Nhìn lại chu kỳ bất động sản “lên bổng xuống trầm”, nắm bắt thời cơ đầu tư mới

Nhìn lại quá khứ, giai đoạn 2011 - 2013, thị trường bất động sản rơi xuống vực thẳm khi nguồn vốn - nhựa sống của doanh nghiệp bị thắt chặt từ phía các ngân hàng, cùng đó lãi suất cho vay lên tới 21 - 25%/năm. Nhiều dự án chậm tiến độ, thậm chí phải bán tháo hàng loạt vì không còn vốn, khó triển khai. Không ít các doanh nghiệp phải tái cấu trúc cả về số lượng dự án, quy mô dự án và giá thành sản phẩm dự án.

Lực cầu suy giảm trầm trọng khiến giỏ hàng tồn kho ngày càng phình to. Sự đáng sợ ở giai đoạn này là hiệu ứng đổ vỡ domino, các khu đô thị bỏ hoang từ đó cũng được hình thành và hành trình phá sản của không ít các doanh nghiệp bất sản bắt đầu.

Bên cạnh đó, giá bất động sản trong thời gian này liên tục lao dốc. Trong một báo cáo gửi tới Quốc hội vào tháng 11/2013, Nguyên Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, theo khảo sát của các cơ quan chức năng, giá nhà ở đã giảm nhiều so với thời điểm sốt giá giai đoạn 2008-2010, nhiều dự án giá giảm tới 50%, trở về giá tương đương thời điểm 2006.

Nguyên nhân dẫn tới sự đổ vỡ này, do việc đầu tư được triển khai tràn lan nhưng không nắm được nhu cầu sử dụng của thị trường. Vì vậy, các sản phẩm bất động sản phát triển hầu hết bị đẩy giá quá cao, dẫn tới không tiêu thụ được. Từ đó, tình trạng nợ xấu ngày càng tăng cao do các dự án không có doanh thu.

Thời điểm đó, khi nói về thị trường bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM nhấn mạnh: “Thị trường bất động sản hiện nay gói gọn trong cụm từ ‘3 dở dang, 3 sụt giảm’. Cụ thể, 3 dở dang đó là dự án dở dang, công trình dở dang và đền bù dở dang; còn 3 sụt giảm là giá sụt giảm, giao dịch sụt giảm và sức mua sụt giảm”.

Với nỗ lực phục hồi thị trường bất động sản, liên tục các chính sách, giải pháp được đề xuất. Đáng chú ý, tháng 3/2013 gói hỗ trợ đặc biệt 30.000 tỷ đồng được ra đời, nhằm phát triển nhà ở xã hội, cho người mua nhà được vay với mức lãi suất ưu đãi. Bên cạnh đó là tháo gỡ cho các doanh nghiệp được biến đổi sản phẩm không phù hợp với nhu cầu của thị trường.

Giai đoạn 2014 - 2018, Nhà nước đã mở ra nhiều cơ chế, chính sách phù hợp để thúc đẩy thị trường bất động sản hồi phục. Theo đó, giao dịch bất động sản tăng mạnh trở lại, nguồn cung cũng bùng nổ.

Đồng thời, ở giai đoạn này, thị trường xuất hiện nhiều dòng sản phẩm mới như condotel, officetel, biệt thự nghỉ dưỡng,...tạo nên cú đột phá cho thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Từ cuối năm 2019 - 2021, Covid - 19 nổ ra, tác động mạnh mẽ tới nền kinh tế, trong đó có bất động sản. Theo đó, công tác triển khai, mở bán, ra mắt dự án mới phải dừng hoặc lùi vô thời hạn, khiến nguồn cung sụt giảm mạnh.

Cũng trong năm 2021, thị trường bất động sản đón hàng loạt cơn “sốt đất” trên diện rộng. Số lượng các nhà đầu tư bất động sản tham gia thị trường tăng cao chưa từng có, tỷ lệ thuận với số lượng nhà đầu tư chứng khoán. Bên cạnh đó, trái phiếu doanh nghiệp bắt đầu nở rộ, trong đó, bất động sản chiếm tới 27,7% tổng khối lượng phát hành.

