Nhà phố - biệt thự Tp.HCM khan hiếm, tỉnh vùng ven tiếp tục “bật tăng”

Theo báo cáo thị trường nhà liền thổ của JLL, diễn biến nguồn cung nhà phố - biệt thự trên thị trường BĐS đang thấy rõ sự lệch pha về tỉnh ven Sài Gòn. Trong khi, tại Tp.HCM nguồn cung mới tiếp tục "nhỏ giọt".

Đơn vị này chỉ ra, tính đến quý 4/2021, cả khu vực miền Nam BĐS nhà liền thổ đạt gần 2.100 căn, trong đó, Tp.HCM chỉ đóng góp 223 căn (chủ yếu từ các dự án quy mô nhỏ). Trong khi đó, tăng trưởng nguồn cung mới chủ yếu đến từ bốn tỉnh vệ tinh với hơn 1.800 căn, gấp gần 9 lần so với thị trường Tp.HCM, dẫn đầu là Bình Dương với hơn 1.000 căn, tiếp đến là Đồng Nai gần 500 căn, BR-VT 250 căn và cuối cùng là Long An gần 100 căn. Tăng trưởng nguồn cung trong quý đến từ các dự án được cấp phép bán hàng vào những tháng cuối năm khi các công trình được phép xây dựng trở lại sau thời gian dài giãn cách.

 Bước sang năm 2022, nguồn cung nhà phố - biệt thự tại các tỉnh lân cận tại Sài Gòn vẫn là "điểm sáng" trên thị trường địa ốc. Trong đó, các dự án KĐT quy mô lớn của các đơn vị như Nam Long Group, Vingroup, Thắng Lợi, Novaland… vẫn "chiếm sóng" thị trường, được người mua chú ý.

Chẳng hạn tại khu vực Đồng Nai, loạt dự án BĐS khu đô thị như Izumi City 170 ha của Nam Long Group và Hankyu Hanshin Properties (Nhật Bản); Vinhomes Grand Park (271ha), Aqua City (1.000ha), Long Hưng City (277ha), Sơn Tiên (380ha), Swan Bay (200ha), Angel Island (205ha)... là nguồn cung bổ trợ rất lớn cho thị trường nhà liền thổ Tp.HCM trong những năm qua. Trong đó, dự án Izumi City 170 ha  nằm điểm giao 2 mặt tiền Hương Lộ và Nam Cao (Tp.Biên Hoà), dọc dòng sông Đồng Nai và Sông Bến gỗ với loại hình nhà phố, biệt thự gây chú ý trên thị trường Đồng Nai thời gian qua. Đây là dự án phát triển theo mô hình khu đô thị tích hợp, hướng đến người đầu tư khu Đông và gia đình trẻ thành đạt, có lối sống trẻ trung, thích môi trường sống năng động của khu Đông mua để dành để ở thật sau này.

Tại Long An, cũng xuất hiện các khu đô thị quy mô, phát triển theo mô hình khu đô thị tích hợp cung cấp nguồn cung đa dạng cho thị trường khu vực này. Phải kể đến KĐT Waterpoint 355 ha với các loại hình như nhà phố, căn hộ, biệt thự ven sông cao cấp…. Do có vị trí nằm  ven sông Vàm Cỏ Đông, và liền kề Harbor 8,6ha - Vịnh Cảng nước ngọt nhân tạo lớn nhất phía Tây Tp.HCM cho nên khu đô thị này nhận được sự chú ý của thị trường. Từ dòng căn hộ Ehome Southgate giá 1 tỉ đồng/căn đến biệt thự ven sông The Aqua giá triệu USD/m2 đáp ứng nhu cầu đa dạng của đối tượng khách hàng khác nhau. Hay, một loạt KĐT như The Sol City,  TNR Stars, West Market, Elite Life Cần Guộc… đã được phát triển trước đó, khiến thị trường BĐS Long An hội tụ nhiều dự án chất lượng, đa dạng nhu cầu.

Tại Bình Dương, theo JLL Việt Nam cũng là khu vực dẫn đầu nguồn cung về BĐS liền thổ. Một số dự án như Paragon City, Huỳnh Tiến Phát Residential, KDT Ecolakes Mỹ Phước, Sun Casa Central…liên tục ra thị trường từ thời điểm năm 2021 đến nay. JLL chỉ ra, trong quý cuối năm 2021, tổng lượng giao dịch đạt gần 2.250 căn, tăng mạnh. Trong đó, TP. HCM ghi nhận lượng giao dịch với 214 căn, tập trung hầu hết ở các Quận Tân Phú, Bình Tân, Quận 12; bốn tỉnh vùng ven có lượng giao dịch trên 2.030 căn và đều từ các dự án tích hợp, phức hợp quy mô lớn tại hai tỉnh Bình Dương và Đồng Nai. Nhu cầu đầu tư tăng cao ngay sau khi biện pháp giãn cách được nới lỏng và kế hoạch phát triển hạ tầng tập trung tại các tỉnh phía Nam của Nhà nước được đẩy mạnh. Nhiều sự kiện mở bán trực tiếp và các hoạt động mua bán được cho phép khiến lượng giao dịch sôi động trở lại.

