Nhà đầu tư “quay xe” với nơi từng là “thủ phủ” phân lô, bán nền

Nhà đầu tư quay xe

Anh Nguyễn Văn L. - môi giới đất nền tại khu vực Phú Xuyên, Hà Nội cho biết, hơn 2 tháng đổ lại đây, khách hàng của anh chủ yếu là các nhà đầu tư đã tìm hiểu, thậm chí đặt cọc mua đất nền tại Hòa Lạc nhưng đều rút khỏi nơi đó về khu vực anh bán tìm hiểu thị trường. 

Anh L cho biết, nguyên nhân các nhà đầu tư “quay xe” với khu vực Hòa Lạc là do lệnh dừng phân lô, tách thửa hồi cuối tháng 3. Nhiều nhà đầu tư lo ngại sau lệnh này thị trường bất động sản Hòa Lạc sẽ trầm lắng. Do đó, họ nhanh chóng rút lui. 

Thị trường bất động sản Hòa Lạc là một trong những thị trường giữ được sức nóng trong thời gian dài. Cơn sốt đất Hòa Lạc bắt đầu từ cuối năm 2018 kéo dài đến năm 2021. 

Trong cơn sốt giai đoạn đó, giá đất tại Hòa Lạc trung bình tăng khoảng 40-50% so với thời điểm năm 2018. Còn những địa phương trọng tâm của thị trường Hòa Lạc như Quốc Oai, Thạch Thất, Sơn Tây đã tăng mạnh gấp đôi, gấp ba trong vòng hơn 2 năm. 

Những năm trước đây, mặt bằng giá đất ở khu vực này còn thấp khoảng 3-6 triệu đồng mỗi m2. Tuy nhiên, trải qua nhiều lần sốt đất, giá đất nền khu vực này hiện đã được đẩy lên mức 15-25 triệu đồng/m2. Những vị trí đẹp, mặt tiền đường, giá bị đẩy lên 30-40 triệu đồng/m2. 

Sự sôi động của thị trường Hòa Lạc chủ yếu đến từ phân khúc đất nền. Các sản phẩm được chào bán ra thị trường là những khu đất có diện tích lớn, được giới đầu cơ, đầu tư mua lại hoặc có sẵn từ trước, khi thấy thị trường có sóng liền phân lô bán nền. Đặc biệt, loại hình đất nông nghiệp, đất vườn, đất trồng cây lâu năm mang lại lợi nhuận lớn khi chuyển đổi thành công và phân lô ra bán.

Thị trường trầm lắng

Tuy nhiên, thời điểm đầu năm 2022, thị trường đất nền Hòa Lạc hạ nhiệt khi Sở TN&MT đề nghị UBND các quận, huyện, thị xã tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất đối với thửa đất nông nghiệp; thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất; thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

Với một thị trường sôi nổi trong việc tách thửa, phân lô thì lệnh trên như một cú đấm khiến thị trường bất động sản Hòa Lạc lung lay. “Nhiều nhà đầu tư ngay lập tức rút lui tại thị trường này, họ tìm những khu vực khác tiềm năng hơn. Do đó, hoạt động kinh doanh bất động sản ở Hòa Lạc rơi vào trầm lắng, không còn những đoàn ô tô lũ lượt kéo về xem đất”, một môi giới ở Hòa Lạc chia sẻ. 

Mặc dù vậy, giá đất ở đây vẫn ở mức cao. Đơn cử, một mảnh đất diện tích 150m2 tại xã Phú Cát, Quốc Oai gần với trường đại học FPT được rao bán với giá 23 triệu đồng/m2. 

Còn tại Thạch Thất gần khu Công nghệ cao Hòa Lạc có giá 19 triệu đồng/m2. Có thể thấy được, dù trầm lắng nhưng những vị trí đẹp, mặt tiền đường, giá chào bán cao.

Chỉ những mảnh đất trong dân có diện tích lớn từ 500-700m2, có một phần đất ở, chưa bị chuyển đổi và chưa phân lô, tách thửa có mức giá mềm, dao động từ 3-10 triệu đồng/m2. 

Anh M. - một nhà đầu tư ở Hòa Lạc cho biết, hiện thanh khoản đang rất thấp. Nguyên nhân không chỉ đến từ việc dừng phân lô bán nền mà còn do giá đất không tương xứng với cơ sở hạ tầng. Trước giờ sốt do có rất nhiều thông tin tích cực như khu công nghệ cao, trường học, dự án… nhưng qua nhiều năm, các dự án đó vẫn làm trên giấy. Điều này khiến cho những nhà đầu tư đón đầu quy hoạch vỡ kỳ vọng.

Theo Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam TS Sử Ngọc Khương, cứ có thông tin quy hoạch là nghĩ đến đầu cơ đất. Nhưng nhà đầu tư cần lưu ý, quy hoạch cũng có thể thay đổi theo thời gian, phụ thuộc vào các điều chỉnh về kinh tế vi mô. Các công trình cơ sở hạ tầng giao thông cũng sẽ phụ thuộc vào những điều chỉnh này. Sau 5 - 10 năm, có thể quy hoạch lại được thay đổi, cập nhật, làm lại. 

Ông cũng cho rằng nhà đầu tư cá nhân cần hết sức cẩn trọng để tránh dính "bẫy" của nhóm đầu cơ, môi giới. Các nhà đầu tư cần tham khảo thêm thông tin chính thức từ các cơ quan sở ngành địa phương về nguồn vốn, tiến độ... để có cái nhìn tổng quan về dự án. Do vậy các nhà đầu tư cần cẩn trọng trong việc cân nhắc đầu tư theo cơ sở hạ tầng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam đưa ra lời khuyên: “Nhà đầu tư nên hết sức cẩn trọng trong việc tìm thị trường thời điểm này. Cần phải tìm hiểu kỹ để đánh giá chắc chắn là thị trường thật, đặc biệt địa phương thời gian qua giá bất động sản đã tăng cao, những địa phương có phong trào mua đất đai mà không chú trọng vào sản xuất, kinh doanh".