Nghịch lý thị trường bất động sản: Dư thừa căn hộ cao cấp, thiếu trầm trọng nhà giá rẻ

Dư thừa nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch

Liên quan đến thị trường bất động sản, báo cáo gửi đại biểu Quốc hội về một số vấn đề chuẩn bị cho phiên chất vấn, trả lời chất vấn tại kỳ họp thứ 4, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, trong 9 tháng đầu năm 2022, thị trường tiếp tục gặp khó khăn trong việc huy động các nguồn vốn và khan hiếm về nguồn cung. Nguồn cung về nhà ở từ các dự án mới được bổ sung không nhiều, nguồn cung nhà ở mới trong 9 tháng chủ yếu vẫn đến từ những dự án đã được triển khai và đang được mở bán.

Theo đó, trong 9 tháng đầu năm, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành là 63 dự án với 14.948 căn, bằng khoảng 50,4% số dự án so với cùng kỳ năm 2021. Số lượng dự án nhà ở thương mại được chấp thuận mới là 104 dự án với 49.737 căn, bằng khoảng 51% số dự án so với cùng kỳ năm 2021.

Lũy kế tổng lượng giao dịch (căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền) 9 tháng đầu năm 2022 tăng so cao với cùng kỳ năm 2021, nhưng đã có xu hướng chững lại và giảm mạnh vào quý III/2022.

Thị trường bất động sản ở các phân khúc nhà ở trung, cao cấp, bất động sản du lịch có biểu hiện dư thừa. Trong khi đó, thiếu trầm trọng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình.

Ngoài ra, giá bất động sản vẫn ở mức cao so với khả năng chi trả của đại đa số người dân. Theo đó, căn hộ bình dân (có mức giá từ 25 triệu đồng/m2 - 30 triệu đồng/m2) tại các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm của các đô thị hầu như không có căn hộ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2; căn hộ có mức giá này chỉ có tại một số ít các dự án tại khu vực xa trung tâm như các quận/huyện.

Cũng theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản thời gian qua còn tồn tại, hạn chế. Trong đó, hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản vẫn còn một số bất cập cần sửa đổi như: chưa thống nhất về hình thức lựa chọn (đấu giá, đấu thầu, chỉ định) chủ đầu tư dự án có sử dụng đất; các quy định liên quan đến việc xác định giá đất khi thực hiện thu hồi, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng; quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài; quy định về thời hạn, chế độ sử dụng đất đối với các loại bất động sản mới, bất động sản hỗn hợp, đa chức năng...

Cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa phù hợp, phổ biến là bất động sản ở các phân khúc nhà ở trung, cao cấp, bất động sản du lịch có biểu hiện dư thừa (có nhiều phân khúc đã vượt dự báo đến năm 2025). Trong khi đó, thiếu trầm trọng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình (đối với nhà ở xã hội mới đạt 7,79 triệu m2/12,5 triệu m2 theo yêu cầu).

Cơ cấu nguồn lực cho thị trường bất động sản còn bất hợp lý (chủ yếu từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng, vốn huy động qua phát hành trái phiếu và tiền ứng trước của khách hàng, vốn chủ đầu tư chỉ chiếm khoảng 15 - 30% tổng mức đầu tư của dự án). Chưa có các nguồn vốn trung, dài hạn ổn định cho thị trường.

Giao dịch bất động sản chưa được minh bạch, hiện tượng "hai giá", kê khai thấp hơn giá giao dịch thực nhằm trốn thuế trong giao dịch kinh doanh bất động sản còn khá phổ biến.

Giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân. Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp càng khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở.

Việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản còn chưa chặt chẽ, còn tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Tăng cường không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản

Về giải pháp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đề nghị các Bộ, ngành, cơ quan Trung ương khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản bảo đảm đồng bộ, tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc, tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai, hoàn thiện cơ sở pháp lý và tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản. Khẩn trương xây dựng, trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại kỳ họp thứ 6 năm 2023.

Bộ Xây dựng đề nghị tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản.

Nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến phát triển và quản lý nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở cho người thu nhập thấp, lưu ý tới nhà ở cho các chuyên gia, nhà khoa học tại các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, đảm bảo đồng bộ, tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc, tạo điều kiện thúc đẩy phát triển nhà ở cho các đối tượng này.

Nghiên cứu, đề xuất giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, cắt giảm thủ tục hành chính không cần thiết trong thủ tục đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư và cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư các dự án nhà ở, bất động sản để hỗ trợ, tăng nguồn cung cho thị trường.

Đối với các địa phương, Bộ Xây dựng đề nghị khẩn trương xây dựng Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn từ nay đến năm 2025 và 2030, Kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm và hàng năm theo quy định của Luật Nhà ở trong đó xác định rõ có danh mục các dự án nhà ở để làm cơ sở chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở trên địa bàn.

Rà soát lập danh mục các dự án nhà ở, bất động sản trên địa bàn; đánh giá cụ thể lý do, nguyên nhân đối với các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa triển khai hoặc chậm triển khai . Trên cơ sở đó, tập trung tháo gỡ khó khăn vướng mắc về pháp lý, thủ tục chuẩn bị đầu tư các dự án nhà ở để tăng nguồn cung cho thị trường...