Nhà đầu tư bất động sản nào sẽ bình yên đi qua mùa giông bão?

18/05/2022 22:55
"Khi toàn thị trường gần như ở đâu cũng tăng - thì ai cũng là nhà đầu tư tài năng, ai cũng thắng lợi. Nhưng khi thị trường vào giai đoạn "thủy triều rút", thì chỉ những nhà đầu tư có nền tảng tài chính bền vững, có thu nhập tốt… mới bình yên đi qua mùa giông bão?"

Thị trường sẽ ra sao?

Một loạt tác động từ chính sách "siết lại" thị trường của các cơ quan chức năng khiến diễn biến của kênh đầu tư này có sự đổi thay. Đánh giá về động thái này, các chuyên gia cho rằng, thị trường cần phải có sự điều chỉnh lại cho hợp lý. Theo PGS.TS, Đinh Trọng Thịnh, sau khoảng thời gian phát triển nóng, các chính sách siết lại thị trường là hoàn toàn cần thiết. Vị chuyên gia này nhận định, có thể chủ thể tham gia thị trường sẽ lo ngại nhưng nhìn về dài hạn thì đây là tín hiệu tốt, giúp thị trường trở nên minh bạch hơn.

Chung quan điểm đó, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính – ngân hàng nhận định, trong ngắn hạn, nhà đầu tư, doanh nghiệp, người mua nhà sẽ gặp khó khăn. Nhưng về dài hạn, thị trường sẽ phát triển bền vững sau khoảng thời gian tăng trưởng nóng.

Ở góc độ nhà đầu tư, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản, người có nhiều năm kinh nghiệm cho hay: "Thời gian gần đây, khi các chính sách quản lý nhà nước bắt đầu thể hiện "sức nặng" trong việc kiềm chế thị trường bất động sản, cũng là lúc các nhà đầu tư bắt đầu lộ rõ "ai còn mặc quần" khi thủy triều rút. Vậy đâu là con đường đầu tư bền vững trong giai đoạn chông gai sắp tới?"

Theo ông Kiên, trên thị trường có thể phân ra 4 nhóm mua bất động sản. Thứ nhất là nhóm mua bất động sản với nhu cầu sử dụng thật: để ở, làm nhà xưởng sản xuất, làm văn phòng doanh nghiệp, làm nơi khai thác kinh doanh. Thứ hai, nhóm mua bất động sản với nhu cầu tích giữ tài sản, làm của để dành, chống mất giá đồng tiền. Thứ ba, nhóm mua bất động sản với nhu cầu làm "đồ trang sức", khẳng định giá trị bản thân. Thứ tư, nhóm mua bất động sản với mục đích chính chủ đích đầu tư kiếm lời nhanh.

Nhóm 1, 2, 3 thường sẽ giữ tài sản trong thời gian dài. Nhóm 4 thường là các nhà đầu tư ngắn hạn dưới 1 năm, hoặc các F0 "sản xuất hàng", F1 - F2 mua lại hàng lẻ của F0 rồi mua đi bán lại liên tục trong thời gian ngắn.

Không kể nhóm mua bất động sản với nhu cầu sử dụng thật, 3 nhóm nhà đầu tư còn lại sẽ có mục tiêu ưu tiên khác nhau. Có nhóm cần sự an toàn, giữ tài sản tránh mất giá đồng tiền; có nhóm chủ đích chấp nhận rủi ro đầu tư "làm giàu nhanh"; lại có nhóm mua bất động sản với nhu cầu làm "đồ trang sức", khẳng định giá trị bản thân.

Nhà đầu tư bất động sản nào sẽ bình yên đi qua mùa giông bão? - Ảnh 1.

(Ảnh minh hoạ).

