Nhiều công ty đã "đi trước" ông Phạm Nhật Vượng trong mô hình đầu tư bất động sản như VMI

Thông tin tỷ phú Phạm Nhật Vượng sẽ góp vốn và trở thành cổ đông chính của CTCP Quản lý và Đầu tư Bất động sản VMI (VMI JSC) đang rất được quan tâm.

Phương thức hoạt động của VMI JSC là đầu tư một số lượng nhất định các bất động sản sẵn có hoặc hình thành trong tương lai của Vinhomes, sau đó giá trị bất động sản đươc chia thành 50 phần và các khách hàng của VMI có thể tham gia đầu tư từng phần thông qua hợp đồng hợp tác kinh doanh.

Các nhà đầu tư hợp tác với VMI JSC sẽ được công ty chứng nhận quyền tài sản và được phân chia lợi nhuận phát sinh từ quyền tài sản này tương ứng với tỷ lệ đầu tư.

Nhà đầu tư sẽ được hưởng toàn bộ lợi ích từ việc gia tăng giá trị của bất động sản trong thời gian đầu tư, đồng thời được VMI JSC cam kết mức lợi nhuận tối thiểu hàng năm để đảm bảo nhà đầu tư vẫn có thu nhập cố định trong trường hợp thị trường biến động bất lợi.

Những người "đi trước"

Trước VMI, thị trường Việt Nam có nhiều mô hình công ty cung cấp hoạt động đầu tư mua chung BĐS tương tự, đặc biệt là các Fintech như Houze Invest, Infina, Moonka, Sunshine Finance… Theo các chuyên gia, dù mô hình này không mới trên thế giới, nhưng tại Việt Nam, khung pháp lý cho việc hoạt động là khó khăn lớn nhất.

Trong số những cái tên kể trên, Infina cung cấp sản phẩm đầu tư chung bất động sản dưới hình thức nhiều người cùng đầu tư và chia sẻ lợi nhuận từ một bất động sản (căn hộ, nhà phố, shophouse, ...).

Sẽ có 2 cách mua “phần sở hữu” đó là mua trực tiếp từ Infina hoặc mua lại từ sàn giao dịch. Với mô hình của Infina, nhà đầu tư chỉ cần vốn từ 20 – 200 triệu. Về lợi nhuận, Infina cam kết lợi nhuận tối thiểu hằng năm từ 6% - 9%, những bất động sản đã hoàn thiện sẽ được cho thuê và lợi nhuận sẽ chia đều cho khách đầu tư.

Khách hàng có thể bán ra phần sở hữu của mình trên sàn giao dịch và thu phần lợi nhuận chênh lệch mong muốn hoặc Infina sẽ đánh giá, phân tích thời điểm tốt nhất và bán ra bất động sản để chốt lời cho khách đầu tư.

KSFinance - thành viên của Sunshine Group cũng từng triển khai mô hình mua chung BĐS của Sunshine Homes. Theo đó, với số vốn từ 1 triệu đồng, nhà đầu tư có thể đầu tư các dự án bất động sản hạng sang đến siêu sang của Sunshine Homes. Lợi suất đầu tư cam kết 11%/năm.

Moonka cũng triển khai hoạt động mua chung trên nền tảng công nghệ mã hóa. Mỗi BĐS có thể được chia thành 1.000 phần, công ty này đã gọi vốn thành công cho 3 dự án bất động sản tại Cần Giờ (TP HCM) và Bảo Lộc và Bảo Lâm (Lâm Đồng). Mỗi dự án đều có thời gian đầu tư 6 tháng với mức lợi nhuận kỳ vọng 15 - 18%, kêu gọi được khoảng 20 - 30 nhà đầu tư.

Theo danh mục sắp mở bán, Moonka hướng đến nhiều sản phẩm bất động sản như căn hộ, đất nền... và dự kiến đều chia nhỏ khoảng 1.000 phần đầu tư cho một BĐS.

