Những chuyển biến phức tạp của "sức nóng" nhà đất Biên Hòa

Thị trường nhà đất Biên Hoà sau tết tăng giá với những diễn biến khá thú vị.

Nhà phố trung tâm thành hàng hiếm khó tìm

Năm 2018, Thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai sẽ tập trung xây dựng khu trung tâm hành chính gần 90 ha và trục đường trung tâm lộ giới 60m có tổng mức đầu tư gần 3.000 tỷ đồng.

Thông tin này làm giá đất trung tâm Thành phố Biên Hoà sau Tết tăng ngang bằng với giá đất Thủ Thiêm (Tp.HCM). Theo khảo sát, trọng tâm của cơn sốt này nằm tại phường Thống Nhất và phường Trung Dũng.

Khu vực có mức tăng cao nhất Biên Hoà chính là khu D2D - nơi tuyến đường trung tâm chạy qua. Theo khảo sát giá, giá đất khu D2D đã tăng lên đến 50 triệu/m2, tăng khoảng 20% so với thời điểm trước Tết.

Sát khu D2D, giá đất tại tuyến phố Võ Thị Sáu đang được giao dịch ở mức từ 60-90 triệu/m2, tăng khoảng 15% so với thời điểm trước Tết. Tuyến đường Đồng Khởi, Phạm Văn Thuận cũng sở hữu mức giá lên tới 50 - 90 triệu/m2 cao ngang bằng giá đất Thủ Thiêm. Một số vị trí vàng khác tại Thành phố cũng ghi nhận mức giá tăng mạnh như: đường 30/4 (50 -70 triệu/m2), Cách Mạng Tháng Tám (50 -80 triệu/m2)…

Khảo sát tại 3 sàn giao dịch lớn nhất tại Biên Hoà, cho biết lượng khách đổ về săn đất trung tâm sau tết tăng gấp 9-10 lần, tuy nhiên quỹ đất ở đây đã cạn kiệt, nên cầu thì nhiều nhưng cung rất nhỏ giọt.

Phân khúc đất nền ngoại vi ăn theo, cò đất đua "thổi" giá

Trong khi phân khúc đất nền, nhà phố trung tâm nóng lên do sức đẩy của hàng loạt các công trình nghìn tỷ, thì các dự án đất nền phân lô tại các khu vực rìa của Biên Hoà cũng đua nhau bung hàng rầm rộ và ăn theo tăng giá.

Tuy nhiên, theo tìm hiểu, các giao dịch đất đai "thực" không nhiều. Số lượng giao dịch giữa các nhà đầu tư, "cò" đất theo kiểu gom hàng, đẩy giá mới là những giao dịch chiếm số lượng lớn.

Anh Nguyễn Trung, một chủ văn phòng giao dịch đất đai ở phường Trảng Dài (Tp. Biên Hòa) cho biết, khoảng 1 tháng nay, các giao dịch mua bán tại các khu vực như Tam Hiệp, Trảng Dài… vẫn chủ yếu được thực hiện giữa các nhà đầu tư mua gom đất chờ cơ hội bán chênh lệch.

"Giờ tìm được người thực sự có nhu cầu mua đất làm nhà không phải dễ. Một tháng may ra có 1, 2 người có nhu cầu như vậy mà thôi, còn chủ yếu vẫn là các nhà đầu tư giao dịch qua lại lẫn nhau", anh Trung cho biết.

Theo anh Trung, do phần lớn là giao dịch nội bộ giữa các nhà đầu tư nên thực chất giá đất nền khu ngoại vi Biên Hoà không tăng vọt như nhiều thông tin rao bán hiện nay.

"Thông tin giá đất sốt có thể là do nhiều người mua ở các địa phương khác không nắm được giá sàn, lại mua qua nhiều "cò" trung gian nên bị đẩy giá. Từ đó, các "cò" cũng thừa cơ thổi giá nhằm kiếm thêm từ người mua vãng lại", anh Trung nhận định.

Tại một khu đất mới được phân lô, bán nền gần đường 768 ở xã Bình Hòa (huyện Vĩnh Cửu), một cò đất mua 5 lô đất nông nghiệp diện tích 100m2/lô với giá 350 triệu đồng/lô.