Theo đó, giá bất động sản bị đẩy lên quá cao, không phù hợp với sức chi trả của người dân. Từ đó, dẫn tới việc rất nhiều sản phẩm bất động sản không thể tiêu thụ. Do vậy, về mặt khách quan, thị trường phải bước vào giai đoạn điều chỉnh.

Đầu năm 2022, thị trường bất động sản có những dấu hiệu phục hồi và phát triển tốt.

Bước vào năm 2022, thị trường bất động sản Việt Nam có những diễn biến khá tích cực, thể hiện ở sự phục hồi mạnh mẽ sau dịch bệnh ở nhiều bất khúc bất động sản như du lịch, văn phòng, bán lẻ; nhu cầu sở hữu nhà ở và phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục duy trì nhu cầu lớn.

Theo báo cáo quý I/2022 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong khi các ngành kinh doanh, dịch vụ nhìn chung gặp nhiều rủi ro, đặc biệt sau những biến cố bất ngờ về địa chính trị, song bất động sản vẫn thu hút được dòng tiền đáng kể. Cụ thể, bất động sản vươn lên vị trí số 2, thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài gần 600 triệu USD. Cùng đó, giá trị M&A bất động sản trong quý này cũng cao nhất 5 năm qua.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, thị trường bất động sản đầu năm đã có dấu hiệu hồi phục và phát triển tốt. Nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản mở bán hoặc lên kế hoạch mở bán trong thời gian ngắn. Cùng đó, sự quan tâm và giao dịch bất động sản cũng tăng dần theo tháng và ở hầu hết các phân khúc trên thị trường.

Tuy nhiên, những gam màu sáng không duy trì được lâu, từ giữa năm, thị trường địa ốc đã bắt đầu “đảo chiều” rơi vào trạng thái trầm lắng kéo dài với nhiều khó khăn đè nén. Hàng loạt các động thái thắt chặt về tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp, cùng một số lãnh đạo doanh nghiệp vướng vào lao lý khiến tâm lý chung của thị trường bắt đầu có sự biến động.

Lúc này, thanh khoản của bất động sản liên tục sụt giảm, nhiều dự án dù đang triển khai dang dở cũng phải tạm dừng. Bên cạnh đó, những vấn đề như nguồn cung khan hiếm, mất cân đối cơ cấu nguồn hàng,... vẫn chưa được giải quyết cụ thể.

Chỉ ra những điểm bất cập của thị trường, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, hiện nay nguồn cung bất động sản đang gặp khó khăn. Nhiều dự án thực hiện đầu tư đang vướng mắc thủ tục pháp lý, phải dừng hoặc hoãn tiến độ. Cùng đó, số lượng dự án trong thời gian qua cũng giảm mạnh. Cụ thể, đến hết quý III/2022, chỉ có 104 dự án đang triển khai, bằng 51% dự án cùng kỳ năm 2021.

Cơ cấu sản phẩm bất động sản cũng đang có sự mất cân đối khi sản phẩm cao cấp nhiều nhưng dự án giá bình dân, trung bình phù hợp với đại đa số người dân lại ít, đặc biệt là dự án nhà ở cho công nhân. Bên cạnh đó, thanh khoản thị trường thời gian qua có sự sụt giảm mạnh nhưng giá vẫn neo ở mức cao, người dân khó tiếp cận.

Nhiều doanh nghiệp đang hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đang gặp khó khăn về tiếp cận vốn ngân hàng, phát hành trái phiếu,... Điều này khiến doanh nghiệp không có vốn, phải dừng dự án. Cùng đó, lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá vật liệu xây dựng tăng cao ảnh hưởng tới hoạt động đầu tư của doanh nghiệp bất động sản.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, thị trường bất động sản gặp khó khăn và đứng trước khả năng có thể rơi vào suy thoái. Một số Tập đoàn, doanh nghiệp gặp rủi ro thanh khoản giảm sâu, thậm chí mất thanh khoản. Do đó, các doanh nghiệp phải thực hiện các biện pháp để tồn tại.