Houze Invest thuộc Houze Group đã gọi vốn thành công nhiều căn hộ Astral City - Tháp Gemini ở tỉnh Bình Dương với số vốn chỉ từ 1 triệu đồng, lợi nhuận đầu tư khoảng 10 - 11%/năm. Công ty sắp mở bán thêm các dự án khác ở Vũng Tàu, Long An, Bình Thuận.

Sự khác nhau giữa công ty của ông Vượng với quỹ REIT

Nhiều nhà đầu tư cho rằng mô hình trên là REIT (Quỹ tín thác đầu tư bất động sản), tuy nhiên theo PGS. TS Quách Mạnh Hào, Giảng viên Đại học Lincoln - Vương quốc Anh thì đây là chứng khoán hóa bất động sản.

Cụ thể, trên FB cá nhân, ông Quách Mạnh Hào chia sẻ về hai hình thức chứng khoán hóa bất động sản:

Thứ nhất là chứng khoán hóa sơ khai nếu là mua một phần của một căn nhà cụ thể. Nhưng mua kiểu này sau muốn bán lại hơi khó.

Còn thứ hai là chứng khoán hóa đơn giản nhưng đầy đủ, tương tự phát hành trái phiếu nếu là gom các ngôi nhà lại trong một công ty , rồi công ty phát hành chứng chỉ nợ.

Như vậy, nếu là A, nhà đầu tư sẽ có rủi ro bán lại. Nếu là B, họ thực ra là sở hữu chứng chỉ gắn với nhà ở, có thể dễ mua bán lại hơn vì nó đồng nhất, nhưng cơ bản là không dễ. Quan trọng hơn, rủi ro lớn của B là định giá nhà cao khi bán chứng chỉ/ trái phiếu.

Ông cho biết, chứng khoán hóa BĐS và REIT gần tương tự nhau nhưng khác nhau về điểm xuất phát. REIT chủ động đầu tư vào BĐS, còn chứng khoán hóa thì ngược lại là gom BĐS rồi đưa vào công ty để bán.

Theo Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, REIT là một công cụ của thị trường vốn được hình thành để huy động tiền nhàn rỗi từ các tổ chức, cá nhân gián tiếp đầu tư vào BĐS với mục đích đầu tư dài hạn. Nhà đầu tư khi mua chứng khoán của REIT có thể gián tiếp sở hữu một danh mục đầu tư BĐS mà không cần sở hữu một khối lượng vốn lớn.

REIT có lợi thế đáng kể so với các khoản đầu tư trực tiếp vào bất động sản về tính thanh khoản. Với chứng chỉ quỹ REIT, nhà đầu tư có thể dễ dàng bán ra trên thị trường chứng khoán khi cần thu hồi số tiền đầu tư. So với trái phiếu bất động sản, REIT cũng có tính thanh khoản tốt hơn hẳn nhờ khả năng dễ dàng trao đổi trên thị trường thứ cấp.

Tuy nhiên, việc sở hữu chứng chỉ quỹ REIT không đồng nghĩa với việc sở hữu bất động sản. Nhà đầu tư chỉ có thể được chia lợi nhuận từ việc vận hành hay tăng giá của bất động sản đó. Thông thường, REIT dành phần lớn lợi nhuận thu được (thường là 90%) để chia cổ tức định kỳ cho nhà đầu tư thay vì giữ lại như các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh khác.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tại Việt Nam, chứng chỉ quỹ REIT chưa phải là sản phẩm đầu tư phổ biến do những quy định về Quỹ chưa thực sự hoàn chỉnh, đồng thời nhà đầu tư vẫn e ngại sản phẩm tài chính mới mẻ này. TCREIT ra mắt năm 2017, đến nay quy mô vốn đầu tư của quỹ vẫn giữ nguyên 50 tỷ đồng. Các REIT đang hoạt động tại thị trường Việt Nam hiện tại hầu hết đều thuộc các công ty nước ngoài như Indochina Capital, Vinacapital, Saigon Asset Management, Dragon Capital…