Ông Kiên chỉ ra 3 dấu hiệu cảnh báo tình trạng rất nguy hiểm cho những nhóm nhà đầu tư như sau: Một, dùng đòn bẩy vượt khả năng "tiền bỏ heo". Nhóm này không đủ thu nhập trả ngân hàng, nhưng không cưỡng lại được đà tăng giá của bất động sản, mạo hiểm vay dư ra rồi dùng tiền vay đóng ngược lại cho ngân hàng. Hai, thu nhập bị sụt giảm ngoài dự tính do ảnh hưởng nặng nề của Covid làm "tiền bỏ heo" bị sụt giảm đột ngột. Điều này dẫn đến việc bị hụt hơi khoản tiền phải đóng hàng tháng trong ngân hàng. Ba là dùng tiền vốn sản xuất kinh doanh - huyết mạch tạo ra của cải vật chất, công ăn việc làm cho xã hội - bỏ vào bất động sản và các cuộc chơi tài chính trái sở trường.

Ông Kiên cho rằng, đối với nhóm 1, 2, nếu tài sản thanh khoản không tốt, họ có thể phải cắt lỗ 5-15% giá trị tài sản để thu hồi vốn ngân hàng.

Đầu tư như thế nào trong thời gian biến động?

Ông Lê Quốc Kiên cho rằng, giai đoạn từ nay đến hết 2023, phương án đầu tư "cần sự an toàn" có thể sẽ lên ngôi. Lựa chọn này cần các sản phẩm khi cần có thể thanh khoản nhanh chóng, dễ dàng. Để thanh khoản tốt thì bất động sản phải có pháp lý rõ ràng và có thể sử dụng được ngay.

Để có thể sử dụng được ngay thì bất động sản cần phải ở các nơi có mật độ dân cư tương đối ổn, và tiện ích cơ bản tối thiểu để sinh hoạt. Đặc biệt, sản phẩm được ngân hàng sẵn sàng cho vay trên 70% giá thị trường là sản phẩm tốt.

Với những nhà đầu tư có nền tảng tài chính tốt, nguồn tiền nhàn rỗi và dòng tiền thu nhập đều đủ mạnh, đặc biệt không bị áp lực đòn bẩy ngân hàng, có thể cân nhắc phương án đầu tư "làm giàu nhanh, nhân x lần tài sản trong thời gian trung dài hạn" bằng các bất động sản có thể bật tăng giá mạnh như: bất động sản hình thành tương lai, đất lớn ở tỉnh/ vùng ven,… Đương nhiên "high return - high risk", lựa chọn này sẽ đi kèm với các rủi ro: Dự án trục trặc không thể về đích, thanh khoản kém chôn vốn lâu, thay đổi chính sách quản lý nhà nước hoặc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất. Phương án này chỉ phù hợp với những người trích 20% - 30% tài sản nhàn rỗi, chấp nhận không cần đụng tới khoản tiền này trong thời gian ít nhất 3-5 năm vẫn sống khỏe.

Với những người sở hữu nhiều tài sản còn có thêm một nhu cầu mua bất động sản, xem bất động sản như một món trang sức, khẳng định giá trị bản thân, bên cạnh việc cũng là nơi tích giữ tài sản. Nhóm này dựa vào độ khan hiếm hoặc tính biểu tượng của bất động sản, ví dụ như nhà ở các khu vực đắt đỏ, mang tính biểu tượng nhưng hiếm có người bán, nhà mặt tiền ở các trục đường chính quận trung tâm, biệt thự nghỉ dưỡng ở các khu resort cao cấp, shophouse thương mại ở các đại dự án hoành tráng.

Với nhóm này thì tiêu chí "tần suất sử dụng", hay "thu nhập khai thác cho thuê trên giá trị tài sản" không quá quan trọng với họ. Do đó mới có những câu chuyện "biệt thự nghỉ dưỡng 1-2 triệu đô khai thác 2% - 3%/năm", "nhà 40 tỷ cho thuê chỉ 70 triệu/tháng" hay "shophouse 50 tỷ cho thuê 100triệu đồng/tháng".

