Nghịch lý giá nhà cao, giá thuê bèo bọt khiến giới đầu tư cho thuê căn hộ “méo mặt”

Nghịch lý giá mua cao, cho thuê bèo bọt

Trên thực tế, chỉ trong vòng 2 năm trở lại đây giá BĐS không ngừng leo thang. Không chỉ đất nền, nhà phố mà phân khúc căn hộ cũng liên tục thiết lập mặt bằng giá mới.

Ghi nhận chung, giá căn hộ tại Tp.HCM liên tục xác lập những đỉnh mới, đẩy giá mặt bằng BĐS nói chung và giá căn hộ nói riêng cao chót vót, ngày càng xa tầm với của đa số người dân.

Theo một khảo sát, đầu năm 2021, giá bình quân các loại căn hộ chung cư (bao gồm căn hộ bình dân, trung cấp, cao cấp) tại Hà Nội tăng khoảng 2-3% so với quý 4/2020. tại Tp.HCM tăng khoảng 3-4%. Tỷ lệ tăng giá ở mỗi loại căn hộ chung cư tương đối khác nhau. Trong đó, các căn hộ bình dân có tỷ lệ tăng giá mạnh nhất, kế tiếp là căn hộ trung cấp. Căn hộ bình dân có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2, các dự án có căn hộ bình dân với mức giá dưới 25 triệu hầu như không có, chỉ có tại các khu vực xa trung tâm và hạ tầng hạn chế.

Tại Hà Nội có một số ít dự án nhà ở xã hội với mức giá dưới 20 triệu đồng/m2 mở bán như: Nhà ở xã hội IEC Thanh Trì, CT3-CT4 Kim Chung, Ecohome tại Bắc Cổ Nhuế-Chèm, Tòa 19T4 nhà ở xã hội Lucky House phường Kiến Hưng, quận Hà Đông… và một số dự án nhà ở thương mại giá thấp như dự án Phú Thịnh Green Park, Hà Đông, chung cư Tasco Xuân Phương. Tại Tp.HCM thì hầu như không có dự án có căn hộ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2.

Ở phân khúc căn hộ cao cấp có mức giá trên 80 triệu đồng/m2, Hà Nội và Tp.HCM có nhiều dự án mới được đầu tư xây dựng với chất lượng cao, trang thiết bị hạng sang, thiết lập mức giá cao như: Chung cư cao cấp The Nine Phạm Văn Đồng, The Matrix One , D’. Le Roi Soleil-Quảng An, Grandeur Palace Giảng Võ, The Tresor-Quận 4, Saigon Royal-Quận 4, Sadora-Quận 2...

Đặc biệt, riêng khu vực quận 2, quận Thủ Đức hiện giá căn hộ đã lên rất cao so với vài năm trước đó, một số dự án mới được chào bán với giá từ 80 triệu đồng - 130 triệu đồng/m2. Còn tại trung tâm Tp.HCM, cá biệt một số dự án được chào bán với giá trên 15.000 USD/m2. Như vậy, thực tế trên thị trường hiện nay không thể tìm được căn hộ dưới 2, 5 tỷ đồng.

Trong khi đó, khi khảo sát ở phân khúc BĐS cho thuê thì mức giá cho thuê lại không tăng mà thậm chí còn giảm xuống mạnh, đặc biệt là so với trước dịch Covid-19.

Theo ghi nhận chung, những tác động từ đại dịch Covid-19, giá cho thuê căn hộ tại Tp.HCM đã giảm khoảng 30-40%, thậm chí một số khu vực giảm đến 50%. Điều đáng nói, dù chủ nhà giảm giá mạnh nhưng tỷ lệ bỏ trống vẫn chiếm khoảng 30 - 40%.

Thận trọng dùng đòn bẩy tài chính

Khảo sát tại một dự án ở khu vực An Sương, quận 12 cho thấy mức giá thuê đã giảm xuống khoảng 2-3 triệu đối với 1 căn hộ khoảng 75m2. Cụ thể, nếu trước khi có dịch Covid-19, khu vực này có thể cho thuê dao động từ 8-9 triệu đồng đối với căn hộ 75m2 (2 phòng ngủ), 6-7 triệu cho 1 căn hộ 56 m2 (1 phòng ngủ).

