Nghịch lý SonKim Group: ngắm vào phân khúc cao cấp nhưng đều lỗ từ bất động sản đến bán lẻ, thời trang

Gỡ rối The Metropole Thủ Thiêm

Tiềm năng của một Darling Harbour (Sydney) hay một Marina Bay Sands (Singapore) là những điều mà ông Nguyễn Hoàng Tuấn - Chủ tịch HĐQT CTCP Bất động sản Sơn Kim (SonKim Land) nói về dự án The Metropole Thủ Thiêm bên bờ sông Sài Gòn. Dự án sẽ nối thẳng với trung tâm tài chính Quận 1, ngay sau khi cầu Thủ Thiêm 2 hoàn thành, một vị trí đắc địa top đầu của bất động sản TP HCM.

Những tháng gần đây, SonKim Land đang rục rịch chuẩn bị cho màn ra mắt The Opera Residence, phân khu thứ ba của dự án sau The Galleria Residence và The Crest Residence.

Trong vai trò là nhà phát triển dự án, SonKim Land hỗ trợ chủ đầu tư CTCP Quốc Lộc Phát giải quyết các nghĩa vụ với Nhà nước, huy động vốn, quản lý tài chính, thi công, giám sát xây dựng, đến phân phối bán hàng và truyền thông. Phía Công ty Quốc Lộc Phát chịu trách nhiệm pháp lý về chất lượng, tiến độ bàn giao.

The Metropole Thủ Thiêm chính là dự án phức hợp Sóng Việt tại Khu chức năng số một – Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh, Quận 2. Theo quy hoạch, dự án được xây trên diện tích 7,6 ha, với tổng mức đầu tư 7.300 tỷ đồng.

Trước khi được phát triển êm đẹp dưới bàn tay của SonKim Land, dự án này có lịch sử tương đối trúc trắc.

Chủ đầu tư Quốc Lộc Phát là doanh nghiệp được hình thành từ tháng 9/2014, danh sách cổ đông sáng lập gồm ba cá nhân: ông Nguyễn Văn Thắng (40%) - Chủ tịch CTCP Đầu tư Xây dựng Hải Đăng, ông Nguyễn Viết Tuấn (30%) và ông Lê Văn Tú (30%).

Tuy nhiên chỉ sau đó hai năm, nhóm ông Thắng rút khỏi Quốc Lộc Phát, ở chiều ngược lại xuất hiện cái tên tiếng tăm trong giới bất động sản Châu Á - Tập đoàn Keppel (Singapore) nắm 45% vốn điều lệ.

Ngỡ tưởng sự tham gia của Keppel sẽ có vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển dự án Sóng Việt, nhưng không. Tập đoàn Singapore tuyên bố thoái sạch vốn tại Quốc Lộc Phát cũng sau hai năm nắm giữ. Trong đó, 30% vốn được chuyển giao lại cho ông Phạm Quang Hưng (hiện đang là Chủ tịch công ty). 15% vốn còn lại được Keppel bán nốt khi thoái tại công ty con Orbista.

Giới đầu tư cho rằng, những vấn đề pháp lý phức tạp của khu đất vàng Thủ Thiêm có thể là nguyên nhân chính khiến Keppel rút lui. Bởi với tư cách là nhà đầu tư nước ngoài, việc vướng mắc vào pháp luật nước sở tại là điều hết sức rủi ro, có thể dẫn đến chôn vốn trong dài hạn.

Đến giữa năm 2019, Sóng Việt bị Thanh tra Chính phủ nêu ra là một trong những dự án mà Ủy ban Nhân dân TP HCM đã chỉ định nhà đầu tư nhưng không thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.

Theo đăng ký kinh doanh cập nhật mới nhất của Quốc Lộc Phát (tháng 2/2020), ông Phạm Quang Hưng và ông Lim Kok Siang là hai điện diện pháp luật. Trong đó, cá nhân người nước ngoài trong vai trò Tổng giám đốc và cũng đang được biết đến là Giám đốc điều hành (lĩnh vực phát triển dự án) của SonKim Land.

Về cơ cấu cổ đông, Orbista giảm tỷ lệ sở hữu xuống còn 8%, phần còn lại vẫn còn khá kín tiếng. Nhưng Công ty Tư vấn Đầu tư Hướng Việt của em vợ ông Trịnh Văn Tuấn (Chủ tịch HĐQT Ngân hàng Phương Đông - OCB) chắc chắn một cái tên trong số đó. Giai đoạn 2018 – 2019, Hướng Việt cầm cố hàng chục triệu cổ phiếu Quốc Lộc Phát tại OCB.

Không những vậy, OCB cũng đã đầu tư 400 tỷ đồng trái phiếu SonKim Land phát hành cuối năm ngoái. Điều này cho thấy vai trò tài trợ vốn tương đối quan trọng của nhà băng này với các đơn vị phát triển dự án The Metropole Thủ Thiêm.

Theo đuổi phong cách cao cấp

Quay trở lại với SonKim Land, đây là một cấu phần của hệ sinh thái Tập đoàn Sơn Kim (SonKim Group), khởi nguồn từ tập đoàn dệt may Đại Thành nổi tiếng từ những năm 1950 gắn với tên tuổi nữ doanh nhân Nguyễn Thị Sơn. Đến thế hệ thứ ba của nhà Sơn Kim, hoạt động kinh doanh của công ty này được mở rộng sang bất động sản, bán lẻ, cho đến dược phẩm, nội thất…

Chủ tịch SonKim Land - Nguyễn Hoàng Tuấn là con trai thứ trong gia đình, hiện cũng đang là người phụ trách những mảng kinh doanh quan trọng nhất của Tập đoàn.

