Nhà đầu tư kỳ cựu "săn" hàng bán tháo: “Chỉ thấy bán lãi mà chưa thấy cắt lỗ”

Săn hàng bán lỗ… khó như lên trời

Tác động của dịch bệnh đã khiến thị trường bất động sản rơi vào tình cảnh gần như "đóng băng". Trước đó, không ít nhà đầu tư kỳ vọng rằng, áp lực khoản vay tài chính sẽ buộc một số "cá mập" ôm nhiều hàng sẽ đẩy bớt ra với mức giá rẻ. Thậm chí, một số người kỳ vọng vào tình trạng bán tháo diễn ra cục bộ để có cơ hội gom hàng mới, đẹp, giá cả phải chăng. Tuy nhiên, thị trường địa ốc đang ghi nhận tâm lý thận trọng của các nhà đầu tư.

Ông Trần Nhật, một nhà đầu tư có 8 năm kinh nghiệm trong nghề cho biết, 2 tháng nay, ông dành nhiều thời gian thăm dò thị trường thông qua đội ngũ môi giới. "Tôi dự tính sẽ tiếp tục ôm thêm hàng, đặc biệt là sản phẩm đẹp, cắt lỗ. Nhưng đến thời điểm hiện tại, chỉ có lượng ít nhà đầu tư bán rao. Giá sản phẩm giảm khoảng 20% so với lúc sốt nóng, chưa thực sự giảm sâu. Nếu so với giai đoạn năm 2017, 2018 thì giá bất động sản còn cao. Tức là nếu nhà đầu tư ôm hàng từ giai đoạn này mà bán hạ giá 20% thì họ vẫn có lời. Đối với hàng đẹp, mức giá giảm rất hiếm", ông Nhật cho biết.

Dù giá không giảm quá sâu và sản phẩm bán tháo chưa ồ ạt đẩy ra thị trường nhưng ông Nhật vẫn chấp nhận xuống tiền cọc một lô đất đẹp. Vì ông quan điểm, đã là hàng đẹp thì giá cả chỉ là một phần.

Thị trường chưa xuất hiện tình trạng bán tháo.

Trái với suy đoán của một số nhà đầu tư về tình hình cắt lỗ, anh Phạm Viên (nhà đầu tư Hà Đông, Hà Nội) lại cho rằng: "Người cắt lỗ chủ yếu là nhà đầu tư tay ngang hoặc số ít đang phải chịu áp lực lớn. Hầu như các nhà đầu tư đang cố đợi chờ sốt đất trở lại. Họ thăm dò thị trường, cầm cự và chờ đợi. Đã xác định đầu tư lâu dài, nhà đầu tư sẽ có tâm lý cẩn trọng. Tuy nhiên, có một số người cần tiền thật. Họ quảng cáo bán lỗ nhưng thực tế vẫn mong có lời".

Anh Viên cho biết thêm rằng: "Không phải bây giờ mà trước đó, chiêu trò quảng cáo quá đà là cách để bán hàng của nhiều môi giới và một số nhà đầu tư. Họ luôn giật vấn đề lên cho nóng để người khác quan tâm gọi điện. Nếu đăng thông tin bán sản phẩm bình thường thì chắc chắn ít người gọi. Nhưng nếu quảng cáo, bán cắt lỗ, cần tiền gấp mùa Covid-19 thì sẽ có một số nhà đầu tư mới sẽ nghĩ: "Giảm giá thế này phải mua ngay".

Với nhà đầu tư chuyên nghiệp, khi săn hàng, họ chủ yếu thông qua anh em trong nghề. Quá trình ép giá cũng diễn ra chỉ có người tham gia mua – bán mới biết, hiếm khi lộ thông tin hay chia sẻ trên mạng".

Khi nào tình trạng cắt lỗ, bán tháo xuất hiện ồ ạt?

Dù dịch bệnh kéo dài và tác động, nhưng giới chuyên gia cho rằng, tình trạng cắt lỗ, bán tháo ồ ạt là kịch bản rất khó xảy ra.

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc DKRA Việt Nam, tình trạng cắt lỗ, bán tháo đã xảy ra nhưng rất ít và không phổ biến. Vì vậy, một số lượng ít như vậy sẽ không không thể đại diện cho toàn thị trường vì đó chỉ là một số ít nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính lớn và không có khoản dự phòng để chi trả khoản vay khi thu nhập bị gián đoạn vì dịch bệnh.

"Bên cạnh đó, thông tin rao bán giảm giá, cắt lỗ có thể chỉ giảm chút ít, thậm chí chỉ giảm lợi nhuận kỳ vọng chứ chưa phải tình trạng bán tháo. Thêm nữa, việc mua bán/chuyển nhượng đất nền thường được thực hiện khi người mua biết rõ vị trí khu đất và các giấy tờ pháp lý liên quan. Nhưng trong tình hình giãn cách hiện nay, người mua không thể đi xem đất/dự án nên các giao dịch cũng rất hiếm, có thể nói thị trường thứ cấp gần như đứng yên. Mặt khác, không loại trừ một số môi giới dùng chiêu trò câu chữ trong quảng cáo rao bán để thu hút người mua", ông Nguyễn Hoàng chia sẻ.

Trong tọa đàm trực tuyến về bất động sản mới đây, ông Đinh Thế Hiển, chuyên gia bất động sản, cho rằng, dù áp lực dịch bệnh kéo dài nhưng thị trường địa ốc Việt Nam khó xảy ra tình trạng đổ vỡ dù tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính của nhà đầu tư lên tới 70-80%. Tuy nhiên, ở Việt Nam lại không có những công cụ phái sinh trong đầu tư bất động sản và phía ngân hàng lại thận trọng trong việc xử lý nợ của người vay.

Ngoài ra, đối khoản nợ quá hạn, để được đưa vào diện quản lý và phát mãi là một quy trình vài tháng.

Thêm nữa, thị trường bất động sản Việt Nam có đặc trưng riêng về tính thanh khoản. Ngay cả lúc giao dịch mua bán rất khó thì bất động sản không rớt giá. Về phía ngân hàng, họ cũng không dễ dàng bán được tài sản phát mãi dù đã chấp nhận giảm giá. Đó là lý do họ lựa chọn làm việc với chủ đầu tư, tức người vay vốn, để cùng tìm cách bán.

Thế nên ông Hiển nhận định, dù khó khăn trong vấn đề trả nợ nhưng vẫn không có sự đổ vỡ trên thị trường.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia này thừa nhận, tình trạng giảm giá 20-30% đối với phân khúc thiên về nghỉ dưỡng đã xuất hiện trên thị trường nhưng lại không diễn ra công khai. Trái lại, các cuộc mua bán lại diễn ra khá âm thầm giữa 2 bên, dựa trên cơ sở thỏa thuận, tìm đối tác ưng ý.

Ông Hiển tiếp tục khuyến nghị, nhà đầu tư có tiềm lực tài chính đang có nhiều cơ hội tìm kiếm sản phẩm tốt, giá đẹp.