“Doanh nghiệp bất động sản cũng phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động, thậm chí có tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động. Doanh nghiệp thiếu vốn phải vay ngoài xã hội với lãi suất cao hoặc phải bán bớt tài sản, dự án, sản phẩm bất động sản với chiết khấu sâu lên tới 40% giá hợp đồng, tạo cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ, nhưng có rủi ro là sản phẩm hình thành trong tương lai”.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM Lê Hoàng Châu khẳng định, pháp lý là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh. Nguyên nhân chủ yếu là do một số quy định pháp luật không đồng bộ, thống nhất với nhau.

Nói về nguồn vốn, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV và Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia khẳng định, tín dụng vào bất động sản năm 2022 không tắc, vẫn tăng khoảng 15%. Tuy nhiên, do tín dụng nửa đầu năm tăng quá nhanh, dẫn tới việc từ quý III/2022 phải “phanh gấp”. Bên cạnh đó là nhu cầu vốn doanh nghiệp rất lớn, trong khi đó kênh trái phiếu không phát triển được nên áp lực dồn cho hệ thống ngân hàng.

Trong 5 năm qua, mỗi năm có khoảng 700.000 - 800.000 tỷ đồng vốn cung ứng cho thị trường bất động sản. Nhưng năm 2022 con số này rất thấp, ước tính chỉ có khoảng 507.000 tỷ đồng. Thông thường vốn ngân hàng chiếm khoảng 50%, song năm nay các kênh vốn khác không phát triển nên vốn ngân hàng chiếm tới 70%, 30% còn lại là vốn từ các kênh khác.

Ông Lực cũng đưa ra gợi ý, các doanh nghiệp bất động sản cần tiến hành tái cấu trúc, cùng đó cố gắng nợ đến hạn phải trả. Trong trường hợp không trả được phải đàm phán khất; đồng thời chấp nhận cắt lỗ, bán đi một số tài sản, dự án để trả nợ.

Đồng quan điểm đó, TS. Đính nhấn mạnh: “Các doanh nghiệp bất động sản phải chủ động, tự cứu lấy mình bằng cách tái cấu trúc. Với những sản phẩm đang bán giá quá cao xem xét điều chỉnh để người dân có thể mua. Khi đó, dòng tiền thực sẽ là giải pháp vực lại thanh khoản của thị trường. Không có chuyện bơm tiền để cứu doanh nghiệp hay thị trường bất động sản. Chính phủ sẽ tháo gỡ vướng mắc của bất động sản bằng cơ chế, chính sách, giải pháp cụ thể, còn đáp ứng hay xoay xở được đến đâu là ở phía các nhà đầu tư”.

Năm 2022 được coi là thời khắc “giao thừa” của thị trường bất động sản, tức giai đoạn chuyển giao sang chu kỳ mới. Thời điểm này, những doanh nghiệp phát triển không bền vững, thụ động sẽ bị thanh lọc khỏi thị trường, nhường chỗ cho những nhà đầu tư khác. Để tồn tại, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải chuẩn bị kế hoạch chuyển mình mạnh mẽ, lấy đà để bước vào một chu kỳ mới.

Nhận thấy sự khó khăn của thị trường bất động sản trong năm qua, ngày 17/11/2022 Thủ tướng Chính phủ quyết định thành lập Tổ công tác về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp.

Ngày 10/12/2022, Ngân hàng Nhà nước đã quyết định nới room tín dụng thêm 1,5 - 2% đế có thêm khoảng 240.000 tỷ đồng cộng với khoảng 200.000 tỷ đồng của room tín dụng 14% còn lại thì sẽ có tổng nguồn vốn tín dụng khoảng 440.000 tỷ đồng để "bơm" vào nền kinh tế ngay trong tháng 12/2022.

