Những động thái khó hiểu của các doanh nghiệp BĐS, dù thị trường biến động

Doanh nghiệp địa ốc vẫn rộn ràng hoạt động

Mới đây, tại Tp.HCM, VPCorp và HKT Group chính thức ra mắt thị trường và kí kết hợp tác chiến lược với các đối tác như Phú Đông Group, Thang Long Real Group. Động thái mở rộng thị trường và quy mô hoạt động của doanh nghiệp này ngay lúc thị trường còn nhiều biến động cho thấy, BĐS đang dần sôi động trở lại và kì vọng khởi sắc trong thời gian tới.

Cũng đầu quý 2/2022, tại khu vực Tp.Thủ Đức, FIATO Premier do Thang Long Real Group chính thức giới thiệu ra thị trường với quy mô 400 căn hộ cao cấp, giá trên dưới 55 triệu đồng/m2. Đây là dự án hiếm hoi xuất hiện trên thị trường BĐS đầu năm 2022.

Hay, động thái Tập đoàn An Gia tung ra những sản phẩm cuối cùng thuộc Westgate (Bình Chánh) ra thị trường và được tiêu thụ hết cho thấy, gần như sự biến động của thị trường không ảnh hưởng đến thanh khoản dự án.

Trước đó, Masterise Home đã ký kết hợp tác chiến lược với 2 đối tác lớn tại dự án Khu đô thị The Global City quy mô 117,4 ha. Theo đó, Foster+Partners sẽ đóng vai trò là đối tác tư vấn kiến trúc, còn Quimera Energy Efficiency (QEE) giữ vai trò thiết kế vận hành toà nhà.

Tại khu ven Sài Gòn, Phú Đông Group cùng CBM cũng chính thức khởi công dự án Phú Đông Sky Garden. Dự án này cung cấp ra thị trường hơn 600 căn hộ diện tích phổ biến khoảng 70m2; hay tổ hợp căn hộ Diamond Connect ngay mặt tiền Quốc lộ 1K ra thị trường với giá từ 36 triệu/m2.

Trong kế hoạch đầu năm 2022, Novaland cũng đã khởi động dự án Grand Sentosa tọa lạc trên đường Nguyễn Hữu Thọ với quy mô diện tích 8,3 ha. Dự kiến cung cấp ra thị trường hơn 3.000 căn hộ, nhà phố thương mại.

Những biến động khó lường của BĐS

Lạm phát tăng cao, room tín dụng thu hẹp, chính sách thuế gắt gao…đang được xem là những biến số đối với thị trường BĐS.

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao  khi lạm phát diễn ra, mặc dù giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua, tính thanh khoản không có. Đồng thời, nhiều nhà đầu tư cũng dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng.

Tại Diễn đàn mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, trong dài hạn, bên cạnh những rào cản về pháp lý, thị trường vẫn sẽ phải đối mặt với nhiều khủng hoảng. Cụ thể, lạm phát đẩy giá bất động sản tăng lên nên thị trường địa ốc năm 2022 sẽ khá khắc nghiệt. Trong đó, ảnh hưởng từ cuộc chiến tranh giữa Nga và Ukraine sẽ làm tăng thêm khó khăn cho thị trường.

Cùng với đó, động thái siết room tín dung vào BĐS ở một số ngân hàng cũng đang gây những lo ngại về dòng vốn vào BĐS. Đầu tháng 4/2022, Ngân hàng Nhà nước có công văn yêu cầu các ngân hàng triển khai thực hiện nghiêm một số vấn đề để đảm bảo an toàn hoạt động. Trong đó, thực hiện kiểm soát các khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro như đầu tư, kinh doanh BĐS, chứng khoán, trái phiếu  doanh nghiệp....Ngay sau đó, một số NH đã thông báo hạn chế giải ngân đối với lĩnh vực BĐS.

Một số chuyên gia đánh giá, đây là động thái tích cực, sẽ làm giảm tình trạng vay tiền để đầu cơ, khiến sức mua yếu đi, việc đầu cơ vì thế sẽ giảm theo. Với các doanh nghiệp BĐS có năng lực, có nhu cầu đầu tư lâu dài thì họ không phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính từ việc vay ngân hàng. Tuy vậy, trong khi các quỹ đầu tư hiện nay chưa nhiều, doanh nghiệp chưa tiếp cận được các quỹ đầu tư, hệ thống ngân hàng ngày càng siết chặt tín dụng cho vay, khiến cho doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận vốn.

Nguồn cung mới vẫn hạn chế cũng là một thách thức khiến giá nhà đất tiếp tục leo cao, từ đó giảm nhu cầu vào BĐS. Những tín hiệu về nguồn cung mới cũng chỉ mới "nhỏ giọt" ở một số dự án. Riêng tại Tp.HCM, các dự án BĐS đa số là giai đoạn tiếp của dự án cũ. Hai năm gần đây, thị trường bất động sản phải đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung trầm trọng. Nguyên nhân chính là do quỹ đất phát triển nhà ở tại các đô thị lớn hạn chế, chi phí tài chính về đất tăng cao, thời gian cấp phép dự án kéo dài. Đặc biệt, các cuộc thanh, kiểm tra pháp lý các dự án đã được cấp phép kéo dài khiến cho nguồn cung mới bị siết chặt. Đây cũng chính là yếu tố đẩy giá nhà đất tại nhiều tỉnh thành tăng cục bộ.