Phân khúc bất động sản mà SonKim Land theo đuổi là Luxury Boutique, tức là vừa sang trọng lại vừa độc nhất. Để đạt được mục tiêu này, công ty hợp tác với các thương hiệu bất động sản có tiếng trên thế giới.

Chủ tịch SonKim Land - Nguyễn Hoàng Tuấn

Chia sẻ với Forbes, ông Tuấn cho biết: "Đây là chiến lược tập trung vào làm tốt một khâu trong chuỗi cung ứng của thị trường bất động sản, một khi đã quản trị tốt sẽ đem lại hiệu quả cao hơn về mặt tài chính so với cách làm từ A-Z trong bất động sản".

Thực tế triển khai minh chứng rõ cho chiến lược này, SonKim Land hợp tác phát triển với Hamon Developments (Tập đoàn quản lý tài sản đến từ Hồng Kông) trong dự án Gateway Thảo Điền; hợp tác Hongkong Land (ông lớn bất động sản cao cấp của Châu Á, một thành viên của Jardine Matheson) trong dự án The Nassim.

Theo tìm hiểu, SonKim Land cũng có kế hoạch bắt tay cùng Fosco và Sato Company phát triển dự án khách sạn 5 sao International Square tại địa chỉ 39 Nguyễn Thị Minh Khai, Quận 1, TP HCM. Đơn vị phụ trách dự án này là Công ty TNHH Khách sạn Quảng Trường Quốc tế, được giao cho ông Nguyễn Minh Sơn – Phó Chủ tịch SonKim Group đứng tên.

Hầu hết dự án của SonKim Land đều có sự tham gia của nhà đầu tư uy tín nước ngoài, điều này được ban lãnh đạo công ty chia sẻ là có thể giúp học hỏi kinh nghiệm quốc tế áp dụng với thị trường trong nước.

Bản thân SonKim Land dù kín tiếng trong cơ cấu sở hữu, nhưng nguồn vốn hoạt động của công ty này có đóng góp không nhỏ từ yếu tố ngoại.

Đầu tháng 8/2019, SonKim Land công bố huy động thành công 121 triệu USD từ nhóm nhà đầu tư EXS Capital, ACA Investments và Credit Suisse AG – chi nhánh Singapore. Đây là lần huy động vốn tiếp theo sau hai lần trước đó lần lượt thu về 37 triệu USD (năm 2013) và 46 triệu USD (năm 2016) do EXS Capital là đơn vị đầu tư kiêm tư vấn. Như vậy, tổng số tiền mà SonKim Land thu về từ thị trường vốn quốc tế lên tới 204 triệu USD, ước tính khoảng 4.700 tỷ đồng.

Chính vì lý do này, dù không đại chúng, nhưng bản thân SonKim Land có lẽ sẽ phải đảm bảo đủ các tiêu chí về tính minh bạch mà các nhà đầu tư đưa ra.

Nhưng có một điểm đáng lưu ý rằng, dù truyền thông về việc nhắm vào phân khúc bất động sản cấp cao, nhưng những con số tài chính chúng tôi thu thập được lại không phản ánh hiệu quả sinh lời lớn, mà thậm chí còn là thua lỗ.

Năm 2018 là cao điểm bàn giao nhà của SonKim Land với các dự án Gateway Thảo Điền và The Nassim, công ty mẹ đạt mức doanh thu thần 2.287 tỷ đồng, nhưng lỗ 54 tỷ đồng. Sang năm 2019, doanh thu của SonKim Land rơi về mức 526 tỷ đồng, và mức lỗ tăng gấp ba lên 128 tỷ đồng.

Tất nhiên đây chỉ là kết quả của riêng công ty mẹ nên có thể chưa phản ánh được đầy đủ bức tranh tài chính của doanh nghiệp này.

Ngoài bất động sản, hai trụ cột kinh doanh khác của Tập đoàn là thời trang và bán lẻ thông qua CTCP Thời trang Sơn Kim và CTCP Sơn Kim Retail.

Thực tế, SonKim Group đã có truyền thống hơn 60 năm trong ngành may mặc, 20 năm trong lĩnh vực nội y. Công ty con SonKim Fashion tập trung chủ yếu vào phân khúc mặc nhà, trang phục lót và thể thao. Công ty kinh doanh nhượng quyền nhiều thương hiệu thời trang lớn trên thế giới, phát triển chuỗi bán lẻ gồm Vera, Jockey, Dickies… với gần 100 cửa hàng trực thuộc và hơn 300 điểm bán trên toàn quốc.

Đối với bán lẻ, SonKim Retail là đơn vị nhận nhượng quyền và vận hành chuỗi cửa hàng tiện ích GS25 (Hàn Quốc) tại Việt Nam. Bên cạnh đó, công ty cũng sở hữu nhiều nhà hàng theo phong cách khác nhau, cũng như các cửa hàng spa chăm sóc sức khỏe.

SonKim Retail nắm 70% vốn của GS 25 Vietnam - đơn vị hiện đang vận hành hơn 60 cửa hàng lợi GS25 tại thành phố Hồ Chí Minh.

Giống như SonKim Land, cả SonKim Fashion và GS 25 Việt Nam đều lỗ trong những năm gần đây.

GS 25 Việt Nam dù năm 2019 đạt doanh thu 196 tỷ đồng, tăng hơn ba lần, nhưng lỗ sau thuế cũng từ 41 tỷ đồng tăng lên 67 tỷ đồng. Việc GS 25 Việt Nam lỗ là điều không có gì bất ngờ khi mà toàn bộ các chuỗi cửa hàng tiện lợi đều đang lỗ.

Còn tại SonKim Fashion, doanh thu duy trì khoảng 130 tỷ đồng, lỗ từ 16 – 17 tỷ đồng trong hai năm gần nhất.

Một cửa hàng GS 25 tại Việt Nam