nhà ở sẽ tăng trưởng trở lại, thị trường cũng sẽ sôi động hơn.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông Group, cho rằng năm 2020, nguồn cung sẽ được cải thiện đáng kể so với năm 2019, nhưng thị trường vẫn thiếu nguồn cung ở phân khúc căn hộ dưới 2 tỷ đồng/căn. Chính vì vậy, phân khúc này sẽ có thanh khoản và tốc độ tăng giá tốt nhất.

"Tâm điểm của thị trường phía Nam vẫn là các vùng ngoại vi, không cách quá xa khu trung tâm TP.HCM có kết nối hoàn chỉnh, cộng với giá cả phù hợp. Những khu vực sẽ cải thiện nhiều về nguồn cung và giá bán trong năm nay đáng chú ý có quận Bình Thạnh, Gò Vấp nhờ vào việc TPHCM chuẩn bị đầu tư mở rộng và nâng cấp nhiều tuyến đường giao thông kết nối với một số tỉnh vùng ven, nhất là việc kéo dài tuyến metro số 1 đến Bình Dương, mở rộng Quốc lộ 13, di dời Bến xe miền Đông tạo quỹ đất phát triển đô thị vệ tinh", ông Phúc nói.

Trong khi đó, theo quan sát của DKRA Vietnam, đất nền vẫn tiếp tục khan hiếm và do không có nhiều dự án mới mở bán, đất nền tiếp tục là kênh lựa chọn đầu tư hàng đầu dù thị trường gần đây có xu hướng giảm nhiệt. Nguồn cung mới đa phần có quy mô nhỏ, tập trung chủ yếu ở khu vực vùng ven như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, quận 9...

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung có thể sẽ duy trì ở mức tương đương năm 2019, dao động khoảng 25.000 căn, tập trung ở các dự án có quy mô lớn. Khu Đông và khu Nam tiếp tục duy trì tỷ trọng lớn trong cơ cấu nguồn cung mới. Loại hình căn hộ hạng A và hạng B vẫn dẫn dắt thị trường, căn hộ hạng C khan hiếm, trong khi căn hộ hạng sang có thể tăng mạnh trong năm 2020 và mở rộng phạm vi ra các khu vực quận 4, quận 10, Bình Thạnh. Sức cầu chung trong ngắn hạn sẽ chưa có nhiều dấu hiệu khởi sắc mới.

Khảo sát thực tế tại quận Bình Thạnh cho thấy lâu nay khu vực này đã khan hiếm quỹ đất sạch để triển khai dự án, nhất là căn hộ trung bình nên để có dự án giá trên dưới 3 tỉ đồng nhiều chủ đầu tư đã rất cân nhắc, và khi tung ra sản phẩm mới hầu hết đều hút hàng. Chưa kể, tại khu vực này cũng đang xảy ra tình trạng "ăn theo" các dự án căn hộ cao cấp của Vinhomes, Novaland, CII… nên một số dự án ở khu vực này tăng giá theo, nhất là dự án có giá trung bình, dưới 3 tỉ đồng/căn.

Chẳng hạn, tại dự án Ascent Plaza, trên đường Nơ Trang Long, quận Bình Thạnh, dù được chủ đầu tư tung ra hồi cuối năm 2018 và đang trong giai đoạn thi công nhưng nhiều khách hàng đã giao dịch thứ cấp với giá chênh lệch từ 100-200 triệu đồng/căn cho căn hộ 68m2 (2 phòng ngủ), giá tầm 2,7 tỉ đồng/ căn.

Trên thực tế, một số dự án của các chủ đầu tư khác vừa mới bàn giao vài tháng trước như của Novaland (đường D2) có diện tích nhỏ hơn nhưng giá bán ra đã trên dưới 3,5 tỉ đồng/căn, cao hơn 20% so với lúc mới bàn giao. Một dự án khác cũng nằm trên đường D2 do công ty CII làm chủ đầu tư, mặc dù vào thời điểm công bố dự án đã có gần 2.000 khách hàng đăng ký mua trong khi số lượng căn hộ thực tế chỉ có 750 căn.

Một số khách hàng cho biết các dự án này đều có mức giá từ 2,5 - 3 tỷ đồng/căn, lại nằm ở những vị trí cách quận 1 chỉ khoảng 2-3km, với khá nhiều tiện ích ngoại khu xung quanh rất dễ dàng tiếp cận. Song song đó, bằng việc TPHCM đầu tư di dời bến xe miền Đông hiện hữu (quận Bình Thạnh) để tạo quỹ đất phát triển đô thị, nâng cấp và mở rộng Quốc lộ 13, xây dựng tuyến đường trên cao từ sân bay Tân Sơn Nhất về trung tâm TPHCM... sẽ tạo các hướng lưu thông thuận lợi, góp phần giãn dân. Từ đó tăng nhu cầu tìm kiếm mua căn hộ của người dân ở các khu vực ngoại vi ngày một cao.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, CBRE Việt Nam: "Năm 2020 là một năm nhiều thách thức do vấn đề chậm cấp phép vẫn tiếp diễn và tín dụng vào bất động sản tiếp tục thắt chặt. Người mua nhà sẽ gặp khó khăn hơn, không phải vì họ không có đủ tiền mua nhà mà vì họ không có nhiều lựa chọn. Đây sẽ là một năm thuận lợi cho những chủ đầu tư có được giấy phép chào bán do họ có thể tăng giá bán và do đó tăng lợi nhuận đầu tư."

Ngoài ra, các vấn đề về hạ tầng như ngập lụt, kẹt xe, ô nhiễm môi trường ngày càng ảnh hưởng nghiêm trọng tới điều kiện sống của dân cư tại các thành phố lớn. Vì vậy, các khu đô thị nằm xa trung tâm với đầy đủ tiện ích và kết nối tốt đã và đang được thị trường đón nhận tích cực. Nắm bắt nhu cầu này, các chủ đầu tư đã có kế hoạch phát triển các khu đô thị lớn tại khu vực rìa TP.HCM và các tỉnh lân cận. Ngoài việc đáp ứng nhu cầu không gian sống sạch cho người mua để ở, các dự án này còn giúp các nhà đâu tư có nhiều lựa chọn hơn trong lúc nguồn cung tại TP.HCM khan hiếm.