Nên rót tiền đầu tư vào phân khúc căn hộ hay đất nền, khu vực nào trong năm 2020?

Trong năm 2019, theo báo cáo nghiên cứu thị trường vừa được công ty DKRA Vietnam công bố, thị trường chứng kiến sự sụt giảm nguồn cung và sức cầu của hầu hết các phân khúc, ngoại trừ bất động sản nghỉ dưỡng nguồn cung tập trung chủ yếu ở một số dự án quy mô lớn tại Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu,...). Mặt bằng giá có nhiều biến động, đặc biệt giá sơ cấp từ chủ đầu tư tăng mạnh.

Phân khúc đất nền: Nguồn cung giảm mạnh

DKRA Vietnam ghi nhận trong năm 2019 có 14 dự án mới đáng chú ý ra mắt thị trường, cung cấp khoảng 1,704 nền, bằng 46% so với nguồn cung mới của năm 2018 (khoảng 3,736 nền). Đây là năm thứ hai nguồn cung mới sụt giảm và là mức thấp nhất kể từ năm 2016. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 95% (khoảng 1,615 nền), bằng 49% so với năm 2018.

Khu vực phía Bắc dẫn đầu về nguồn cung mới và tỷ lệ tiêu thụ. Các dự án mới đa phần tập trung ở khu vực vùng ven như Củ Chi, Quận 9, Bình Chánh, Nhà Bè,… Giá giao dịch thứ cấp trong năm tăng trung bình khoảng 5 - 7% so với năm 2018, chủ yếu ở giai đoạn đầu năm.

Phân khúc căn hộ: Khan hiếm căn hộ hạng C

Theo khảo sát, toàn thị trường có 47 dự án được mở bán trong năm 2019, cung cấp khoảng 24,514 căn hộ, bằng 64% nguồn cung năm ngoái. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới năm 2019 đạt 94% (khoảng 22,997 căn), bằng 67% so với năm 2018. 2019 cũng là năm ghi nhận nguồn cung mới và lượng tiêu thụ thấp nhất kể từ năm 2016 đến nay.

Khu Đông tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung mới lẫn lượng tiêu thụ. Về loại hình, căn hộ hạng B chiếm tỷ trọng lớn trong khi căn hộ hạng C vẫn khan hiếm. Mức giá sơ cấp từ chủ đầu tư liên tục tăng mạnh trong năm, trung bình 15% - 20% so với mặt bằng giá trong khu vực.

Phân khúc nhà phố và biệt thự: Nguồn cung mới tăng nhẹ, khu Đông tiếp tục dẫn đầu

Toàn thị trường có 16 dự án đáng chú ý được mở bán, cung ứng khoảng 1,413 căn, tăng 20% so với năm 2018. Tỷ lệ tiêu thụ trong năm 2019 đạt 78% nguồn cung mới (khoảng 1,100 căn), tăng nhẹ so với năm trước khoảng 0.5% (1,095 căn).

Khu Đông tiếp tục dẫn đầu thị trường về nguồn cung và lượng tiêu thụ, tập trung chủ yếu ở Quận 2 và Quận 9. Giá sơ cấp của chủ đầu tư tăng mạnh, nhất là trong giai đoạn cuối năm, mức tăng trung bình từ 10% - 15% so với mặt bằng giá chung tại khu vực.

Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng - Biệt thự biển: Nguồn cung mới và lượng tiêu thụ tăng mạnh, sức cầu giảm về cuối năm

Thống kê từ DKRA Vietnam cho thấy, thị trường năm 2019 đón nhận 14 dự án mới, cung ứng khoảng 2,586 căn biệt thự biển, tăng gấp 3 lần so với năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 77% (2,004 căn), tăng gần 5 lần so với năm trước. Tuy nhiên, số lượng chỉ tập trung chủ yếu ở một vài dự án có quy mô lớn tại Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu. Sức cầu chung toàn thị trường có dấu hiệu giảm từ giữa năm 2019 và thể hiện rõ trong giai đoạn cuối năm. Đặc biệt, năm 2019 đánh dấu sự phát triển mạnh của mô hình khu nghỉ dưỡng phức hợp (Integrated Resort).

DKRA Vietnam ghi nhận 14 dự án condotel mới mở bán, cung ứng ra thị trường 10,290 căn, tăng 124% so với năm 2018. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 78% (8,042 căn), mức tăng khoảng 191% so với lượng tiêu thụ của năm trước. Nguồn cung sơ cấp và lượng tiêu thụ tập trung về các thị trường quen thuộc như Bình Thuận, Ninh Thuận, Phú Quốc,... Tuy nhiên, sức cầu chung có dấu hiệu giảm, bắt đầu từ Quý 2/2019 và tiếp tục giảm mạnh vào cuối năm do vấn đề vỡ cam kết lợi nhuận của một vài dự án.

Đối với loại hình condotel, năm 2019 đánh dấu sự lên ngôi của xu hướng ủy thác cho thuê theo hình thức chia sẻ lợi nhuận.

