Nhìn lại 3 chu kỳ sốt đất, đâu là nguyên nhân?

Sốt đất năm 2002-2003

Những năm Hà Nội còn mới phát triển kỳ vọng về kinh tế tăng trưởng, đầu tư nước ngoài đổ vào, một số khu đô thị nhỏ tại nội thành và các huyện ven 4 quận nội thành được mở rộng đã xảy cơn sốt, nhà nhà đi mua đất, mua nhà, người người đi buôn đất.

Thế nhưng chỉ sau một đêm thị trường bất ngờ hạ nhiệt chỉ bởi một thông điệp hành chính và hệ lụy các nhà đầu tư chôn vốn, các khu đô thị xây thô nhiều năm ngổn ngang khiến giá nhà xuống thảm hại rồi bỏ hoang, kéo theo nợ xấu tại ngân hàng nhiều năm mới giải quyết hết.

Sốt đất năm 2009-2010

Sau lần sốt đất vào năm 2003, khoảng 6 năm sau nhà đất trên cả nước lại bước vào chu kỳ nóng bỏng. Lúc này quy mô thị trường BĐS đã lớn hơn khá nhiều, tập trung vào 2 Thành phố lớn là Hà Nội và Tp.HCM. Các dự án BĐS lớn do các doanh nghiệp đứng ra lập quy hoạch, nghiên cứu đầu tư mọc lên như nấm. Lần sốt đất này là do các nhà đầu tư kỳ vọng rất lớn vào quy hoạch chung Hà Nội đến 2030, tầm nhìn 2050, đồng thời được mở rộng và sáp nhập với tỉnh Hà Tây về phía Tây.

Đua theo cơn sốt này, các sàn bất động sản mọc lên như nấm. Các nhà đầu tư lớn nhỏ hầu như bỏ hết các ngành nghề truyền thống mà chỉ đầu tư vào bất động sản, không gì lãi bằng. Chỉ sau một thời gian tình hình kinh tế bị suy sụp vì ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế thế giới và một số chính sách vĩ mô, nợ công tăng cao. Ngân hàng nhà nước siết tín dụng và một số thay đổi về quy hoạch. Các nhà đầu tư điêu đứng, khiến cho thị trường đóng băng, nợ xấu ngân hàng tăng cao.

Hệ lụy là nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng khó khăn nhất kể từ khi kinh tế mở cửa. Nhà nước phải kích thích nhiều gói kinh tế và giải quyết cục máu đông trong nhiều năm. Điển hình là gói tín dụng 30.000 tỉ đồng vực dậy phân khúc nhà ở giá thấp. Nhiều sàn bất động sản biến mất, bao nhiêu nhà đầu tư phải bán nhà bán cửa. Nhà đầu tư biến mất không còn tham gia thị trường.

Sốt đất 2020-2021

Sau khi xử lý nợ xấu bất động sản để lại, thị trường BĐS khởi sắc dần trong giai đoạn 2015-2017. Trước tình hình kinh tế khó khăn do ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, nhiều người còn đang hoài nghi về sự phục hồi của thị trường BĐS thì bỗng dưng những tháng đầu năm 2021 sốt đất diễn ra khắp nơi, người người nhà nhà bỏ cả sản xuất để đi buôn đất kiếm lời.

Trong cơn sốt đất này, trong bối cảnh lãi suất ngân hàng thấp (tiền rẻ) cùng với đó là các ngành kinh doanh truyền thống như: nhà hàng, khách sạn, du lịch, vận chuyển, văn phòng, nhà cho thuê, bán lẻ đều bị ảnh hưởng nặng nề, thì một số tỉnh như Bắc Giang, Bắc Ninh, Thanh Hoá, Quảng Ninh, Tp.HCM…,vẫn sốt đất.

Cơn sốt đất xảy ra trong vòng vài tháng rồi hạ nhiệt. Nhiều nhà đầu tư lại lao đao vì chưa kịp rút tiền ra trong cơn sốt đất.

Theo Propzy, các cơn sốt đất diễn ra đều có chung một điểm là chịu tác động của yếu tố kinh tế vĩ mô (trong đó lãi suất cho vay là yếu tố quan trọng) và chính sách pháp luật của nhà nước. Theo đơn vị này, tăng trưởng kinh tế nhanh và bền vững dẫn đến thu nhập của người dân được cải thiện, từ đó làm nền tảng thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS.

Tuy nhiên, chỉ xét đến yếu tố tăng trưởng kinh tế thì chưa giải thích được đầy đủ các chu kỳ BĐS. Điển hình như năm 1995 thị trường BĐS đóng băng khi GDP tăng trưởng 9.5%, cao hơn đáng kể so với mức tăng GDP 6.79% và 6.19 % của giai đoạn sốt đất năm 2000-2001.

Trong cả 3 lần thị trường BĐS đóng băng đều có tác động của việc lãi suất cho vay tăng cao so với những thời điểm liền trước đó. Lãi suất thấp trong giai đoạn 2014-2018 và 2020-2021 góp phần tạo các cơn sốt đất.

Như vậy, trong các yếu tố kinh tế vĩ mô tác động đến BĐS, lãi suất ngân hàng đóng vai trò rất quan trọng.

Cùng với đó, chính sách pháp luật của nhà nước cũng là yếu tố tác động cực lớn đến những cơn sốt đất trong nhiều thập kỉ qua. Theo Propzy, qua các đợt đóng băng và sốt đất trong 30 năm, bên cạnh sự tác động của các yếu tố kinh tế vĩ mô còn có sự tác động của các chính sách pháp luật của Nhà nước đối với thị trường BĐS.