“Nếu Doanh nghiệp có 20 thửa đất ở 20 tỉnh khác nhau, chờ Ủy ban nhân dân tỉnh xác định giá đất thì bao giờ doanh nghiệp thoái vốn được”

Bà Phan Vân Hà, Tổng giám đốc CTCP Thẩm định giá IVC Việt Nam và ông Vũ Anh Khang, Tổng giám đốc CTCP Định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam (VVFC) đã nêu kiến nghị tháo gỡ về các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa và thoái vốn Nhà nước tại diễn đàn "Tái cơ cấu doanh nghiệp Nhà Nước" do Tạp chí Tài chính doanh nghiệp và ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) tổ chức.

Số liệu của Bộ Tài chính cho thấy tiến độ triển khai cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước và bán vốn nhà nước tại doanh nghiệp còn chậm so với kế hoạch và gặp nhiều khó khăn vướng mắc. Đến nay, mới hoàn thành cổ phần hóa 35/127 doanh nghiệp, đạt 27,5% danh mục doanh nghiệp cổ phần hóa giai đoạn 2017-2020 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 991; hoàn thành bán vốn nhà nước tại 88/403 doanh nghiệp, đạt 21,8%. Có nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan dẫn đến việc chậm cổ phần hóa và thoái vốn, tuy nhiên một trong các nút thắt hiện nay là khâu thẩm định giá xác định giá trị doanh nghiệp liên quan đến quyền sử dụng đất.

Theo bà Phan Vân Hà, cơ quan quản lý nhà nước cần phải điều chỉnh luật để tăng tính khả thi trong việc xác định giá trị doanh nghiệp cũng như thúc đẩy quá trình thoái vốn nhà nước.

Bà Phan Vân Hà, Tổng giám đốc CTCP Thẩm định giá IVC Việt Nam

Về phương án sử dụng đất và đất thuê trả tiền thuê hàng năm

Bà Hà chia sẻ, công ty thẩm định giá IVC Việt Nam trong 2 năm qua thực hiện định giá cho 20 doanh nghiệp thoái vốn nhà nước, tuy nhiên hầu hết các doanh nghiệp này chưa được duyệt chỉ vì lợi thế quyền thuê đất được quy định trong Nghị định 32. Theo bà Hà, có sự chênh về luật quy định về cổ phần hóa và thoái vốn nhà nước.

Nghị định 126/2017/NĐ-CP về cổ phần hóa không quy định giá trị lợi thế đối với quyền thuê đất hàng năm. Trong khi đó khi xác định giá trị vốn Nhà nước để thoái tại doanh nghiệp, Nghị định số 32/2018/NĐ-CP lại yêu cầu phải xác định đầy đủ giá trị quyền thuê đất hàng năm.

Nghị định 32 yêu cầu doanh nghiệp phải xác định giá cụ thể chiểu theo Thông tư 77 của Bộ Tài chính về giá thuê đất, mà điều này thuộc thẩm quyền của UBND thành phố là người quyết định giá đất đấy.

"Như vậy, nếu doanh nghiệp có 20 thửa đất ở 20 tỉnh khác nhau, phải chờ 20 Ủy ban nhân dân tỉnh để duyệt giá đất cụ thể khi tính lợi thế đất thì doanh nghiệp bao giờ thoái vốn được. Khách hàng của chúng tôi có đất ở Phú Quốc, Thanh Hóa, Hà Nội, khi UBND thành phố Hà Nội ký duyệt yêu cầu phải có xác nhận của Phú Quốc và Thanh Hóa, doanh nghiệp cứ chờ, chờ xong qua giai đoạn 6 tháng lại định giá lại và chúng tôi liên tục được ký hợp đồng để định giá thoái vốn", bà Hà bức xúc.

Bà Hà kiến nghị để thoái vốn được cần điều chỉnh lại quy định về luật, đồng nhất trong việc định giá lợi thế đất trong cổ phần hóa. Nếu căn cứ theo tiêu chuẩn thẩm định giá hoàn toàn định giá được vì đó là tài sản vô hình.

Trường hợp cổ phần hóa Hapro là một khách hàng của IVC, theo Nghị định 59 có định giá lợi thế quyền thuê đất nhưng không được chấp thuận vào giá trị doanh nghiệp vì khi đó luật không quy định, IVC phải đi vòng để khi định giá cổ phần chào bán ra công chúng ra một mức giá cao hơn và Hapro đã cổ phần hóa thành công, để đảm bảo lợi ích của Nhà nước khi cổ phần hóa.

