Người mua đất nền cần biết gì khi tiến hành hợp đồng đặt cọc?

04/05/2020 10:21
Khá nhiều trường hợp người mua đất vì tin chủ nhà mà khi tiến hành hợp đồng đặt cọc đã không yêu cầu công chứng hợp đồng cọc. Đã không ít trường hợp trong số đó gặp phải chủ nhà làm ăn thất tín dẫn đến tiền cọc mất, đất chẳng thấy đâu.

Mới đây, tại Tp.HCM có một trường hợp vì quá tin người đã đặt cọc một số tiền lớn để mua mảnh đất nền gần 800m2 của đôi vợ chồng làm ăn thất tín. Kết quả, người mua này hiện đứng trên bờ vực mất tiền tỉ.

Được biết, sau khi tiến hành hợp đồng đặt cọc, người mua này chuyển cho chủ nhà số tiền 3 tỉ nhưng hơn 1 năm nay chủ nhà vẫn chưa hoàn thành xong các thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và phân lô như đã cam kết trong hợp đồng cọc (cam kết 90 ngày), đồng thời thường xuyên né tránh người mua. Theo người mua này vì quá tin tưởng chủ nhà nên khi đặt cọc không yêu cầu công chứng hợp đồng cọc.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 về hợp đồng đặt cọc, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, theo Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư Tp.HCM thì trường hợp mất tiền vì đặt cọc này là rất phổ biến ở thị trường thời gian qua. Luật quy định đối với các dự án căn hộ chỉ được huy động vốn khi xây xong móng nhưng nhiều bên vẫn lách luật bằng việc ký các hợp đồng “giữ chỗ”, hợp đồng “cọc”.

Sau đó, không ít dự án vướng thanh tra hoặc xảy ra mâu thuẫn giữa chủ đầu tư với khách hàng thì quá trình đòi tiền rất nhiêu khê. Về nguyên tắc khách hàng có thể khởi kiện để đòi quyền lợi nhưng do việc kiện tụng tốn quá nhiều thời gian, chi phí, trong khi đó số tiền cọc không lớn nên nhiều người mệt mỏi bỏ cuộc.

Đặc biệt đó là những mâu thuẫn không thể ngồi lại giữa chủ nhà với khách hàng đã đẩy không ít nhà đầu tư rơi vào thế “cầm dao đằng lưỡi”. Trong trường hợp này, do đã đóng tiền cho chủ nhà nên khi xảy ra chuyện người mua thường sẽ khó khăn khi đòi lại tiền.

Cách đây không lâu, trường hợp của bà Nguyễn Thị B (ngụ Quận 12, Tp.HCM) là một ví dụ, bà B cho biết, vào tháng 10 năm 2019 đã đặt cọc cho ông M. (Quận Gò Vấp)100 triệu đồng. Hai bên thống nhất ngày 27/11/2019 sẽ ký hoàn tất thủ tục mua bán và bàn giao nhà, nếu bên nào vi phạm việc trên thì sẽ phải bồi thường cho bên kia 50 triệu đồng.

Tuy nhiên, khi quá hạn ngày bàn giao nhà nhưng ông M không thực hiện theo thỏa thuận mà tìm nhiều lý do xin hoãn. Bà B. còn biết thông tin ông M đang có ý định bán nhà cho người khác vì được giá cao hơn. Sau đó, bà B. nhiều lần nhờ luật sư can thiệp để khởi kiện nhưng quá trình đòi tiền rất nhiêu khê, qua nhiều bước vừa tốn thời gian vừa tốn chi phí đi lại. Cuối cùng, bà B. đành mệt mỏi từ bỏ.

Theo luật sư Lương Ngọc Đinh, Giám đốc Công ty Luật TNHH Thịnh Việt Trí, để phòng tránh những rủi ro khi giao dịch BĐS, người mua cần kiểm tra chủ sở hữu, thông tin thửa đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với BĐS đã có sổ hồng thì cần xem hiện trạng nhà ở, cập nhật về thay đổi chủ sở hữu, thế chấp.

