Ngân hàng cho vay tới 85% giá trị bất động sản, liệu có mạo hiểm?

30/06/2022 08:26
Chuyên gia cho rằng, trước đây, trong biểu vay của ngân hàng không bao giờ cho vay quá 70% vốn của một dự án, nhưng nay ngân hàng cho vay đến 80-85% giá trị căn nhà thì quá nguy hiểm.

Ngân hàng "tất tay" khi cho vay bất động sản là quá nguy hiểm

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến cuối tháng 5/2022, tổng dư nợ tín dụng bất động sản là 2,88 triệu tỷ đồng. Trong đó, cho vay kinh doanh bất động sản với các dự án đầu tư khoảng hơn 700.000 tỷ đồng; còn lại khoảng 1,5 triệu đồng nằm ở đối tượng cho vay là nhà ở xã hội, người nghèo, nhà ở thương mại,... Tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản tính đến cuối tháng 4/2022 là 10,19%.

Chia sẻ tại Hội thảo "Dòng tiền và xu thế bất động sản cuối năm 2022", TS Đinh Thế Hiển cho biết, trước đây, trong biểu vay của ngân hàng không bao giờ cho vay quá 70% vốn của một dự án, nhưng nay ngân hàng cho vay đến 80-85% giá trị căn nhà thì quá nguy hiểm.

Một điều phải lưu ý thêm nữa, hệ thống ngân hàng thương mại hiện nay không những cho vay "tất tay" room tín dụng mà còn đầu tư trái phiếu lên tới 800 ngàn tỷ trái phiếu, riêng bất động sản tới 1.200 tỷ trái phiếu trong 2 năm.

Ngân hàng cho vay tới 85% giá trị bất động sản, liệu có mạo hiểm? - Ảnh 1.

"Như vậy không phải dư nợ bất động sản tính đến tháng 4/2022 tăng 12% mà tăng tới gần 100% nếu tính thêm cả 800 ngàn tỷ trái phiếu nợ của doanh nghiệp bất động sản cộng với 700 ngàn tỷ về tín dụng bất động sản, tăng gấp đôi về nợ so với dư nợ ngân hàng", ông Hiển dẫn chứng.

Về cơ cấu nguồn vốn chảy vào lĩnh vực bất động sản năm 2022, nguồn vốn duy nhất còn "sáng" là nguồn vốn FDI vào các khu công nghiệp. 3 nguồn vốn còn lại gồm: Nguồn vốn từ trái phiếu doanh nghiệp, ngân hàng, người mua đều đang quay đầu trong năm 2022. Trong đó trái phiếu doanh nghiệp thậm chí đã vượt quá chỉ tiêu.

"Hiện nay không có siết trái phiếu mà Chính phủ yêu cầu đưa trái phiếu về cho đúng chuẩn. Một doanh nghiệp phát hành trái phiếu đúng chuẩn thì phải có dự án thực sự, có pháp lý, bắt đầu phát hành trái phiếu niêm yết lên trên sàn. Như vậy, do chúng ta không đủ tiêu chuẩn để phát hành trái phiếu chứ không phải nhà nước siết.

Ngoài ra, đặc điểm của thị trường bất động sản Việt Nam là có tới 70%, thậm chí hơn nữa là đầu tư lướt sóng, nên khi các nguồn vốn bị 'siết' thì thị trường sẽ khó khăn", ông Hiển nói.

Cần thanh lọc chủ dự án, nhà đầu tư sử dụng quá mức đòn bẩy ngân hàng

Trước đó, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã khẳng định, NHNN chưa có bất kỳ văn bản nào chỉ đạo việc siết tín dụng bất động sản. Theo đó, những dự án khả thi, hiệu quả dù lớn hay nhỏ vẫn đều được xem xét quyết định cho vay. Cùng đó, NHNN chỉ quản lý rủi ro của các tổ chức tín dụng khi cho vay lĩnh vực bất động sản đối với các trường hợp đầu cơ…

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh chia sẻ, hiện nay, chúng ta chưa quy định cụ thể về thế nào là đầu cơ bất động sản. Thực tế, giữa đầu tư và đầu cơ chỉ cách nhau một sợi chỉ, rất là mong manh nên chúng ta không nên quá quan trọng thế nào là đầu tư, đầu cơ. Nếu người sử dụng đòn bẩy lớn, có mức vay quá nhiều so với mức vốn tự có trong quá trình đầu tư, mua bán bất động sản thì đấy là dấu hiệu nguy hiểm.

Ông Thịnh lấy ví dụ, người vay chỉ có một phần vốn nhưng lại vay đến 8 - 9 phần vốn từ ngân hàng thì riêng việc tiền trả lãi cho ngân hàng đã là quá nhiều. Dẫn đến khả năng quản lý vốn không có, không đáp ứng được yêu cầu ngân hàng đưa ra. Vì ngân hàng cũng giải ngân dần dần theo quá trình dự án, chứ không đưa hết tiền cho một lần.

