Nhận diện "điểm nóng" trên thị trường bất động sản trong vùng đô thị mở rộng TPHCM

Lý giải về nguyên nhân các doanh nghiệp đổ xô về các vùng lân cận TP.HCM để đầu tư, phát triển dự án, các chuyên gia bất động sản cho rằng, các khu vực lân cận TP.HCM nói trên còn rất nhiều quỹ đất, bên cạnh đó việc xin các thủ tục pháp lý còn "dễ thở" hơn nhiều.

Các chuyên gia về bất động sản nhận định, tới đây thị trường bất động sản phân khúc đất nền sẽ chuyển mình và phân hóa mạnh mẽ. Một khi sản phẩm tung ra chào bán đa dạng hơn thì chất lượng hạ tầng, tiến độ dự án chính là yếu tố then chốt quyết định độ nóng của sản phẩm.

Sơ lược về thị trường bất động sản 4 tỉnh xung quanh TP.HCM gồm: Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu… mà đơn vị nghiên cứu thị trường Jones Lang LaSalle (JLL) công bố cho thấy bất động sản ở các tỉnh phía Nam này khá nhiều tiềm năng. Trong đó, thị trường bất động sản tại Long An là khu vực có dư địa lớn về dự án đất nền. 

Long An đang được xem là một lựa chọn mới bên cạnh hai khu vực đầu tư công nghiệp truyền thống là Bình Dương và Đồng Nai, ghi nhận mức tăng trưởng giá thuê cao nhất trong quý vừa qua. Hiện giá thuê đất khu công nghiệp tại Long An đứng thứ hai trong nhóm thủ phủ khu công nghiệp miền Nam, vượt qua ngưỡng 100 USD/m2/chu kỳ thuê.

Ngành công nghiệp có tiềm năng phát triển mạnh sẽ mang một lượng lớn nhân lực đổ về Long An, nhưng tỉnh này vẫn chưa có nguồn cung căn hộ nào. Nguồn cung nhà liền thổ đạt 3.352 căn với giá bán trung bình 1.368 USD/m2. Thị trường dân cư còn thiếu hụt hứa hẹn sẽ là lĩnh vực đầu tư hấp dẫn cho những nhà đầu tư có thể nắm bắt cơ hội.

Long An có nguồn cung văn phòng khá khiêm tốn với tổng diện tích 9.600m2, và khách thuê chỉ phải trả 4,3 USD cho mỗi m2 theo tháng. Ở mảng bán lẻ, Long An cũng có giá thuê phải chăng với 13,5 USD/m2 cho tổng cộng 41.400m2 nguồn cung. Nguồn cung thị trường đất nền tại Long An đang khá sôi động và biên độ tăng giá từ 15-30%, những điểm nóng có khi tăng dao động từ 60-80% một năm.

Dữ liệu trực tuyến của batdongsan.com.vn cho thấy trong tháng 7/2019, nhu cầu tìm mua nhà đất tại Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Cần Thơ lần lượt tăng 14%, 18%, 22% và 23%. Tại Long An, tỉnh dẫn đầu về lượng tìm kiếm, huyện Đức Hòa, Cần Giuộc và Bến Lức trở thành nơi được tìm mua đất nền nhiều nhất. 

Một số doanh nghiệp đã nhiều năm đầu tư dự án BĐS trên địa bàn tỉnh Long An cũng chia sẻ, 6 tháng đầu năm 2019, thị trường BĐS Long An chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ về số lượng giao dịch, giá BĐS cũng tăng khá mạnh. Nhưng sang quý 3/2019, giao dịch có chiều hướng chậm lại so với cùng kỳ, chủ yếu diễn ra ở thị trường thứ cấp do không có nhiều dự án mới. Tuy nhiên, giá BĐS không giảm, dự báo bước sang quý 4/2019, thị trường sẽ "ấm" trở lại, mức giá có thể sẽ tăng, đặc biệt ở phân khúc đất nền dự án và nhà phố xây sẵn.

Những năm qua thị trường BĐS Cần Giuộc, Đức Hòa được xem là khu vực có lợi thế vì giáp ranh TP.HCM và là nơi tập trung hàng loạt khu công nghiệp (KCN) như KCN Hải Sơn, KCN Đức Hòa, KCN Xuyên Á, KCN Tân Đức, KCN Đức Hòa Đông, KCN Thái Hòa…, chính lợi thế này đã và đang khiến thị trường đất nền Long An hút dòng tiền của người mua suốt thời gian qua. Bởi theo các nhà đầu tư, những dự án tọa lạc trong các KCN được hưởng lợi thế của việc cư dân hình thành sẵn, BĐS vì thế dễ chuyển nhượng, dễ bán ra hoặc cho thuê lại với giá tốt.

