Nếu sở hữu chung cư có thời hạn, chủ đầu tư buộc phải giảm giá nhà, người dân sẽ hưởng lợi

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đang được Bộ Xây dựng trình thẩm định, lấy ý kiến các bộ, ngành, tỉnh thành liên quan đến sở hữu chung cư tiếp tục gây xôn xao dư luận. Theo đó, Bộ Xây dựng trình Chính phủ hai phương án: Phương án 1 sẽ cấp "sổ hồng" cho căn hộ chung cư theo chế độ sử dụng đất quy định tại Luật Đất đai (gồm đất ở lâu dài, đất thương mại dịch vụ có thời hạn sử dụng từ 50 - 70 năm).

Phương án 2 là công trình chung cư thiết kế tuổi thọ bao nhiêu thì quyền sử dụng căn hộ sẽ được cấp theo đúng tuổi thọ công trình. Với phương án này, tuỳ thuộc vào cấp công trình, người mua sẽ được sở hữu với thời hạn tương ứng.

Trước đó, thời điểm năm 2010, Bộ Xây dựng cũng đưa ra vấn đề sở hữu nhà. Bộ Xây dựng cho rằng cần nghiên cứu cơ chế về việc sở hữu nhà ở có thời hạn, đặc biệt là nhà chung cư. Việc quy định sở hữu nhà ở có thời hạn sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc nâng cấp, cải tạo nhà cũ.

Đến năm 2013, trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, Bộ Xây dựng đã đưa ra hai phương án về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Phương án 1 là không quy định thời hạn sở hữu. Phương án 2 có quy định thời hạn sở hữu, với mốc thời gian đưa ra bằng thời gian thuê đất hoặc là 70 năm. Khi hết thời hạn sở hữu, các chủ sở hữu nhà ở chung cư không còn quyền sở hữu nhà chung cư đó và phải bàn giao lại quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư cho Nhà nước.

Niên hạn chung cư giúp người dân mua nhà rẻ

Theo ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản, việc sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn 20 - 30 hay 50 năm được ưa chuộng tại nhiều quốc gia với mục đích nhằm đảm bảo quỹ đất và đa dạng hóa các loại hình nhà ở, đồng thời đảm bảo an toàn và sự phát triển của đời sống dân cư. Đó sẽ là một phương án để giải quyết vấn đề cải tạo hoặc xây dựng lại các chung cư khi hết thời hạn sử dụng mà không bị vướng khâu giải phóng mặt bằng.

Cũng theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nếu áp dụng đề xuất chung cư sở hữu có thời hạn thì điều đầu tiên dễ nhận thấy nhất là tâm lý người mua sẽ chững lại. Khi đó, chung cư trở thành một tài sản tiêu dùng, chứ không còn là của để dành và người mua chung cư sẽ đắn đo bởi sử dụng nhà là tiêu sản.

(Ảnh minh hoạ)

Ông Đính đặt ra vấn đề, các chung cư có giá bán quá cao như hiện nay là vì người mua nhà đang phải chịu chi phí lớn cho phần giá trị đất do mua vĩnh viễn. Vì thế, nếu các dự án nhà chung cư đều là đất thuê có thời hạn thì giá thành cũng sẽ được kéo xuống và giá bán sẽ giảm theo. Bởi lẽ, khi đó, người mua không phải trả ngay một lần tiền đất nữa mà có thể trả hằng năm.

Ông Đính nói thêm, đề xuất này nếu được áp dụng sẽ tác động đến giá cả trên thị trường căn hộ theo hướng giảm vì nhà đầu tư không còn mặn mà, giới đầu cơ cũng sẽ hết cơ hội "ôm" chung cư bởi càng ôm lâu thì càng bị mất giá. Lúc này thị trường chỉ còn lại những người có nhu cầu thực và sẽ không còn việc thổi giá.

"Nhìn ở mặt tích cực, chung cư mà rẻ đi là cơ hội cho người thu nhập thấp có thể mua một căn hộ phù hợp với tài chính của gia đình. Đó là còn chưa kể, với quyền sử dụng 50 năm, nếu người dân đã sử dụng được 20 năm và muốn bán đi thì giá bán chỉ tương ứng với thời hạn còn lại là 30 năm. Ngoài ra, đề xuất không chỉ là một trong những "liều thuốc" góp phần hạ nhiệt giá nhà ở tại các thành phố lớn mà còn hướng dòng vốn vào các ngành sản xuất, thay vì tích trữ vào bất động sản như hiện nay", ông Đính nói.

Ủng hộ căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, thực tế trên thế giới, không ít quốc gia có quy định căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn, nhưng tại Việt Nam đến nay chưa áp dụng. Đặc biệt, câu chuyện sở hữu động chạm trực tiếp đến quyền lợi của người sở hữu nên nếu đưa ra lấy ý kiến thì tỷ lệ không đồng thuận sẽ nhiều hơn đồng thuận.

Vị luật sự này khuyến nghị, về lâu dài cũng cần tính đến việc sở hữu có thời hạn khi hiện nay, nhiều nước như Anh, Mỹ, Trung Quốc, Singapore… đều xác định sở hữu căn hộ từ 50 - 70 năm, cao nhất là 99 năm.

Ông Hà lấy ví dụ ở Singapore, giai đoạn đầu tiên, quốc gia này quy định quyền sở hữu các căn hộ chỉ từ 30 - 50 năm. Sau đó, khi chất lượng các công trình dần tốt lên, nhà nước kéo dài thời gian sở hữu chung cư lên 70 năm và với các khu xây mới như ngày nay, "tuổi thọ" cũng được nâng lên mức 99 năm. Ngoài ra, có 15% chung cư thương mại do doanh nghiệp tư nhân đầu tư được sở hữu vĩnh viễn bởi thời hạn lên tới 999 năm, song nhà ở thương mại đến một "độ tuổi" nhất định cũng phải dỡ bỏ theo quy định.

Tại Trung Quốc, Hiến pháp nước này cũng khống chế bằng quy định mục đích và thời gian sử dụng đất với quy định 40 - 70 năm, căn hộ chung cư có chế độ thuê 70 năm.

Tuổi thọ công trình có thời hạn, việc cấp sổ hồng căn hộ chung cư có thời hạn cũng là đúng đắn. Khi hết niên hạn sử dụng công trình thì cần phá đi xây dựng lại. Ông Hà nêu rõ, thực tế hiện nay nhiều tập thể cũ muốn đập đi xây dựng cũng gặp rất nhiều khó khăn khi phải đàm phán với từng hộ dân để giải phóng mặt bằng.

Đồng quan điểm đó, luật sư Nguyễn Doãn Hùng nêu quan điểm, việc quy định niên hạn sử dụng của chung cư là 50 năm hoàn toàn hợp lý nhằm đảm bảo an toàn cho cư dân sống ở đó. Chúng ta không thể sở hữu một tài sản vĩnh viễn trong khi sự tồn tại của nó cũng chỉ là hữu hạn.