"Ngân hàng là một đơn vị kinh doanh, họ cũng mong muốn các đối tác thực thi tốt nhất, có hiệu quả nhất để ngân hàng có lợi nhuận. Vấn đề ở đây là người đi vay không thực hiện đúng kế hoạch. Ngân hàng không dại gì ném tiền vào chỗ không tin tưởng dù đã bỏ ra số tiền đáng kể vào đó, lên tới 30 - 50% lượng tiền doanh nghiệp xin vay.

Cái quan trọng nhất là chúng ta làm sao thanh lọc được thị trường để nhà đầu cơ bị loại đi, bớt dần các doanh nghiệp có vốn chủ sở ít nhưng chủ yếu sử dụng vốn vay ngân hàng để đầu tư trên thị trường khiến hoạt động sử dụng vốn không hiệu quả. Từ đó để tránh cho thị trường bất động sản đổ vỡ hàng loạt", ông Thịnh nói.

Ngân hàng cho vay tới 85% giá trị bất động sản, liệu có mạo hiểm? - Ảnh 2.

Ông Thịnh cho rằng, cần thanh lọc chủ dự án, nhà đầu tư sử dụng quá mức đòn bẩy ngân hàng. Các doanh nghiệp nào kinh doanh tốt, có nhiều dự án, có khả năng hoàn thành đúng kế hoạch thì ngân hàng sẵn sàng cho vay.

Bên cạnh đó, việc người lao động mua nhà lần đầu với giá trị không quá lớn, dưới mức rủi ro thì NHTM sẵn sàng cho vay như dưới mức 1 - 1,5 tỷ đồng. Đối với việc xem xét phân khúc nào, chủ thể nào cho vay cũng quan trọng cho từng địa bàn, từng thời điểm.

https://cafef.vn/ngan-hang-cho-vay-toi-85-gia-tri-bat-dong-san-lieu-co-mao-hiem-2022062900170569.chn

Tin mới

Cận cảnh siêu phẩm sedan cỡ nhỏ: Trang bị cửa sổ trời cùng loạt tính năng hiện đại, ăn 3,88 lít xăng/100 km
4 giờ trước
Chiếc sedan đến từ thương hiệu Nhật Bản có khả năng tiết kiệm nhiên liệu ấn tượng khi chỉ hết 3,88 lít/100 km.
Xuất khẩu thủy sản trên đà phục hồi hướng đến mục tiêu 10 tỷ USD
8 giờ trước
10 tháng qua, xuất khẩu thủy sản của nước ta tăng 28% so với cùng kỳ năm ngóai, khả năng cao sẽ đạt mục tiêu xuất khẩu 10 tỷ USD trong năm nay.
Thái Lan có động thái mới vụ 7 tấn nho Shine Muscat nghi nhiễm độc
9 giờ trước
Nước này triển khai quy trình nghiêm ngặt trước thông tin trên.
Một mẫu iPhone đang giảm hơn 13 triệu, giá bán chỉ từ 8 triệu đồng
10 giờ trước
Hiện tại, mẫu iPhone này đang được bán tại nhiều đại lý với mức giá cực rẻ.
"Vua doanh số" của Xiaomi, bán chạy hơn S24 Ultra: Màn hình mượt hơn iPhone 16, giá chưa đến 3 triệu
10 giờ trước
Đâu là lý do khiến mẫu điện thoại giá rẻ này có sức hút lớn như vậy?

Tin cùng chuyên mục

"Pháp sư" Mr. Xuân Hoàn thay áo mới cho VinFast VF 3: mini Defender phiên bản "hoàng tử bóng đêm", cặp đèn pha đổi màu theo ý thích
13 giờ trước
Chiếc VinFast VF 3 phiên bản all black được xem là độc nhất vô nhị trên thị trường hiện nay.
Một ông lớn Trung Quốc trình làng xe hybrid phạm vi hoạt động trên 1.500 km: Tiêu thụ 4,71L/100km, sạc nhanh chưa đến 30 phút
14 giờ trước
Mẫu xe có tên Roewe iMax8 DMH với phạm vi hoạt động 1.536 km với giá khởi điểm hơn 700 triệu đồng.
Kia Seltos 2025 lộ diện trên đường: Thiết kế mới, có điểm giống xe điện, dễ thêm hybrid đấu Xforce, Yaris Cross
14 giờ trước
Thế hệ mới của Kia Seltos vẫn sẽ giữ kiểu dáng góc cạnh như trước nhưng sẽ thay đổi lớn ở mặt trước và sau.
Nhiều hãng xe lần đầu lắp ráp tại Việt Nam: Phần lớn từ Trung Quốc, xe thuộc nhiều phân khúc, xuất xưởng từ năm sau
19 giờ trước
Xu hướng xây nhà máy và nội địa hóa ô tô tại Việt Nam đang cho thấy rõ mục tiêu phát triển nghiêm túc của nhiều hãng mới gia nhập thị trường.