Ở thời điểm đặt cọc, nhiều người thường không quan tâm đến chủ thể đứng tên trên giấy tờ pháp lý của BĐS là ai? Nếu trên giấy tờ chỉ có tên một người, ví dụ chồng hoặc vợ, thì người mua cần yêu cầu bên bán xác nhận BĐS đó là tài sản chung hay riêng và phải được lập bằng văn bản tại cơ quan công chứng. Với tài sản do nhận thừa kế, giấy chứng nhận thể hiện bao nhiêu chủ sở hữu thì bên mua phải yêu cầu tất cả cùng đứng tên ký vào hợp đồng cọc.

Ngoài xác định tính chính chủ, người mua cần kiểm tra thông tin quy hoạch của BĐS cần mua; hiện trạng BĐS đó do ai đang sử dụng, người bán đang cho thuê, cho ở nhờ hay chính họ sử dụng, để đảm bảo khi xuống tiền rồi thì người mua sẽ nhận được BĐS ngay.

Tin mới

Cận cảnh siêu phẩm sedan cỡ nhỏ: Trang bị cửa sổ trời cùng loạt tính năng hiện đại, ăn 3,88 lít xăng/100 km
9 giờ trước
Chiếc sedan đến từ thương hiệu Nhật Bản có khả năng tiết kiệm nhiên liệu ấn tượng khi chỉ hết 3,88 lít/100 km.
Xuất khẩu thủy sản trên đà phục hồi hướng đến mục tiêu 10 tỷ USD
3 giờ trước
10 tháng qua, xuất khẩu thủy sản của nước ta tăng 28% so với cùng kỳ năm ngóai, khả năng cao sẽ đạt mục tiêu xuất khẩu 10 tỷ USD trong năm nay.
Thái Lan có động thái mới vụ 7 tấn nho Shine Muscat nghi nhiễm độc
4 giờ trước
Nước này triển khai quy trình nghiêm ngặt trước thông tin trên.
Một mẫu iPhone đang giảm hơn 13 triệu, giá bán chỉ từ 8 triệu đồng
5 giờ trước
Hiện tại, mẫu iPhone này đang được bán tại nhiều đại lý với mức giá cực rẻ.
"Vua doanh số" của Xiaomi, bán chạy hơn S24 Ultra: Màn hình mượt hơn iPhone 16, giá chưa đến 3 triệu
5 giờ trước
Đâu là lý do khiến mẫu điện thoại giá rẻ này có sức hút lớn như vậy?

Tin cùng chuyên mục

"Pháp sư" Mr. Xuân Hoàn thay áo mới cho VinFast VF 3: mini Defender phiên bản "hoàng tử bóng đêm", cặp đèn pha đổi màu theo ý thích
9 giờ trước
Chiếc VinFast VF 3 phiên bản all black được xem là độc nhất vô nhị trên thị trường hiện nay.
Một ông lớn Trung Quốc trình làng xe hybrid phạm vi hoạt động trên 1.500 km: Tiêu thụ 4,71L/100km, sạc nhanh chưa đến 30 phút
9 giờ trước
Mẫu xe có tên Roewe iMax8 DMH với phạm vi hoạt động 1.536 km với giá khởi điểm hơn 700 triệu đồng.
Kia Seltos 2025 lộ diện trên đường: Thiết kế mới, có điểm giống xe điện, dễ thêm hybrid đấu Xforce, Yaris Cross
10 giờ trước
Thế hệ mới của Kia Seltos vẫn sẽ giữ kiểu dáng góc cạnh như trước nhưng sẽ thay đổi lớn ở mặt trước và sau.
Nhiều hãng xe lần đầu lắp ráp tại Việt Nam: Phần lớn từ Trung Quốc, xe thuộc nhiều phân khúc, xuất xưởng từ năm sau
14 giờ trước
Xu hướng xây nhà máy và nội địa hóa ô tô tại Việt Nam đang cho thấy rõ mục tiêu phát triển nghiêm túc của nhiều hãng mới gia nhập thị trường.