Chỉ sau 1 tuần, trong vai người mua đất, khi phóng viên liên hệ và hỏi mua "thử" lại 1 lô thì người này "hét" giá 450 triệu đồng/lô. Theo những người đã mua đất ở khu dân cư này, đất họ mua là đất nông nghiệp, họ mua rồi chờ giá lên bán lại, không có nhu cầu xây nhà ở. Trên thực tế, khá nhiều dự án phân lô, bán nền đã được bán hết nhưng không ai xây nhà mà ngay lập tức rao bán lại.

Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai Đồng Nai Hoàng Văn Dung cho biết, dù thời gian qua giá đất khu ngoại ô trên địa bàn tỉnh được đồn thổi liên tục tăng cao nhưng thực tế, nhu cầu mua đất làm nhà ở của người dân vẫn duy trì như cuối năm 2017.

Giá đất ngoại ô tăng có thể chỉ là do người bán cố tình "thổi" giá, tạo tâm lý chạy đua mua đất. "Từ đầu tháng 3 đến nay, khi quyết định tách thửa đất có hiệu lực, văn phòng chỉ tiếp nhận được khoảng 100 hồ sơ tách thửa, tương đương với cùng thời điểm những năm trước mà thôi", ông Dung cho biết.

Ông Dung cũng cảnh báo người dân cần cẩn trọng, xem xét kỹ về mặt phát phí khi mua đất nông nghiệp phân lô tại các khu vực vùng ven để tránh tranh chấp sau này.

Căn hộ tăng trưởng ổn định

Trong khi phân khúc đất nền, nhà phố diễn ra nhiều diễn biến phức tạp thì thị trường căn hộ tại Biên Hoà lại ghi nhận sức tăng trưởng về nguồn cung, giá mạnh, nhưng ổn định. Đặc biệt, các nhà đầu tư căn hộ tại Biên Hoà chủ yếu phục vụ cho nhu cầu ở thực.

Thị trường căn hộ ở Thành phố Biên Hòa thu hút đông đảo nhà đầu tư.

Được giới đầu tư săn sùng mạnh nhất ở thời điểm hiện tại phải kể đến dự án căn hộ  Topaz Twins với quy mô gần 700 căn hộ thuộc  khu D2D trên trục đường Võ Thị Sáu. Đây là dòng căn hộ cao cấp đầu tiên tại Biên Hoà nằm trong khu phức hợp căn hộ - trung tâm thương mại - khách sạn 5 sao lớn nhất Biên Hoà: Biên Hoà City Square.

Dự án này sở hữu vị trí đẹp khi nằm tại trái tim của trung tâm văn hóa, hành chính mới Tp. Biên Hoà. Từ khi công bố, dự án này đã tạo ra sức hút tại thị trường địa ốc Biên Hoà. Tính đến thời điểm hiện tại hầu như tất cả các căn hộ tháp A được chủ đầu tư đưa ra thị trường trong đợt 1 đều đã được khách hàng chọn.

Ghi nhận đa số các khách hàng tại Biên Hoà chủ yếu lựa chọn các căn hộ có diện tích lớn gần 80 m2 để ở. Thì các nhà đầu tư đến từ Sài Gòn lại ưa chuộng các căn hộ studio hoàn thiện sẵn nội thất có giá khoảng 1,1 tỷ để kinh doanh căn hộ dịch vụ airbnb hoặc cho các chuyên gia nước ngoài tại các khu công nghiệp Biên Hoà thuê.

Theo ghi nhận, các căn hộ cao cấp tại Biên Hoà đạt mức tỷ suất lợi nhuận cho thuê khoảng 8%-12%/năm.

Sau Topaz Twins, dự kiến trong quý 2/2018 sẽ có 3.211 căn hộ thuộc 8 dự án đồng loạt giới thiệu tại Đồng Nai. Nguồn cung này gấp 8 lần tổng lượng cung căn hộ trong 6 năm qua. Tuy nhiên, do quỹ đất tại trung tâm đã cạn kiệt nên chủ yếu các căn hộ này đều được phát triển tại khu vực ngoại vi Biên Hoà.