Giá BĐS tăng cao trong được xem là thách thức với thị trường BĐS. Tại Tp.HCM, nguồn cung khan hiếm, nhu cầu đầu tư bất động sản lớn đã tạo điều kiện cho các chủ đầu tư tăng giá bán ở tất cả phân khúc, từ căn hộ, nhà phố, biệt thự đến đất nền. Hệ luỵ là việc mua nhà của người dân càng khó khăn, cản trở dòng tiền của NĐT vào BĐS. Từ đó cũng dẫn đến thanh khoản dự án BĐS đi xuống.

Nhiều dự án vẫn chưa được tháo gỡ vướng mắc về pháp lý, cũng là thách thức của thị trường BĐS.  Nguồn cung cho thị trường vẫn đang có sự tắc nghẽn do những vướng mắc về pháp lý kéo dài cho đến nay vẫn chưa được giải quyết. Theo báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, hiện có khoảng 126 dự án nhà ở "dậm chân" tại chỗ nhiều năm liền do vướng mắc các thủ tục pháp lý, trong đó có dự án kéo dài 4-5 năm. Điều này đang thật sự gây khó khăn cho nhiều doanh nghiệp. Dự án chậm không chỉ doanh nghiệp bị thiệt, còn kéo theo rất nhiều hệ lụy. Một trong những nhân tố bị ảnh hưởng trực tiếp là người mua nhà, vì dự án kéo dài làm giá thành tăng cao đã gây xung đột giữa chủ đầu tư và khách hàng, cơ hội sở hữu nhà của người có nhu cầu cũng bị hạn chế…

Vì sao, bức tranh thị trường BĐS vẫn còn nhiều điểm sáng?

Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, trong thời gian tới đây, cùng với đà hồi phục chung của nền kinh tế, có nhiều yếu tố khiến chúng ta tiếp tục lạc quan về thị trường BĐS. Về mặt chính sách, việc các cơ quan chức năng có những quyết sách cụ thể tiếp theo ra sao với việc siết tín dụng BĐS sẽ có tác động quan trọng bậc nhất với những diễn biến của phân khúc căn hộ, nhà liền thổ và BĐS nghỉ dưỡng.

Các chính sách nhằm điều tiết dòng vốn "chảy" nhiều hơn vào các ngành sản xuất và hướng đến những người có nhu cầu ở thực nhằm giúp họ có được chốn an cư là hết sức quan trọng và cần thiết. Những chính sách như vậy sẽ từng bước khiến cho thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế nói chung phát triển ổn định và bền vững hơn. Cùng với đó, việc đảm bảo sự cân bằng giữa việc duy trì sự năng động của thị trường BĐS, ngăn chặn nguy cơ hình thành "bong bóng" và đáp ứng nhu cầu thực có ý nghĩa lớn trong việc ổn định thị trường vĩ mô để tiếp tục hướng đến các mục tiêu chung cho toàn xã hội.

Trong 4 tháng đầu năm nay, vốn FDI đạt 10,8 tỷ USD (theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư), dù chỉ bẳng 88,3% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng vẫn là một con số đầy lạc quan. Không có gì bất ngờ khi thời gian tới đây các doanh nghiệp nước ngoài sẽ tiếp tục đến với Việt Nam mang theo nguồn vốn FDI đáng kể. Điều này cũng khiến một số phân khúc BĐS  thêm phần sôi động và đây cũng là xu hướng chung của thị trường khu vực châu Á – Thái Bình Dương.

Song song đó, việc mở lại đường bay quốc tế vào cuối quý 1/2022 có thể xem là một trong những yếu tố kích cầu đáng kể nhất nhất với cả thị trường bất động sản, nhất là phân khúc BĐS nghỉ dưỡng.

Còn ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam, các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực nhận được rất nhiều sự quan tâm của khách hàng, hầu hết các dự án đưa ra thị trường đều có tỷ lệ bán hàng khá cao (trên 70% giỏ hàng) trong thời gian ngắn (2 - 3 tháng). Tuy nhiên, nguồn cung phân khúc này trên thị trường khá khan hiếm và có xu hướng ngày càng giảm.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay vẫn tiếp tục là điểm đến đầu tư an toàn, hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

Đáng chú ý, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng hướng đến những kế hoạch lạc quan để tăng tốc ngay từ những tháng đầu năm 2022, trong đó có việc đấy nhanh tiến độ các dự án và mở rộng quỹ đất.

Sau một thời gian dài trầm lắng do ảnh hưởng của các đợt dịch Covid-19, cuối năm 2021 và ba tháng đầu năm 2022, sau khi hầu hết các tỉnh, thành trên cả nước trở về trạng thái "bình thường mới," thị trường bất động sản cũng đã dần sôi động trở lại; lượng khách hàng tìm kiếm và giao dịch cũng tăng dần.

Tính đến cuối tháng 4/2022, có khoảng 800 sàn giao dịch đã trở lại hoạt động (so với quý 4/2021 là 400 sàn giao dịch). Các sàn giao dịch đã chủ động, linh hoạt, thay đổi phương án kinh doanh về thích ứng, ứng dụng công nghệ vào việc quản lý thông tin, quản lý giao dịch, thanh toán, quảng cáo, chuyển đổi số trong bán hàng.

Nhìn chung, thị trường bất động sản năm 2022 sẽ thêm nhiều tín hiệu khởi sắc hơn và được sàng lọc qua dịch Covid-19.