Theo JLL Việt Nam, trong xu hướng bùng nổ của ngành BĐS khu công nghiệp tại Việt Nam, Long An được xem là lựa chọn mới bên cạnh 2 thủ phủ công nghiệp truyền thống là Bình Dương và Đồng Nai. Ngành công nghiệp có tiềm năng phát triển mạnh mẽ này sẽ mang một lượng lớn nguồn nhân lực đổ về Long An, hứa hẹn sẽ là kênh đầu tư hấp dẫn cho các nhà đầu tư nắm bắt cơ hội đáp ứng nhu cầu nhà ở còn thiếu hụt.

Xu hướng đầu tư này là hệ quả tất yếu của sức phát triển và đầu tư du lịch mạnh mẽ tại TP.HCM trong thời gian qua khi thực hiện quy hoạch mở rộng vùng đô thị về hướng Long An. Ngoài ra, thời gian tới, cùng với sự quan tâm từ Trung ương và các bộ, ngành trong việc rót vốn đầu tư các dự án về hạ tầng giao thông giúp kết nối không chỉ Long An với TP.HCM mà còn với những tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long khác một cách thông suốt.

Theo đó, trong thời gian tới TP.HCM sẽ tiếp tục đẩy nhanh thủ tục đề xuất chủ trương đầu tư đối với các dự án: Xây dựng cầu đường Nguyễn Khoái (vượt Kênh Tẻ và rạch Bến Nghé) nối các quận 1, 4, 7; Nâng cấp quốc lộ 50 (đoạn từ Nguyễn Văn Linh đến ranh tỉnh Long An); Xây dựng mới cầu Rạch Dơi trên đường Lê Văn Lương; Nâng cấp đường Phạm Hữu Lầu (đoạn từ đường Huỳnh Tấn Phát đến cầu Phước Long); Xây dựng đường Nhơn Đức - Phước Lộc nối dài (đoạn từ cầu Kênh Cây Khô đến quốc lộ 50); Xây dựng cầu vượt nút giao đường Nguyễn Văn Linh - Phạm Hùng; Xây dựng cầu vượt nút giao đường Nguyễn Văn Linh - quốc lộ 50.

Theo UBND TPHCM, địa phương hiện đang đầu tư, kêu gọi đầu tư các tuyến giao thông huyết mạch kết nối các khu, cụm công nghiệp với nhau, kết nối với khu đô thị cảng Hiệp Phước, Cảng biển Quốc tế Long An, tạo điều kiện đẩy mạnh thu hút đầu tư, phát triển công nghiệp ở vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, nhất là kết nối với các huyện giáp ranh: Cần Đước, Cần Giuộc, Bến Lức, Đức Hòa và TP.Tân An.

Trong khi đó, nhu cầu tìm mua tại Bình Dương chia đều cho cả phân khúc căn hộ và đất nền thì tại Đồng Nai, mức độ quan tâm chủ yếu vẫn nghiêng về loại hình nhà liền thổ.

Với phân khúc đất nền tại Bình Dương, Dĩ An có mức độ tìm kiếm vượt Thuận An và Thủ Dầu Một. Bình Dương cũng là thị trường có nhu cầu tìm kiếm căn hộ chỉ đứng sau TP.HCM. Tuy nhiên hầu hết các dự án được quan tâm đang chào bán dưới danh nghĩa khu Đông TP.HCM.

So sánh với thời điểm từ đầu năm 2016, tăng trưởng nguồn hàng chào bán tại các thị trường phía Nam tính đến cuối năm 2018 cao gấp 11 lần. Riêng trong quý 2/2019, mức độ quan tâm nhà đất tại các tỉnh phía Nam của nhà đầu tư tăng mạnh.

Ngoài ra, thị trường bất động sản Đồng Nai cũng ghi nhận sự sôi động với nguồn cung mới nhiều, nhất là quanh khu vực sân bay Trảng Bom, Nhơn Trạch. Tuy vậy, theo các chuyên gia, đối với phân khúc bất động sản liền thổ người mua cần lưu tâm đến yếu tố pháp lý. Ở khu vực nào cũng vậy, giá trị bất động sản chỉ tăng nhanh khi dự án hiện hữu, pháp lý đầy đủ.