Bên cạnh đó, trong 3 ngày liên tiếp của tháng 12/2022, Thủ tướng Chính phủ đã ký 3 Công điện để chỉ đạo xử lý các vấn đề cấp bách của nền kinh tế và thị trường bất động sản. Cụ thể, Công điện số 1156/CĐ-TTg ngày 12/12/2022 "về cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế"; Công điện số 1163/CĐ-TTg ngày 13/12/2022 "về thị trường trái phiếu doanh nghiệp"; Công điện số 1164/CĐ-TTg ngày 14/12/2022 "về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở". Chính phủ kêu gọi các bộ, ngành, địa phương, người dân, doanh nghiệp chung sức, hợp lực để vượt qua khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển đúng quy luật, an toàn, lành mạnh.

Đánh giá về việc Ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng trong tháng 12/2022, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, động thái này đã bước đầu tháo gỡ khó khăn nguồn vốn cho nền kinh tế trong đó có thị trường bất động sản. Cùng với đó, Thủ tướng đã chỉ sửa đổi Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp, gỡ nút thắt cho kênh huy động vốn này.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết thêm, vướng mắc về pháp lý đất đai, trình tự thủ tục đầu tư,... đã được Tổ công tác của Thủ tướng về thị trường bất động sản nhận diện. Bên cạnh đó, Thủ tướng Chính phủ đang rất quyết liệt tháo gỡ những khó khăn cho thị trường bất động sản với tinh thần Chính phủ đồng hành cùng doanh nghiệp.

Hiện các địa phương có hơn 1.000 dự án đang vướng mắc, nếu tháo gỡ được vấn đề pháp lý thì nguồn cung được bổ sung đáng kể. Cùng với việc cải tạo chung cư cũ tại thành phố lớn, nguồn cung bất động sản trong thời gian tới sẽ được giải quyết. Bên cạnh đó, một số vấn đề về tài chính, tín dụng cũng đã được Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo tháo gỡ.

Về vấn đề này, TS. Nguyễn Văn Đính bày tỏ sự tán thành và cho rằng, đây chính là tín hiệu tích cực đối với doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân đang hoạt động trong lĩnh vực bất động sản; cơ hội để các dự án giải quyết được bài toán về dòng vốn và xử lý các vấn đề vướng mắc thủ tục pháp lý. Từ đó, thúc đẩy sự phát triển nhanh chóng của các dự án, góp phần khôi phục sự sôi động của thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Nhận định về thị trường bất động sản giai đoạn tiếp theo, ông Đính cho rằng, từ những chỉnh đạo quyết liệt, kịp thời của Thủ tướng Chính phủ sẽ tạo ra những thay đổi căn bản để phục hồi và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam. Quý I/2023, thị trường sẽ thoát khỏi tình trạng suy thoái nhưng vẫn còn trầm lắng, do trùng với thời điểm Tết Nguyên đán 2023.

Bước sang quý II, quý III/2023, thị trường bất động sản sẽ dần phục hồi, phát triển lành mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý; triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan cùng với đà tăng trưởng của các hoạt động thương mại, đầu tư, tiêu dùng; cùng với việc các vướng mắc trên dần được tháo gỡ.

Song, để giải quyết được những khó khăn, vướng mắc của thị trường trường bất động sản và hướng tới sự phát triển minh bạch, bền vững, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM Lê Hoàng Châu cho rằng, trong ngắn hạn, Chính phủ cần khẩn trương xem xét ban hành 02 Nghị định theo hình thức một Nghị định sửa đổi, bổ sung nhiều Nghị định gồm có Dự thảo “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng” và Dự thảo “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực đất đai”.

Cùng với đó, sửa đổi một số Thông tư liên quan để khắc phục ngay một số bất cập, vướng mắc nhưng vẫn phải bảo đảm phù hợp với luật hiện hành, trong thời gian chờ các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (mới) và một số luật liên quan được ban hành và có hiệu lực.

Còn về trung và dài hạn Nhà nước đang tập trung thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc về pháp lý của thị trường bất động sản.