"Tóm lại, khi toàn thị trường gần như ở đâu cũng tăng - thì ai cũng là nhà đầu tư tài năng, ai cũng thắng lợi. Nhưng khi thị trường vào giai đoạn "thủy triều rút", thì chỉ những nhà đầu tư có nền tảng tài chính bền vững, có thu nhập tốt và ổn định từ sản xuất kinh doanh hoặc làm thuê, đầu tư phần lớn bằng "tiền nhàn rỗi, tiền bỏ heo", kiểm soát tốt đòn bẩy (nếu có) trong khả năng cho phép của "tiền bỏ heo", và sở hữu những tài sản có khả năng thanh khoản tốt mới là những người bình yên đi qua mùa giông bão để hái quả ngọt về sau", ông Kiên nhấn mạnh.

https://cafef.vn/nha-dau-tu-bat-dong-san-nao-se-binh-yen-di-qua-mua-giong-bao-20220518150623016.chn

Tin mới

Đâu là nguyên nhân đẩy giá cà phê lên cao?
8 giờ trước
Giá cà phê tăng cao ngay giữa vụ thu hoạch nhưng nhiều nông dân vẫn chưa vội bán ra vì hy vọng giá sẽ tiếp tục tăng
Central Retail Việt Nam và The Garden ký kết hợp tác chiến lược
8 giờ trước
Central Retail Việt Nam và Công ty TNHH MTV Đầu tư và Thương mại The Garden - thành viên của Bitexco Group, công bố hợp tác chiến lược cho giai đoạn 20 năm tiếp theo và mở rộng các thương hiệu lớn của Tập đoàn.
Ford Ranger, Everest đổi trang bị tại Việt Nam: Thêm tiếng Việt, bớt cảm biến, bỏ tính năng từng vượt trội đối thủ
4 giờ trước
Các dòng xe Ford Ranger và Everest tại Việt Nam từ tháng 12/2024 sẽ có giao diện tiếng Việt trên tất cả phiên bản. Bên cạnh đó, tính năng lùi chuồng tự động trên một số phiên bản của 2 dòng xe này sẽ không còn nữa.
Nga phá vỡ kỷ lục về dự trữ vàng, đạt hơn 2.300 tấn đứng thứ 5 thế giới
6 giờ trước
Nga đang đứng thứ 5 thế giới về dự trữ vàng, chỉ xếp sau Mỹ, Đức, Italy, Pháp và xếp trên Trung Quốc.
Đây là xe tay ga xịn nhất của Honda: Dùng công nghệ như ô tô, 'ăn đứt' SH, giá bán ở Việt Nam gây bất ngờ
6 giờ trước
Đây được xem là mẫu xe tay ga cao cấp nhất của Honda.

Tin cùng chuyên mục

Giới tinh hoa chọn sống “chuẩn resort” tại Eurowindow Twin Parks
9 giờ trước
Giữa "rừng bê tông" chật chội, ngột ngạt của đô thị, giới tinh hoa đang tìm về những giá trị sống đích thực tại Eurowindow Twin Parks để tận hưởng cuộc sống "chuẩn resort". Với chính sách ưu đãi hấp dẫn, dịp cuối năm là thời điểm “vàng” để các nhà đầu tư sở hữu riêng cho mình không gian sống thượng lưu.
Đại lý báo MG G50 bán ra sau Tết: Giới hạn 300 chiếc, dài hơn Innova Cross nhưng cạnh tranh Xpander bằng giá tạm tính từ 530 triệu đồng
10 giờ trước
Hiện tại, các đại lý vẫn chưa thống nhất được số phiên bản của  MG G50 sẽ được mang về nước.
BLACK FRIDAY tại Vạn Hạnh Mall Siêu sale đỉnh nóc – Giảm giá kịch trần
14 giờ trước
Sự kiện mua sắm lớn nhất năm BLACK FRIDAY đã trở lại Vạn Hạnh mall với thông điệp "Siêu sale đỉnh nóc – Giảm giá kịch trần" từ ngày 20/11 – 1/12/2024 tại sảnh sự kiện tầng trệt.
Hàng hiếm Hummer H3 sau 20 năm vẫn có giá ngang Santa Fe ‘đập hộp’: Đã độ màn hình, âm thanh hơn 100 triệu
2 ngày trước
Phần nội thất của chiếc Hummer H3 sẽ khiến nhiều người ngạc nhiên với một mẫu xe đã gần 20 năm tuổi.