Bức tranh nhiều gam màu của thị trường trong năm 2020

Theo quan sát của DKRA Vietnam, đất nền vẫn tiếp tục khan hiếm và do không có nhiều dự án mới mở bán, đất nền tiếp tục là kênh lựa chọn đầu tư hàng đầu dù thị trường gần đây có xu hướng giảm nhiệt. Nguồn cung mới đa phần có quy mô nhỏ, tập trung chủ yếu ở khu vực vùng ven như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Quận 9,...

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung có thể sẽ duy trì ở mức tương đương năm 2019, dao động khoảng 25,000 căn, tập trung ở các dự án có quy mô lớn. Khu Đông và khu Nam tiếp tục duy trì tỷ trọng lớn trong cơ cấu nguồn cung mới. Loại hình căn hộ hạng A và hạng B vẫn dẫn dắt thị trường, căn hộ hạng C khan hiếm, trong khi căn hộ hạng sang có thể tăng mạnh trong năm 2020 và mở rộng phạm vi ra các khu vực Quận 4, Quận 10. Sức cầu chung trong ngắn hạn sẽ chưa có nhiều dấu hiệu khởi sắc mới.

Đối với nhà phố/biệt thự, nguồn cung mới có thể sẽ tăng trong năm 2020, dao động ở mức 2,500 căn, tập trung ở một số dự án có quy mô lớn. Khu Đông và khu Nam tiếp tục dẫn đầu thị trường về nguồn cung mới. Sức cầu duy trì mức ổn định như cuối năm 2019 nhưng khó có sự gia tăng đột biến trong ngắn hạn. Các dự án có mức giá dao động trong khoảng 10 tỷ đồng/căn luôn được thị trường ưu tiên lựa chọn.

Ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung mới biệt thự biển và condotel có thể sẽ giảm so với năm 2019, các dự án đa phần tập trung ở thị trường Bình Thuận, Khánh Hòa, Phú Quốc và Bà Rịa - Vũng Tàu. Sức cầu chung tiếp tục xu hướng giảm từ cuối năm 2019, chưa có nhiều dấu hiệu tích cực để thay đổi đột biến.

Mô hình khu nghỉ dưỡng phức hợp (Integrated Resort) nhận được sự quan tâm lớn từ khách hàng, trong đó loại hình nhà phố/shophouse được thị trường đón nhận khá tốt. Đồng thời, xu hướng ủy thác cho thuê theo hình thức chia sẻ lợi nhuận tiếp tục được nhiều chủ đầu tư áp dụng.

Bước sang năm 2020, DKRA Vietnam cho rằng tình hình thị trường sẽ có nhiều điểm tương đồng năm 2019. Nguồn cung mới không có sự đột biến và không quá dồi dào trong khi sức cầu vẫn cao, đặc biệt ở các phân khúc đất nền, căn hộ. Việc thiếu nghiêm túc khi tuân thủ pháp luật của một số chủ đầu tư, đơn vị môi giới tiềm ẩn nhiều rủi ro và tác động tiêu cực đến tâm lý khách hàng. Đây sẽ là những thách thức rất lớn cho thị trường bất động sản trong năm 2020.

Để tháo gỡ thách thức cần có sự chung tay một cách quyết liệt của tất cả các bên, trong đó quan trọng nhất là vai trò điều phối và quản lý của Chính phủ, Nhà nước, các cơ quan ban ngành.

Cụ thể, thị trường bất động sản 2020 đòi hỏi những đột phá về cải thiện chính sách, pháp lý liên quan đến quy trình, thủ tục phê duyệt hồ sơ dự án,… kịp thời tạo điều kiện cho nguồn cung mới ra thị trường. Đồng thời, với những sai phạm, cơ quan nhà nước cần giám sát chặt chẽ và xây dựng chế tài nghiêm minh hơn để xử lý, răn đe và ngăn chặn rủi ro. Đối với quy hoạch hạ tầng giao thông, đặc biệt là các công trình giao thông liên kết vùng, thúc đẩy sự phát triển chung của kinh tế, xã hội,… cần được đẩy nhanh.

Bên cạnh đó, để thị trường phát triển bền vững cần chương trình nhà ở Quốc gia dài hơi tiếp nối gói vay 30 ngàn tỷ và chính sách nhà ở xã hội đã được triển khai trước đó, nhằm hỗ trợ cho người mua nhà ở thật và hạn chế tình trạng đầu cơ khiến giá bất động sản tiếp tục lên cao.

Việc ứng dụng công nghệ trong lĩnh vực bất động sản (Proptech) là công cụ hỗ trợ đắc lực trong tất cả hoạt động của thị trường như đầu tư, phát triển dự án, tiếp thị, phân phối sản phẩm, tìm mua/ thuê dự án phù hợp,… Đây sẽ là xu hướng nổi bật trong năm 2020 và những năm tiếp theo giúp minh bạch hóa thị trường.

Nhìn chung, để vượt qua các thách thức trong năm 2020, tất cả chủ đầu tư, nhà phát triển dự án, đơn vị môi giới, nhà môi giới, khách hàng, nhà đầu tư đều phải linh hoạt và điều chỉnh chiến lược thích hợp, đồng thời không ngừng hoàn thiện chất lượng sản phẩm, dịch vụ, tăng cường minh bạch hóa thông tin dưới sự quản lý và hỗ trợ của Nhà nước.