Ngoài ra, theo bà Hà, quy định của Nghị định 32 về việc xác định giá cụ thể cũng thực sự bất cập. Hai thửa đất cạnh nhau, một thửa có giá trị dưới 30 tỷ xác định lợi thế sử dụng đất theo hệ số chênh lệch hợp đồng thuê đất và hệ số giá đất gần như bằng 0, trong khi thửa đất bên cạnh trên 30 tỷ định giá theo giá cụ thể áp dụng theo Thông tư 36 lại có lợi thế, rất bất hợp lý.

Về tài sản hình thành trong tương lai, một doanh nghiệp có lô đất, chưa có một căn cứ pháp lý gì do Nhà nước chưa giao đất, chưa chuyển đổi mục đích, có quy hoạch 1/500 chưa đủ căn cứ đảm bảo mảnh đất đó thuộc quyền sở hữu của DN theo quy hoạch mới, thì công ty thẩm định giá không có căn cứ để xác định vào giá trị doanh nghiệp, nếu sau đấy họ được giao thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước (nộp tiền sử dụng đất). Đã từng có trường hợp doanh nghiệp lấy tài sản hình thành trong tương lai để làm tài sản đảm bảo vay vốn ngân hàng, sau đó ngân hàng không thu hồi được nợ do tài sản được định giá quá giá trị thực.

Theo ông Vũ Anh Khang, Tổng giám đốc CTCP Định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam (VVFC), để tránh khó khăn lúng túng, lo lắng cho tư vấn định giá và các doanh nghiệp, VVFC đề xuất bỏ nội dung "xác định quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm" tại Nghị định số 32/2018/NĐ-CP để phù hợp với Nghị định 126/2017/NĐ-CP.

Đồng thời cũng đề xuất Nhà nước cần có những quy định chi tiết để xác định đơn giá thuê đất sát với thực tế, đảm bảo những vị trí đất thuận lợi, có khả năng sinh lời cao phải có giá thuê đất cao hơn những vị trí đất có khả năng sinh lời thấp, những vị trí đất có hệ số sử dụng đất cao phải có giá thuê đất cao hơn những vị trí có hệ số sử dụng đất thấp.

Để đẩy nhanh tiến trình cổ phần hóa VVFC đề xuất Nhà nước cho phép kết hợp xác định giá trị doanh nghiệp đồng thời với việc tiếp tục trình duyệt phương án sử dụng đất và phải hoàn thành trước thời điểm kết thúc quá trình xác định GTDN. Đồng thời quy định cụ thể trách nhiệm của từng đơn vị, từng khâu để xảy ra chậm trễ trong việc phê duyệt phương án sử dụng đất.

Công trình nhà cửa, vật kiến trúc 3 năm không định giá lại

Theo Thông tư số 41/2018/TT-BTC, công trình là nhà cửa vật kiến trúc mới được hoàn thành đưa vào sử dụng trong 03 năm trước thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp được giữ nguyên giá. Theo bà Hà, tại sao hàng quý sở xây dựng các tỉnh ban hành chỉ số biến động về giá xây dựng nghĩa là giá có biến động, mỗi năm có một suất đầu tư ban hành mới tại sao công trình xây dựng 3 năm không định giá lại.

Việc giữ nguyên giá trị sổ sách thay vì xác định lại nguyên giá, trong khi chất lượng còn lại xác định thấp hơn so với công trình xây mới sẽ dẫn đến kết quả thiếu chính xác (đặc biệt là các công trình có giá trị lớn). VVFC đề xuất đối với các công trình nhà cửa vật kiến trúc (không phụ thuộc vào thời điểm hoàn thành đưa vào sử dụng) vẫn xác định lại nguyên giá tại thời điểm xác định GTDN.

Phương pháp định giá

Nhắc tới trường hợp Agribank, bà Hà cho biết công ty thẩm định giá IVC đã từng từ chối Agribank nếu ngân hàng định giá doanh nghiệp theo phương pháp tài sản. "Agribank có bao nhiêu văn phòng giao dịch ở khắp các tỉnh thành, ở hải đảo, biên giới, theo phương pháp tài sản thì bao giờ mới làm xong trong khi ngân hàng là định chế tài chính, mà phương pháp định giá định chế tài chính thường theo phương pháp chiết khấu dòng tiền, nếu áp dụng phương pháp tài sản thì tính khả thi không cao. Agribank cần xin Chính phủ một cơ chế định giá theo phương pháp phù hợp", bà Hà kiến nghị.