Báo cáo mới đây nhất của Savills Việt Nam cũng chỉ ra, nguồn cung nhà phố, biệt thự tại Tp.HCM tiếp tục khan hiếm, giá tăng cao. Trong bối cảnh cơn khát nguồn cung vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện tại TP.HCM, thị trường Bình Dương, Đồng Nai, Long An… đang trở thành khu vực có nguồn thay thế lý tưởng, nhờ mức giá bán thấp và tốc độ đô thị hóa cao. Đại diện đơn vị này cho hay, ở  phân khúc nhà phố và biệt thự, nguồn cung tại Tp.HCM giảm đến 65% theo năm với 1.200 sản phẩm. Đây là mức thấp nhất kể từ năm 2016 đến nay. Nhà phố thương mại cũng ghi nhận nguồn cung trong 3 tháng cuối năm 2021 chỉ đạt 200 căn, giảm 85% so với cùng kỳ năm trước. Theo ghi nhận của Savills, không có dự án nhà phố/biệt thự mới nào được mở bán trong quý 4/2021, nguồn cung mới đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo. Với nguồn cung hạn chế, giá bán của các sản phẩm nhà ở tại TP.HCM cũng neo ở mức cao trong giai đoạn cuối năm 2021. Các sản phẩm bất động sản liền thổ với giá bán trên 18 tỷ đồng/căn ngày càng phổ biến trong 3 năm gần đây với cả nguồn cung và giá bán tăng.

Trong khi đó, tại các tỉnh lân cận Sài Gòn giá sơ cấp nhà phố biệt thự cũng ghi nhận tăng tương ứng với nguồn cung mới. Tuy vậy, nguồn cung đa dạng hơn Tp.HCM được xem là lợi thế cho người mua vào thị trường tỉnh. Số liệu JLL Việt Nam chỉ ra, Trong quý 4/2021, giá bán sơ cấp bình quân của thị trường nhà liền thổ tại các tỉnh lân cận Tp.HCM ghi nhận ở mức 2.955 USD/m2 đất, tăng 28,8% so với năm ngoái và 1,4% so với quý trước. Nhiều chủ đầu tư các dự án tích hợp quy mô lớn tại các tỉnh Đồng Nai, Long An tăng giá 5-10% so với quý trước do đang tung bán các loại hình sản phẩm rất đặc biệt và số lượng có hạn, chẳng hạn như dinh thự ven sông, nhà phố thương mại lớn thiết kế theo kiểu Phương Tây đối diện với quảng trường thương mại năng động và bến du thuyền, đồng thời cung cấp các chương trình bán hàng hấp dẫn nhằm kích cầu hậu Covid.

Cũng theo đơn vị này, dù quỹ đất Tp.HCM đang hạn chế, nguồn cung tương lai tại Tp.HCM sẽ hạn chế hơn các tỉnh lân cận. Dự kiến khoảng 11.400 căn sẽ được chào bán trong năm 2022 tại bốn tỉnh lân cận Tp.HCM.

"Kế hoạch phát triển hạ tầng vùng ven Tp.HCM gần đây, đặc biệt là đường Vành Đai 3, 4, Cao tốc HCM – Mộc Bài, Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cùng với tốc độ gia tăng dân số đô thị, sẽ thúc đẩy cả nguồn cung và cầu từ các khu vực trung tâm Tp.HCM đến khu vực ngoại thành hoặc các tỉnh vệ tinh vùng ven. Điều này sẽ thúc đẩy tăng trưởng giá bán sơ cấp tại những khu vực này", đại diện JLL nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, ông Lê Quốc Kiên, nhà đầu tư kì cựu tại Tp.HCM cho hay, nhà phố - biệt thự luôn có mức độ ổn định cao về dân cư, đây cũng là phân khúc luôn có nhu cầu "Sử Dụng Thật" (để ở, kinh doanh, cho thuê), nên mức độ thanh khoản luôn rất tốt. Tuy nhiên, nếu so sánh giữa Tp.HCM và các tỉnh lân cận thì bất động sản ở vùng ven hay ở tỉnh mức độ tăng giá sẽ nhanh hơn.