Tuy nhiên, hiện nay việc cho thuê ở khu vực này khá khó khăn, tỷ lệ bỏ trống chiếm khá lớn. Anh Lê Văn Ánh, một nhà đầu tư cho thuê căn hộ ở khu vực trên cho biết, hiện anh có 4 căn hộ, mỗi căn có giá mua từ 2,3 – 2,7 tỷ đồng tại 2 dự án gần kề Bến xe An Sương, tuy nhiên hiện tỷ lệ cho thuê chỉ được 2 căn, còn 2 căn phải bỏ trống. Theo anh Ánh, nguyên nhân khách thuê trả nhà vì giá thuê cao, trong khi đó thu nhập lại giảm xuống do dịch Covid-19 tác động. Một số gia đình vẫn ở nhà thuê, nhưng giải pháp của họ giờ đây là tìm một căn phòng trọ nhỏ có gác với giá thuê dao động từ 3-5 triệu đồng thay vì thuê căn hộ để tiết kiệm chi phí.

Việc căn hộ giảm giá cho thuê giảm kéo theo tỷ suất lợi nhuận giảm. Trước đây, tỷ lệ lấp đầy căn hộ cho thuê vẫn duy trì ở mức cao khoảng 95%. Thế nhưng, hiện nay, tỷ lệ bỏ trống căn hộ cho thuê tại các thành phố lớn chiếm khoảng 30 - 40%.

Do đó, theo anh Ánh hiện nay việc đầu tư căn hộ cho thuê không những không có lời mà thậm chí còn lỗ nặng. Trường hợp của anh Ánh là không dùng đòn bẩy tài chính nên không phải chịu áp lực quá lớn. Song có rất nhiều nhà đầu tư trước đó phải sử dụng đòn bẩy tài chính, họ dùng chính tiền thuê nhà hàng tháng để trả ngân hàng thì thời điểm vô cùng khó khăn vì thiếu khách thuê. Sau thời gian bỏ trống quá lâu, nhiều chủ nhà sốt ruột phải hạ giá thuê, vô hình chung đẩy mặt bằng giá thuê căn hộ giảm xuống.

Như vậy, với số vốn bỏ ra ban đầu thấp nhất là 2,5 tỷ đồng, nhà đầu tư chỉ có thể cho thuê với giá 7-8 triệu đồng/m2, tương đương mỗi năm chỉ thu về chưa đầy 100 triệu đồng tiền lãi. Tỷ suất lợi nhuận khá thấp nếu so với tiền lãi gửi tại ngân hàng thì gần như không chênh lệch đáng kể.

Theo chia sẻ của chị Lê Thị Minh Ngọc, một nhà đầu tư căn hộ cho thuê tại khu vực Q.Bình Thạnh, trước đây nhà đầu tư có xu hướng dùng đòn bẩy tài chính khoảng 50-60% để mua căn hộ. Múc đích là trong thời gian vay, họ có thể dùng chính tiền thuê nhà để bù vào khoản tiền lãi phải trả ngân hàng, chờ căn hộ lên giá thì bán đi để hưởng chênh lệch.

Song trên thực tế, các nhà đầu tư lại không tính đến những lúc biến động, bất trắc do dịch bệnh. Thời gian qua, BĐS mặc dù tăng giá liên tục nhưng giao dịch trên thị trường thứ cấp lại rất nhỏ giọt, mức chênh lệch cũng không đáng kể, ấy là chưa kể đến chung cư sau thời gian dài sử dụng sẽ bị xuống cấp, rớt giá. Do đó, một số nhà đầu tư đã phải chấp nhận bán tháo, bán lỗ để giải chấp ngân hàng.

Ngoài ra, dịch Covid-19 cũng khiến tình hình cho thuê căn hộ theo dạng officetel, hay mặt bằng nhà phố càng trở nên khó khăn hơn. Ghi nhận chung, hầu hết các doanh nghiệp, chủ các nhà hàng, kinh doanh hiện nay đều điều tiết để cắt giảm chi phí, không mở rộng văn phòng, chi nhánh.

Do đó, trong tình hình dịch bệnh còn diễn biến phức tạp, các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư nên thận trọng đối với sử dụng đòn bẩy tài chính. Đặc biệt là phương án dùng chính tiền thuê nhà, căn hộ, mặt bằng để bù khoản lãi trong thời gian vay. Trong trường hợp thu nhập giảm xuống, hoặc khi BĐS bị bỏ trống thời gian dài thì rủi ro rất cao, thậm chí phải bán cắt lỗ.